Энергосбережение

Фонд содействия реформированию ЖКХ предложил включить в перечень видов работ, финансируемых в рамках региональных программ капремонта, работы по повышению энергоэффективности многоквартирных домов. Фонд предложил снизить требования к минимальной доле софинансирования программ капремонта за счет средств бюджетов субъектов РФ до 50% на период 2014–2017 гг.
Также было предложено обеспечить ежегодное увеличение имущественных взносов в фонд из федерального бюджета в размере 5 млрд руб. в 2015–2017 гг. для целей софинансирования программ капремонта. Отметим, что всего в 2013–2015 гг. из бюджета через Фонд ЖКХ на финансирование указанных программ выделяется существенная сумма в 18 млрд руб. (по 7 млрд руб. в 2013–2014 гг. и 4 млрд в 2015 году). В русле борьбы за энергоэффективность сооружений в середине мая 2014 г. Фонд ЖКХ также заключил соглашение о сотрудничестве с НП «Национальное объединение саморегулируемых организаций в области энергетического обследования».
Впрочем, опрошенные СМИ участники рынка, практически занятые формированием жилищных условий граждан, не готовы в массовом порядке внедрять «зеленые» технологии. По их мнению, энергоэффективные технологии экономически оправданы для застройщика, если рассматривать строительство здания и эксплуатационные расходы при управлении им в течение продолжительного периода времени. Такова европейская практика, усиленная соответствующей нормативной базой. Требования энергетической эффективности в России существенно отличаются от европейских и мировых, а технологии отстают на 20–25 лет. Это затрудняет процесс адаптации европейского опыта в России.
В 2009 году в России был принят ФЗ об энергосбережении, который предписывает снизить потребление энергии на 40%. С 2010 года, когда закон вступил в силу, параллельно проводилась и реформа техрегулирования. Большой объем нормативов (СНиП) подвергся переработке. Однако, по данным «РИА-Недвижимость», в настоящее время в России только 64 энергоэффективных дома, хотя потенциал повышения энергоэффективности жилого сектора составляет более 35%.

Рынок недвижимости

Анализ последних высказываний в СМИ участников петербургского строительного рынка обозначил тенденцию постепенного падения привлекательности девелоперских проектов в центральных районах Петербурга. Главным образом это касается зоны «регулируемой» застройки в исторических кварталах, однако ими ситуация не ограничивается.
Совокупность причин, включающая усиление контроля охранных ведомств и давления общественных организаций, растущие затраты на подключение к инженерным сетям, трудности согласования и прочее, выливается в увеличение времени согласования, стоимости и числа прочих издержек. Это в результате и снижает привлекательность таких проектов даже для крупных компаний, располагающих финансовыми и административными ресурсами.
Компании, которые все же берутся осуществить проект в историческом центре, в сложившихся обстоятельствах рискуют потерпеть неудачу в силу нехватки ресурсов. В частности, стало известно, что Смольный заберет здание на Большой Морской у ООО «А-2» бывшего вице-губернатора Юрия Молчанова, которое инвестор планировал перестроить под бизнес-центр. По данным «Ведомостей», Молчанову принадлежит 65,25% компании, другими владельцами являются Юлия Петрова (27,5%) и Олег Сумбаев (7,25%).
В 2007 году ООО «А-2» получила право приспособить для современного использования региональный памятник Дом Салтыковой на Большой Морской улице, 51. А в начале мая 2014 году на сайте петербургской администрации появилось постановление правительства от 28 апреля о признании документов о передаче утратившими силу. Причина – компания не уложилась в сроки, не согласовав проект с КГИОПом, и фактически выполнила чуть более 10% работ на объекте. Объем инвестиций в проект неизвестен, однако в 2007 г. эксперты оценивали затраты в 1200–3000 долларов на 1 кв. м («Фонтанка»). Помимо этого, инвестор должен был перечислить в бюджет 35 млн руб. на развитие городской инфраструктуры. Известно, что компания получила объект в плохом состоянии, причем прямо накануне финансового кризиса 2008 г.
По оценкам экспертов, опрошенных газетой «КоммерсантЪ», сегодня строительство в центре средних и небольших объектов обходятся компаниям в 2–3 раза дороже, чем в спальных районах при увеличении сроков согласования в 1,5 раза и окупаемости (не менее десяти лет).
При этом еще с начала прошлого года отмечается снижение интереса покупателей к жилью в Центральном районе (Bn.ru). Конечно, прогнозировать обвал сегмента преждевременно, однако некоторые крупные игроки уже начинают выходить из местных проектов. В частности, весной прошлого года стало известно, что Группа «ЛСР» распродает портфель из четырех объектов коммерческой недвижимости, в числе которых знаковый проект реконструкции дома Глуховского (Невский пр. 1) сначала под гостиницу (оператор Hilton Hotels), а затем под элитное жилье. Возможно, именно эта новость сказалась на котировках акций ЛСР – в апреле на торгах ММБВ они просели на 3,7%.
Для рынка это может быть сигналом, что подключаться к освоению колоссальных средств, выделяемых бюджетом на жилищные программы, выгоднее, чем пытаться угодить запросам бизнес-класса. Эпицентр петербургской строительной активности в ближайшие годы должен сместиться на южные направления, чему будет способствовать развитие транспортной инфраструктуры.

Земельный вопрос

После присоединения Крыма было принято решение о создании особой экономической зоны и обеспечении режима максимального благоприятствования развитию бизнеса в регионе. СМИ стали известны некоторые подробности разрабатываемого законопроекта о создании особой экономической зоны в Крыму, касающиеся введения ускоренного режима изъятия земель.
В законопроекте Минэкономразвития «Об особой экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополь» описана процедура обеспечения Крыма объектами инфраструктуры, создание которых будет утверждаться правительством. В случае необходимости власти могут начать изымать земельные участки из собственности как арендаторов, так и собственников, независимо от формы имущественных отношений.
После решения об изъятии владельцы должны быть об этом уведомлены в течение семи рабочих дней. Если через три месяца после подачи уведомления владельцу земли соглашение о передаче собственности не будет подписано, участки будут изыматься в судебном порядке. На обжалование судебного решения у собственника 10 дней. Юристы, опрошенные газетой «Ведомости», считают, что такой срок чрезвычайно затрудняет подачу жалобы. Отмечается, что на уведомление об изъятии обычно отводится год, а срок обжалования решений суда законом никак не ограничивается. Крымский подход напоминает особой режим, применяемый при застройке новых территорий Москвы – те же три месяца на изъятие, правда, без ограничения срока обжалования судебных решений. Схожая схема использовалась и при подготовке к олимпийским стройкам в Сочи, хотя ее условия были самыми жесткими – месячный срок изъятия, а судебное решение вступало в силу немедленно, что практически блокировало возможность его оспорить.
При расчете объема компенсации будет учитываться выкупная стоимость участков и расположенных на них объектов недвижимости, размер убытков, нанесенных владельцу, и рыночная стоимость участков, предоставляемых взамен.
О практическом применении схемы изъятия участков в крымском варианте говорить пока преждевременно, поскольку на полуострове будет создаваться новый реестр недвижимости.