Негосударственная экспертиза в строительстве

Министерство экономического развития выступило за сохранение негосударственной экспертизы в строительстве. Напомним, в 2013 году на строительном рынке возникла серьезная дискуссия, связанная с вероятностью упразднения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Еще раньше, в декабре 2012 года Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Госстрой) опубликовало проект закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Помимо прочего, данный законопроект предусматривает отмену обязательного прохождения вышеперечисленных процедур. Государственная экспертиза станет необязательной на уровне субъектов РФ, тогда как негосударственная – для всех объектов, подлежащих негосударственной экспертизе. Фактически обязательными могут остаться мероприятия, которые проводит ФАУ «Главгосэкспертиза России» и его филиалы в отношение сложных, опасных, уникальных и прочих объектов капстроительства.
Национальное объединение изыскателей (НОИЗ) направило Минэкономразвития запрос с предложением высказать позицию ведомства относительно готовящихся поправок. В сообщении МЭР, в свою очередь, подчеркивается целесообразность сохранения обязательного порядка для негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, о чем сообщила пресс-служба НОИЗ. В заключении за подписью заместителя министра Сергея Белякова приводятся статистические данные, и отмечается, что удельный вес нарушений, выявляемых негосударственной экспертизой, практически сопоставим с аналогичными показателями у государственных экспертных сообществ. При этом сроки проведения частной экспертизы существенно ниже сроков государственной. Сообщение резюмируется утверждением о необходимости сохранения института негосударственной экспертизы и унификации требований к аттестации экспертов. Против поправок выступают не только проектировщики и операторы негосударственной экспертизы, но и, например, профессиональные страховые компании, не демонстрирующие желания страховать объекты без наличия экспертного заключения. Банковский сектор, в свою очередь, будет менее охотно в его отсутствие кредитовать застройщиков.
Таким образом, сложилась нестандартная ситуация, когда под дискуссии о необходимости снижения административных барьеров в строительстве Госстрой предлагает попросту упразднить сектор частной экспертизы, что, в свою очередь, не устраивает уже практически всех участников рынка. Вместе с тем, теперь профессиональное сообщество частных экспертных организаций получило важную поддержку. Нет сомнений, что в сложившейся ситуации, когда рынок категорически не принимает логики законопроекта, позиция МЭР будет учтена.

Ипотечное кредитование АИЖК в декабре опубликовало прогноз по динамике ипотечных ставок на 2014 год. Согласно мнению аналитиков одного из крупнейших игроков ипотечного рынка, в новом году вполне вероятно снижение средневзвешенной ставки. Такой вывод делается из опубликованных расчетов динамики ставок в 2013 году.
В октябре 2013 года средняя рублевая ставка составила 12,3%, что на 0,6% ниже годового максимума за 2013 год. В АИЖК считают, что к концу года средняя ставка по ипотеке может оказаться на 0,4–0,6% ниже уровня декабря 2012 года (12,7%), причем эта тенденция продолжится и в первой половине 2014 года.
Вместе с тем, прогнозы АИЖК едва ли коснутся роста доступности жилищной ипотеки как таковой. Нужно учитывать, что в конце 2011 года средняя ставка составляла 11,9% (РБК). С учетом множества целевых программ и спецпредложений колебания ставок пусть даже на 0,5% не дают объективной картины, позволяющей говорить о реальном повышении доступности ипотеки. Таким сигналом могли бы стать резкие изменения условий у крупнейших банков отрасли (Сбербанк, ВТБ 24), чего пока не наблюдается. Кроме того, в ущерб себе (ущерб в российских реалиях – минимальное снижение сверхприбылей) банки работать не будут, поэтому динамика ставок носит маятниковый и сезонный характер. Это выгодно банкам: снижение ставок только подогревает спрос, который рано или поздно переходит в дефицит площадей, а потом снова в рост цен. Рост доступности ипотеки, таким образом, снижает доступность жилья.
Любопытно также, что, несмотря на благоприятные прогнозы по ставкам, все то же АИЖК дает гораздо более скромные цифры по объемам выдачи ипотеки. Если на текущий год прирост составит 30% (1,3 трлн руб.), то на 2014 – уже 10%. Некоторые эксперты объясняют это «прекращением активного пост-кризисного восстановления рынка» (Газета.ру), однако будем трезво смотреть на вещи – на фоне этого «восстановления» российская экономика уже полгода плавно движется к новой рецессии.

Законодательные инициативы В начале декабря СМИ сообщили о внесении в Госдуму закона о нотариате. По словам автора законопроекта Павла Крашенинникова («Единая Россия»), принятие документа затянулось на 20 лет, в течение которых накопились противоречия вокруг наследственного права, правил сделок (РБК). Другими словами, старый закон более не позволяет нотариату решать современные задачи.
В тексте законопроекта, опубликованном в «Российской газете», есть несколько интересных моментов, в частности, нормативы по численности нотариусов. Для примера, норматив для городов федерального значения (Москвы и Санкт-Петербурга) – один нотариус на 15 000 жителей, в городских поселениях – на 20 000–25 000, в муниципальных районах – на 25 000–30 000. Любопытно, что сейчас в Петербурге, по данным портала «Недвижимость и строительство Петербурга» (НСП), 388 нотариусов, или один на 10 000 горожан. Это больше, чем требует новый норматив. Причем тот же источник утверждает, что деловая нагрузка на них и так слишком высока. Законопроект также предлагает увеличить сумму страхования профессиональной ответственности: 30 млн руб. – индивидуальная страховка, 50 млн – коллективная, оформляемая окружной Нотариальной палатой.
В проекте закона отсутствует положение об обязательном заверении сделок с недвижимостью у нотариуса. С другой стороны, нотариатам переходят беспрецедентно широкие полномочия и функции, что может перевернуть иерархию рынка недвижимости.
Согласно законопроекту, нотариусы будет иметь приоритетное право запрашивать все необходимые документы для регистрации сделок, заниматься документооборотом с Росреестром, а также принимать на специальный счет денежные средства для оплаты сделки. Само собой, они получат и доступ ко всем государственным и муниципальным реестрам и информационным ресурсам. Закономерен вопрос: а какие вообще конкурентные преимущества будут иметь риэлтерские фирмы, если весь процесс оформления сделки будет идти через «одно окно»?
Другой важный момент: из сообщений СМИ за последние несколько месяцев следует, что, параллельно с законопроектом Павла Крашенинникова в недрах Министерства юстиции разрабатывался альтернативный документ. По данным того же портала НСП, законопроект был объемней и содержал больше важной конкретики, в частности, отдельную главу об экспертизе, касающуюся работы нотариуса по проверке подлинности представленных документов, привлечения сторонних экспертов и т.д. Нужно понимать, что такая неясность снимает с нотариуса материальную ответственность за недобросовестную сделку. Нотариус будет нести ответственность только за «законность сделки». В думской редакции все же прописан пункт о возмещении убытков за вред, причиненный «по неосторожности», однако понять, как он работает, можно будет, вероятно, только после первых судебных разбирательств. Пока что формулировка выглядит размытой.
Напомним, в феврале 2014 года в России стартует эксперимент по обязательному нотариальному сопровождению сделок с недвижимостью. Росреестр уже определил 13 «подопытных» регионов: Санкт-Петербург, Хакасия, Адыгея, Астраханская, Вологодская, Курганская, Ленинградская, Свердловская, Челябинская, Ярославская и Новосибирская области, Краснодарский и Красноярский края.