Рынок недвижимости

В октябре был опубликован проект закона, разработанный Министерством экономического развития, который может обязать иностранных граждан получать разрешение на покупку недвижимости в России. В случае его одобрения парламентом и президентом Федеральный закон «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами и внесении изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» начнет действовать уже с 1 квартала 2015 года.
По информации газеты «Известия», законопроект предлагает дополнить ФЗ №122 понятием «отдельная категория лиц», к которой предлагается отнести иностранные физические и юридические лица, отечественные компании, которые на 50% и более принадлежат перечисленным субъектам, а также лиц без гражданства. Сделки по покупке ими недвижимости в России будут рассматриваться в разрешительном порядке.
Нужно отметить, что для этих категорий лиц уже существуют некоторые ограничения, например, с 2012 года им запрещено приобретение земельных участков на приграничных территориях и на границах морских портов, а также на землях сельхозназначения.
В пояснительной записке к законопроекту МЭР отмечает, что в большинстве стран такие сделки требуют только подачи уведомления. Принимая это во внимание, основную задачу таких нововведений ведомство видит в том, чтобы предупредить образование «этнических анклавов и установление контроля иностранными лицами над российской территорией, избежать создания условий для возникновения на территории страны обособленных социально-экономических структур, подконтрольных иностранцам».
Не составляет труда установить очевидное сходство этой формулировки с тезисами послания Владимира Путина Федеральному собранию РФ в декабре 2012 года, где президент заявил следующее: «Мы не допустим появления в России замкнутых этнических анклавов со своей неформальной юрисдикцией, живущих вне единого правового и культурного поля страны, с вызовом игнорирующих общепринятые нормы, законы и правила».
По истечении года с момента выступления президента образование «замкнутых этнических анклавов» и проблемы миграции в целом стали одной из ключевых тем социально-политической повестки в стране. Однако взаимосвязь между открытостью рынка недвижимости и нелегальной миграцией выглядит немного надуманной. Российские эксперты не приводят данные о доле иностранных граждан в общей структуре сделок с недвижимостью на рынке. Другими словами, есть основания полагать, что иностранцы занимают с этой структуре не самое заметное место. Пожалуй, к трудовым мигрантам это относится в еще меньшей степени. Данной категории иностранных граждан более интересен рынок аренды, упорядочить который призван резонансный президентский закон о новом порядке регистрации. Не исключено, что Минэкономразвития таким образом решило поддержать инициативу главы государства, хотя целесообразность и эффективность предложенных мер вызывает вопросы.
Возможное падение спроса на квартиры среди иностранцев вряд ли серьезно ударит по рынку жилья в целом по стране, однако может осложнить ситуацию на региональных рынках. Во-первых, введение дополнительных процедур при оформлении сделок может, как минимум, заметно увеличить сроки согласований. При привлечении силовых структур это произойдет гарантированно. Кроме того, согласно данным газеты «Коммерсант», на московском рынке недвижимости иностранные компании занимают до 30%. Принятие законопроекта может осложнить им жизнь, а их уход с рынка выразится в падении цен. Ценовой «пузырь» рынку не грозит, а значит и веские основания для ужесточения правил отсутствуют. Наоборот, в жилищном сегменте наблюдается стабильная ценовая ситуация, поэтому более логичными выглядели бы меры по снятию барьеров и привлечению валютных инвестиций.
Из МЭР поступили комментарии о том, что поправки не будут распространяться на сделки в рамках международных договоров, однако в них не хватает конкретики. Так как убедить рынок и инвесторов в необходимости и пользе закона в нынешнем виде едва ли получится, по-видимому, он будет дорабатываться.

Инфраструктурные проекты

Во второй половине октября СМИ сообщили о скорой передаче Министерству спорта исключительных прав по распределению средств бюджета, выделяемых на строительство стадионов в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу-2018 в России. В частности, со ссылкой на неназванные источники об этом сообщил «Коммерсантъ».
До 1 ноября специальная межведомственная комиссия должна разработать схему сооружения в регионах стадионов к ЧМ-2018, а Минспорта, в свою очередь, предлагается наделить статусом генерального заказчика строительства. В этом качестве ведомству предстоит провести экспертизу стоимости строительства, и, возможно, скорректировать ее в меньшую сторону. В настоящий момент оценочная стоимость стадионов для ЧМ-2018 составляет порядка 100 млрд руб., тогда как совокупное финансирование спортивного форума оценивается приблизительно в 664 млрд руб. Из этой цифры 336,23 млрд руб. – средства бюджета.
Эксперты и СМИ подчеркивают, на Министерство спорта выбор пал не случайно – именно в его подчинении находится ФГУП «Спорт Инжиниринг», управляющее всеми работами по стадионной инфраструктуре. Ранее исполнителями и заказчиками строительства объектов были назначены власти регионов, которые должны принять матчи чемпионата, однако в федеральном центре, по-видимому, решили сделать ведомство Виталия Мутко центром принятия (или ретрансляции) решений и не выпускать из рук нити распределения колоссальных средств. В этой связи многие СМИ уже сейчас в качестве вероятных претендентов на тендеры называют структуры бизнесменов Аркадия Ротенберга («Мостотрест») и Геннадия Тимченко «Стройтрансгаз». Источники некоторых изданий утверждают, что последние всерьез рассматривают перспективы участия в мега-проекте. Компании Ротенберга и Тимченко в большей степени специализируются на инфраструктурном строительстве, однако при выходе на аукционы в рамках госзаказа их позиции традиционно высоки. С позитивной стороны можно отметить, что контроль за расходованием средств со стороны Министерства спорта должен сократить путь денежных потоков от заказчика к исполнителю. При сложившейся в России практике крупномасштабных строек доверять региональным властям 100 млрд руб. чревато. Чем дальше от Москвы – тем менее предсказуемыми могут быть реализация и качество объектов. Недавние скандалы перед саммитом АТЭС и в «Олимпстрое» демонстрируют, что при слабом менеджменте даже усилиями госкорпорации высока вероятность завышения сметы и срыва плана работ. Поэтому передача таких вопросов на более высокий правительственный уровень – это ожидаемый и верный шаг. Если для принятия данного решения руководству страны потребовался год, то веские причины для этого, по-видимому, были. С момента победы российской заявки на проведение «мундиаля» прошло примерно четыре года, и столь резкие перемены могут говорить об отклонениях от первоначальной схемы мероприятий.
По сведениям «Коммерсанта», чиновники Министерства спорта всерьез рассматривают схему, при которой генподрядчики строительства стадионов будут назначаться распоряжением правительства без проведения конкурсов, следовательно, в этом списке могут оказаться давно знакомые рынку фамилии и названия компаний. Закон не запрещает это делать, когда речь идет об особо важных объектах. При таком развитии событий и дефиците времени региональные строительные рынки не получат здоровой конкуренции при распределении прибыльных подрядов. Вместе с тем, субподрядные организации, скорее всего, будут выбираться не на основе доверительности отношений с местными властями, а по критериям опыта и готовности технической базы к выполнению инженерных задач.

Капитальный ремонт и реновация

Петербургский губернатор Георгий Полтавченко подписал постановление о создании единого регионального оператора капительного ремонта («Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.10.2013 N 765 «О создании некоммерческой организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»).
По замыслу городских властей эта организация, начиная с 2014 года, будет аккумулировать ежемесячные взносы горожан на капремонт домов, проводить конкурсы на проведение работ и далее распределять средства между подрядчиками. Фонд будет иметь статус некоммерческой организации с уставным капиталом в 500 млн рублей.
Согласно поправкам в Жилищный кодекс, принятым в 2012 году, такие фонды будут созданы в каждом регионе. Задача наполнения Фонда средствами отчасти ляжет на граждан, которые будут каждый месяц выплачивать определенную сумму, указанную в квитанции на оплату ЖКХ (в 2014 году – 7,16 рубля с 1 кв. м жилплощади, согласно данным сайта СПб ГО КПФР). По оценкам местных СМИ, наиболее вероятным кандидатом на пост руководителя Фонда является 34-летний Дмитрий Локтаев, председатель совета директоров ООО «Страховое общество «Помощь». Журналисты ряда изданий отмечают, что ООО СО «Помощь» сотрудничает со строительной корпорации «Аркс», аффилированной со структурами Геннадия Тимченко. Оператор капремонта будет распоряжаться не только деньгами жителей, но и средствами, которые город будет выделять на софинансирование капремонта. В проекте бюджета Петербурга на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов на это предусмотрено более 7 млрд рублей ежегодно.
Хотя директива о создании Фонда фактически была «спущена» с федерального уровня, во многом формальная процедура ее утверждения обернулась нешуточной полемикой в ЗакСе. Дискуссия касалась двух вариантов законопроекта – того, что был разработан в Смольном и предложенного фракцией «Единая Россия». Причем опрошенные СМИ эксперты отмечают, что второй вариант был проработан лучше и в целом нашел больше понимания у парламентариев. Согласно публикациям «Коммерсанта», претензии возникли, главным образом, к планам расходования средств бюджета. В частности КПРФ обратились ко всем депутатам с призывом голосовать против утверждения, отмечая, что в бюджете на 2014 год только на содержание фонда заложено 362 млн рублей (220 сотрудников фонда в среднем будут получать 70 тыс. рублей). Еще 5,5 млрд руб. будут перенаправлены из бюджетов районных администраций.
Все споры в данном случае являются условными, поскольку федеральные власти решили замкнуть рычаги бюджетных расходов на себя. Делается это, очевидно, с целью экономии средств местных бюджетных при не самых выдающихся экономических прогнозах на ближайшие годы и высокой коррупции в сфере реконструкции.