Государственные институты / Регулирование стройотрасли

В государственном строительном секторе намечается достаточно крупная реформа. В середине июля СМИ сообщили о расширении полномочий Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой). В частности сообщается, что на базе ведомства возможно создание единого оператора ипотечной программы для льготных категорий граждан, который будет работать на основе механизма Росвоенипотеки.
Параллельно с этим сообщается, что на рассмотрение Минюста поступили поправки в положения о полномочиях Минрегиона и Госстроя. Ожидается, что последнему могут оставить лишь технические функции заказчика программ.
Нужно отметить, что критика в адрес Госстроя поступала в последнее время особенно часто, особенно после отставки Владимира Когана с поста главы агентства в декабре 2012 года. Причем главным источником критических высказываний являлся именно высший аппарат Минрегиона. В последних интервью глава Минрегиона Игорь Слюняев указал на рост формальных показателей неэффективности Госстроя, как то: рост количества жалоб со стороны граждан, количества невыполненных поручений правительства (на тот момент – 87 по данным журнала «Эксперт») и количества ненаписанных ответов на обращения граждан (на тот момент – 1159). В интервью «Газете.ру» Слюняев прямо указал на бездействие контролирующих органов Госстроя на объектах в Сочи и при строительстве объектов для саммита АТЭС.
Трения между ведомствами начали возникать еще при прежних руководителях. Собственно, уход Олега Говоруна с поста главы Минрегиона связывается с конфликтом с Коганом, возникшим из-за перераспределения из Минрегиона 100 млн бюджетных инвестиционных средств в пользу Госстроя. Об этом, в частности, писало агентство РБК.
Так или иначе, Коган, считающийся фигурой, близкой к президенту Путину, ушел в почетную отставку на два месяца позже Говоруна. Неофициальной причиной отставки последнего стал президентский выговор за срыв подготовки предложений по ускорению развития Сибири и Дальнего Востока.
Затянувшийся конфликт примечателен и тем, что Госстрой изначально подчиняется Минрегиону, а не напрямую правительству. Вместе с тем, при Владимире Когане, имеющем доступ в самые высокие кабинеты, эта субординация была нарушена, и Госстрой стал министерством в министерстве, занимающимся всеми вопросами строительной отрасли и ЖКХ. Вероятно, теперь распределение обязанностей будет восстановлено таким радикальным способом.
Существует также мнение, что Госстрой, не имея министерских полномочий, изначально не мог провести в жизнь строительную реформу. Для этого пришлось бы создавать в каждом регионе собственные строительные департаменты. Именно поэтому полномочия естественным образом перетекают обратно к Минрегиону.

Страхование долевого строительства

Продолжает совершенствоваться законодательство, призванное обеспечить исполнение обязательств застройщика. Как известно, с 1 января 2014 г. прежде, чем начать привлекать средства граждан, застройщик будет обязан застраховать свою ответственность перед ними посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования.
На данный момент Госдумой утверждены требования как к банкам, так и к страховым организациям, имеющим право заключать договоры страхования ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязательств по передаче дольщику жилого помещения, построенного на его средства.
Требования можно назвать жесткими только формально. По данным «РИА Новости», банк обязан на момент заключения договора осуществлять свою деятельность не менее пяти лет, а его уставной капитал должен составлять не менее 200 тыс. руб., собственные средства – не менее 1 млрд руб. Что касается страховых организаций, то требования по сроку деятельности к ним такие же, к уставному капиталу – не менее 200 млн руб., к собственным средствам – не менее 120 млн руб. При этом компания должна соблюдать требования финансовой устойчивости на все отчетные даты в течение последних полугода и не находиться в процедуре банкротства.
Процесс реформирования законодательства в этой сфере необратим и необходим. Эффективность результата, в данном случае, предсказать гораздо сложнее. Существуют различные мнения по поводу того, насколько эффективна концепция обязательного страхования застройщиков. К примеру, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что требования к страховщикам ужесточены, «чтобы сделать еще надежней систему привлечения средств в долевое строительство» (Regnum). Таким образом, он, в целом, позитивно оценивает принимаемые меры. Действенность же последних вызывает вопросы. Во-первых, предъявленным Госдумой требованиям, по данным газеты «Коммерсант», соответствуют даже кредитные организации из третьей сотни российского рейтинга. При этом с такими страховыми случаями рискнут связываться только крупные банки и страховые операторы. Нельзя исключать, что на фоне больной темы долевого произвола именно последние сумели пролоббировать удобные для себя поправки об обязательном страховании долевки. С другой стороны, недобросовестные застройщики не станут вести себя осторожнее при наличии страховки, издержки на которую, скорее всего, покроет рост цен на жилье, что опять-таки станет проблемой покупателей.

Инвестиции в недвижимость

Действующее законодательство запрещает инвестировать пенсионные накопления в недвижимость из-за высоких рисков. Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) имеют право только размещать средства граждан на банковских депозитах или вкладывать в ценные бумаги.
Таким образом, большие объемы денег, которые могли бы работать, используются недостаточно эффективно. Согласно данным «Коммерсанта», в конце 1-го квартала 2013 г. пенсионные накопления в НПФ достигли 823 млрд руб., а пенсионных резервов – 768 млрд руб.
Еще в прошлом году Владимир Путин дал правительству поручение выработать возможные варианты инвестирования пенсионных накоплений граждан. Одним из рабочих вариантов стала возможность использования пенсионных накоплений в качестве «длинных денег» в транспортной сфере, в частности, на проектах РЖД. Таким образом, достигаются две цели: развитие социальной сферы и оптимизация использования накоплений граждан в условиях вероятного секвестирования бюджета на следующий год (хотя в правительстве этого термина старательно избегают).
Также в январе стало известно, что в течение 2013 г. россиянам будет предоставлено право самостоятельно выбирать, куда направлять свои социальные взносы (4%) – в накопительную часть пенсии или в солидарную пенсионную систему. В дальнейшем планируется сохранить за гражданами это право.
Ожидается, что Правительство поделит контроль за пенсионными накоплениями между Минфином и Минтрудом, делегировав последнему контроль за соблюдением ПФР законодательства о формировании и об инвестировании средств пенсионных накоплений.
Теперь Министерство труда предлагает сделать законным инвестирование пенсионных накоплений в строительство коммерческих социальных учреждений, в частности, школ и детских садов, интернатов, домов престарелых и т.д. В этом проекте Минтруда ориентируется на опыт западных стран в выработке соответствующих механизмов. Заявляется, что инвесторами таких проектов могут стать Российский фонд прямых инвестиций, Внешэкономбанк, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды (НПФ).
Вместе с этим, на данный момент уместно говорить скорее об идейном, чем о функциональном потенциале проекта. То, что пенсионным фондам рано или поздно будет найдено применение в социальной сфере – очевидно. Однако делается это скорее в отсутствие других источников – бюджетных средств, по-видимому, не хватает, а подключение к проектам заинтересованных инвесторов может стать проблемой ввиду низкой доходности социальных учреждений (по мнению, «Комменсанта» – 5-7%). Низкую доходность подобных инвестиций едва ли смогут компенсировать даже обещанные Минтруда налоговые льготы.