Ипотечное кредитование

Газета «Деловой Петербург» сообщила о поправках в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», внесенных в Госдуму группой депутатов от «Справедливой России», согласно которым безработные заемщики со «сложной жизненной ситуацией» могут претендовать на помощь государства. Ипотечные долги лиц, принадлежащих к данной категории, будут выкупаться за счет бюджета, а должники получат право жить в выкупленных квартирах, но в рамках договора социального найма.
Источником информации о внесении законопроекта стали сообщения СМИ, сам текст изменений пока что не опубликован. Заявленной целью законопроекта является помощь социально незащищенным слоям населения, которые не могут полностью и своевременно погасить ипотечный кредит по причине болезни, инвалидности и т. п. Федеральные и муниципальные власти получат право выкупать заложенное жилье у банка по актуальной рыночной цене, но с возмещением разницы, если рыночная стоимость квартиры будет ниже долга перед банком. Если платежеспособность заемщика будет восстановлена, то он сможет выкупить недвижимость из госсобственности, имея на то приоритетное право.
Авторы законопроекта подчеркивают, что он начал разрабатываться еще в период экономического кризиса. Право выкупа квартир неплатежеспособных заемщиков предполагалось передать сперва Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (предприятие в структуре АИЖК), а потом муниципалитетам с последующей передачей в маневренный фонд. Однако тогда инициатива не пошла дальше парламентских слушаний.
Едва ли и новые поправки будут приняты в текущем варианте. Для бюджета выплата долгов по кредитам населения (по данным ЦБ РФ, 76-78% из них выдаются госбанками) станет непосильной нагрузкой, чреватой крахом всей экономики. Эксперты, опрошенные «ДП» также полагают, что предложение депутатов «Справедливой России» может, как минимум, поставить крест на развитии рынка ипотечного страхования.
Неясна также процедура признания «жизненной ситуации» заемщика «сложной». Вместе с тем, инициатива парламентариев логично вписывается в комплекс текущих задач правительства, хоть и является популистской по своей сути. Ипотека стала важной составляющей общественно-политической повестки дня, которая после президентских выборов приобрела заметный социально-ориентированный оттенок. В отсутствие других эффективных инструментов ипотека становится все более важным фактором решения насущной жилищной проблемы, однако как воспользоваться этим инструментом, власти пока не решили.
Напомним, в начале апреля премьер-министр Дмитрий Медведев заявил о вероятном снижении в 2013 году ставок сначала до 10%, а затем до 7%. О необходимости повышения доступности ипотеки ранее говорил и президент, однако прогнозы кабинета министров среди аналитиков и участников рынка вызвали только скепсис. По итогам первого квартала текущего года объемы кредитования снижаются. Посткризисный рост рынка ипотечного кредитования носил, скорее, характер восстановления, нежели поступательного развития. Вместе с тем, в свете последних заявлений первых лиц государства, можно говорить о скорых и вполне вероятных реформах ипотечного сектора, хотя обеспечение граждан жильем еще долго будет заботой самих граждан.

Девелопмент и рынок недвижимости

Анализ последних высказываний в СМИ участников петербургского строительного рынка обозначил тенденцию постепенного падения привлекательности девелоперских проектов в центральных районах Петербурга. Главным образом это касается зоны «регулируемой» застройки в исторических кварталах, однако ими ситуация не ограничивается.
Совокупность причин, включающая усиление контроля охранных ведомств и давления общественных организаций, растущие затраты на подключение к инженерным сетям, трудности согласования и пр., выливается в увеличение времени согласования, стоимости и числа прочих издержек. Это в результате снижает привлекательность таких проектов даже для крупных компаний, располагающих финансами и административным ресурсом.
По оценкам экспертов, опрошенных газетой «КоммерсантЪ», строительство в центре средних и небольших объектов обходятся компаниям в 2-3 раза дороже, чем в спальных районах при увеличении сроков согласования (в 1,5 раза) и окупаемости (не менее десяти лет).
При этом еще с начала года отмечается снижение интереса покупателей к жилью в Центральном районе (Bn.ru – «Квартиры в центре Петербурга теряют покупателей», 12.02.2013). Конечно, прогнозировать обвал сегмента преждевременно, однако некоторые крупные игроки уже начинают выходить из местных проектов. В частности, в середине апреля стало известно, что Группа «ЛСР» распродает портфель из четырех объектов коммерческой недвижимости, в числе которых знаковый проект реконструкции дома Глуховского (Невский пр. 1) сначала под гостиницу (оператор Hilton Hotels), а затем под элитное жилье. Возможно, именно эта новость сказалась на котировках акций ЛСР - в апреле на торгах ММБВ они просели на 3,7%.
Примерный объем выручки от продажи объектов – 4,4 млрд. руб. («Деловой Петербург»). Компания решила сосредоточиться на стройматериалах и массовых жилищных проектах, видимо, рассчитывая на крупные господряды. Не случайным в данном контексте видится и возвращение экс-сенатора Андрея Молчанова к оперативному управлению компанией.
Для рынка это может быть сигналом, что подключаться к освоению колоссальных средств, выделяемых бюджетом на жилищные программы, выгоднее, чем пытаться угодить запросам бизнес-элит на офисы с шикарными видами и апартаменты в домах-памятниках. Эпицентр петербургской строительной активности в ближайшие годы должен сместиться на южные направления, чему будет способствовать развитие транспортной инфраструктуры.
Покупка квадратов в южных и северо-западных районах Петербурга к тому же более привлекательна с точки зрения перспективности вложения капитала. В этом отношении жилье в центре становится «штучным» товаром: цена аренды останется запредельной, а быстро продать такую квартиру при необходимости не получится. Развитие центральных районов – одна из самых насущных забот Смольного. После резонансного сноса дома Рогова (Загородный пр., 3/17) в городском правительстве стали строже подходить к проблеме незаконных сносов. Если при предыдущей администрации во главу угла ставились интересы инвестора, то теперь крупные компании не будут яростно бороться за каждый участок, чтобы потом сравнять с землей очередной памятник, не понеся ответственности. Сам процесс согласования в городе усложнился, а штрафы за нарушения при сносе выросли до 60 млн. руб. (КоАП). Есть шанс выработать более взвешенную стратегию сохранения и реновации классического архитектурного облика Петербурга.

Налог на недвижимость

Министерство финансов опубликовало ставки налога на недвижимость, который планируется ввести с 1 января 2014 года, сообщает «Российская газета». Общероссийская ставка по жилью составит 0,01%.
Приведенные изданием расчеты Федеральной налоговой службы говорят о том, что в среднем по стране при принятой ставке 0,01% налоговая нагрузка с квартиры вырастет более чем в два раза (1466 руб. вместо 686 рублей).
Налог задает достаточно высокую планку, отделяющую просто недвижимость от «роскоши»: владельцам объектов стоимостью свыше 300 млн. рублей придется платить по повышенной ставке от 0,5 до 1%. Средний ежегодный платеж по такой ставке составит 1,8 – 2 млн. рублей в год.
Также в категорию «роскоши» отчасти попадают объекты недвижимости с площадью более 120 кв. м. При расчете налога для владельцев квартир и небольших дачных построек (опять же до 120 кв. м) будет вычитаться кадастровая стоимость 20 кв. м площади постройки. Налогом не будут облагаться сооружения с площадью менее 20 кв. м. Владельцы квартир и домов площадью более 120 кв. м будут лишены описанного налогового вычета.
Для прочих зданий и помещений ставка ориентировочно составит 0,5% кадастровой стоимости, а для сельскохозяйственных земель, дачных участков и подсобных хозяйств - до 0,3%. Для прочих земель ставка будет равна 1,5%.
Вместе с тем справедливость трактовки понятия «роскоши» в будущем законе вызывает некоторое недоумение. Для начала, планка в 300 млн. рублей (почти 10 млн. долларов) выглядит как минимум завышенной. Сумма в российских реалиях звучит диковинно, а объекты с такой рыночной стоимостью являются относительной редкостью. Возможно, она согласуется со ставками будущего налога на роскошь, но тогда не совсем понятно, зачем в текст закона о налоге на недвижимость нужно включать дублирующее положение.
Возможно, этот пункт нужен, чтобы уравновесить другое, еще более спорное, метрическое измерение «роскоши». Нужно признать, что если квартиры площадью более 120 кв. м еще являются относительной редкостью на рынке, то едва ли это относится к частным и дачным домам. Источник в ФНС заявил порталу «Финмаркет» что в зависимости от региона в диапазон от 100 до 250 попадают от 10% до 54% частных домов. Доля таких квартир также в различных регионах варьируется 0,2% до 6%.
Здесь есть ряд тонкостей, например, стоит ли включать в площадь дома площади прилегающих построек. Однозначного ответа на этот вопрос регистрирующие органы пока не дали, однако, согласно информации того же «Финмаркета», налоговики склоняются к варианту суммирования этих площадей без разбивки на жилые и нежилые.
В результате за тех домовладельцев, которым «не хватило» на дом стоимостью 300 млн. в казну будут платить дачники и фермеры. В общем, обнародование окончательной версии нового закона и ставок налога может обернуться скандалами и протестами домовладельцев. Кроме того, для рынка недвижимости закон может выразиться в снижение спроса на конкретные категорию недвижимости (частные дома, таунхаусы).