Отраслевые показатели

В 2012 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2,9 млн. кв. м. жилых площадей. Учитывая, что годом ранее было отстроено всего 1,9 млн. кв. м., общее количество новостроек увеличилось на 53%. По данным аналитиков, город и ближайшие пригороды в 2012 году застраивались, в основном, новостройками комфорт-класса (40% от общего числа домов). Чуть меньше строили объектов класса «эконом» - 38%. Оставшиеся 19% и 3% пришлись на долю новостроек класса «бизнес» и «элит» соответственно.
В русле описанной тенденции лежат и январские данные о сданном в Петербурге жилье. В течение первого месяца 2013 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 368,67 тыс. кв. м. нового жилья. В различных районах города возвели 58 новостроек, суммарное количество квартир в которых превысило 6 290. Этот количество в семь раз больше, чем аналогичный показатель прошлого года. Андрей Артеев, глава Комитета по строительству Санкт-Петербурга, охарактеризовал наступивший январь как однозначно продуктивный месяц как по количеству сданных домов, так и по объему введенного метража. Также Артеев отметил, что строительство социальной инфраструктуры не отставало от жилищного: завершилось строительство реабилитационного центра, кинотеатра и нескольких торгово-досуговых центров.
Причина статистического роста в том, что на рынок поступают новостройки, запланированные к реализации после кризиса. В 2009 году спрос на жилье в новых домах стремительно рос, и это мотивировало застройщиков к созданию новых проектов. Однако с будущего года рост объемов жилья, скорее всего, прекратится. Также фактором позитивной динамики на рынке жилья выступает активное развитие ипотечного кредитования. Несмотря на рост ставок с начала 2012 года на 1 п. п., наблюдалось сохранение высоких темпов расширения кредитования. В 2013 году повышение ставок, скорее всего, продолжится (по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п. п.), что станет фактором некоторого замедления развития рынка ипотечного кредитования и снижения спроса.
Среди факторов, способных отрицательно повлиять на динамику рынка жилья в Петербурге в 2013 году: сдача последних объектов, заложенных в посткризисные годы, и теоретически возможные замены в составе правительства города.

Налог на недвижимость

По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимость», введение налога на недвижимость может ощутимо ударить по арендаторам из сегмента малого бизнеса. Для большинства организаций сумма налога на коммерческие площади вырастет двукратно. Для владельцев исторических зданий, например в центре Москвы и Петербурга, по некоторым оценкам, размер платежей вырастет в 25 раз. Напомним, базой налога, который начнут собирать, станет кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Ставка налога составит 0,1% для жилой недвижимости и 0,5% коммерческой.
Сейчас организации платят налог на имущество в размере 2,2% от стоимости имущества, либо от стоимости строительства без амортизационных отчислений. К примеру, если строительство обошлось в 1 тыс. долларов за квадрат, то налог на имущество составляет максимум 22 доллара за 1 кв. м в год, причем с учетом износа здания эта сумма будет постепенно уменьшаться. Балансовая стоимость здания, построенного в 90-е годы и раньше, не превышает 500-600 долларов за 1 кв. м. иными словами для большинства зданий налог не превышает 11-13 долларов за 1 кв. м в год.
Новый налог на недвижимость предполагается брать не с балансовой, а с кадастровой стоимости недвижимости, когда методом массовой оценки определяется рыночная стоимость. Как правило, кадастровая стоимость меньше рыночной на 15-20%. Однако кадастровая стоимость здания в Москве вполне может составить 5 тыс. долларов за 1 кв. м. При ставке в 0,5% сумма налога составит 25 долларов за 1 кв. м в год. Таким образом, для большинства организаций сумма налога вырастет сразу в два раза.
Балансовая стоимость зданий в центре Москвы не превышает 100 долларов за 1 кв. м, однако вместо налога на имущество 2,2 доллара в год, при рыночной стоимости в 8-10 тыс. долл. за квадрат налог на недвижимость составит 40-50 долл. Нужно также учитывать перманентный рост кадастровой стоимости в привязке к ценовой динамике на рынке.
Организации, находящиеся на упрощенной системе налогообложения (а это большинство предприятий малого бизнеса), от налога на имущество сейчас освобождены. Какая практика налогообложения будет применяться к ним – неясно. Если они по-прежнему будут освобождены от уплаты этого налога, то существенных изменений не произойдет. Более того, эксперты считают, что со вступлением в силу новых правил даже крупные девелоперы продадут эти помещения индивидуальным предпринимателям, у которых будут арендовать их, чтобы избежать крупных налоговых выплат. Однако не очевидно то, что разработчики закона оставят в нем такую заметную лазейку.

Банковские институты

На фоне продолжающихся споров вокруг допустимости взимания жилья в счет погашения кредитных задолженности возникают новые подробности работы будущего механизма. Оказывается, содержание на балансе недвижимости, поступившей в результате взыскания заложенного имущества, банк несет ощутимые дополнительные расходы, связанные с госрегистрацией права собственности.
Помимо этого, как собственник принятого имущества, банку переходят обязательства по налогам, оплате коммунальных услуг и т.д. в некоторых случаях кредитные организации также платят за охрану, страхование, и ремонт квартир. По мнению некоторых участников коллекторского рынка, банкам невыгодно держать квартиры на собственном балансе, и после оформления права собственности банки продают их третьим лицам. Для этого нередко приходится привлекать риэлторов, что также связано с дополнительными расходами.

Рынок демонтажа

Петербургский рынок демонтажных работ последние два года демонстрирует интенсивный рост. На основе данных по проведенным в 2012 году тендерам, оценочный объем рынка в ушедшем году составил 951,5 млн. рублей. Более половины контрактов (541, 5 млн. рублей) досталось ГК «Размах», которая занимает 56,9% рынка. Среди ближайших конкурентов стоит выделить «КрашМаш» (162,8 млн. руб. и 17,1% соответственно), «Спрингалд» (43,6 млн. / 4,6%), «Арасар» (38 млн. / 4%), «Ирон» (37,1 млн. / 3,9%), «Терминатор» (34,2 млн / 3,6%). На шесть перечисленных компаний приходится 90% тендеров.
Более широкие оценки говорят о том, что в действительности объем рынка демонтажных работ в Петербурге существенно больше и составляет 2,5 3 млрд. рублей. Кроме того, эксперты считают, что и в ближайшие года рынок будет расти на фоне перспектив развития проектов редевелопемента промышленных территорий в черте города и дефицита пятен для нового строительства. На локальном рынке Санкт-Петербурга в ближайшие 10-12 лет планируется реновация примерно тридцати промышленных зон площадью около 2,5 тыс. га.
Что касается потенциальных площадок для работы демонтажников, то в городе есть целые кварталы, находящие¬ся в аварийном или вовсе полуразрушенном состоянии, промышленные объекты на набережных, территории бывших НИИ и предприятий оборонного комплекса.

Инвестиционные проекты

Правительство Санкт-Петербурга не стало продлевать инвестиционное соглашение с компанией «Главстрой» на реновацию квартала «Апраксин двор», истекшее 8 февраля. Как указано в сообщении пресс-службы комитета по инвестициям и стратегическим проектам, компания обратилась к руководству города с просьбой продлить исполнение контракта, однако финансово-экономическая эффективность проекта с учетом результатов историко-культурной экспертизы не отвечает ожиданиям Смольного с точки зрения доходности.
В правительстве города решили, что концепция развития данной территории в нынешнем виде не отвечает целям ее развития с учетом возникших ограничений по приспособлению корпусов.
В сообщении ООО «Главстрой-СПб» отмечается, что после завершения экспертизы 2011 года, сделавшей невозможной реализацию первоначального проекта, с которым был выигран конкурс 2007 года, компания разработала новую концепцию развития территории. Суммарный объем средств, вложенных «Главстроем» в реализацию проекта, составил почти 1 млрд. рублей. В рамках соглашения между «Главстроем» и Петербургом был заключен пакет договоров на предмет аренды земельных участков, обеспечения сохранности построек, инвестиционные договоры и др. Их действие не прекращается одновременно с истечением срока действия соглашения. Вместе с тем, отношения между Смольным и структурами Олега Дерипаски, по-видимому, испортились окончательно. На фоне скандальной ситуации вокруг строительства стадионе на Крестовском острове, когда другая компания холдинга «Базэл», «Трансстрой», и городские власти обмениваются взаимными обвинениями в срыве сроков и удорожании проекта, в продление договора по Апраксиному двору именно с «Главстроем» верили немногие. В особенности после недвусмысленных критических заявлений из Смольного о недовольстве ходом проектно-восстановительных работ и вероятной смене подрядчика.