Инженерия / Инвестиционные проекты

Сегодня удачных примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. Основные причины – узкая, в основном, торгово-деловая специализация и дороговизна – такое строительство, как правило, на 25-30% дороже обычного. Вместе с тем, в Петербурге интерес к подземным проектам в ближайшие годы может вырасти по объективным причинам.
Из существующих проектов можно выделить только точечные объекты высокого класса на уровне до 4 метров: ЖК «Ориенталь» и ТРЦ «Галерея».
Многие проекты освоения подземного пространства были похоронены кризисом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест в коммерческой и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга. Активно осваивать подземное пространство мешает, как водится, и недостаточная законодательная проработка вопросов подземного строительства. Существующий закон о недрах не предусматривает возможности поставить подземный участок на баланс, что делает невозможным привлечение адресных инвестиций.
Участники рынка утверждают, что развитию проектов подземного строительства способствовала бы выработка соответствующего плана как самостоятельного документа, либо в качестве раздела Генплана. В данном случае уместно обратиться к зарубежному опыту совмещения подземных инфраструктурных и торгово-деловых объектов.
Необходимо регламентировать создание последних в местах, привлекающих поток людей – пересадочных узлах или подземных переходах. Пример – московский ТК «Охотный ряд». Кроме того, чем глубже ведется строительство, тем выше затраты. Но в данном аспекте стоимость самих работ будет постепенно компенсирована за счет снижения затрат на эксплуатацию помещения.
Эксперты и участники рынка считают появление интереса девелоперов к подобным проектам вопросом времени, главным образом, вследствие сокращения свободных в центре пятен под застройку, сложной логистики и острого недостатка парковочных мест. Этих предпосылок достаточно, чтобы сделать вывод о высокой гипотетической рентабельности этих проектов.

Стадион на Крестовском острове в Санкт-Петербурге, который примет матчи ЧМ-2018 и станет домашней ареной клуба «Зенит», планировали ввести в строй к октябрю 2015 года. Непосредственно строительство началось в 2007 году, сроки сдачи объекта несколько раз менялись.
В целом, стоимость сооружения «Зенит-Арены» оценена в 44 млрд. руб., из которых 14 уже потрачены. На середину января готовность объекта составила не более 35%. Счетная палата рекомендовала принять меры по завершению строительства стадиона. Контрольно-счетная палата взяла на себя обязательство следить за ходом осуществления проекта и проверять строительную площадку раз в квартал. 14 января стало известно, что Счетная палата выявила нарушения в ходе постройки: они касаются перевода в городской бюджет средств, вырученных от продажи материалов стадиона имени Кирова, на месте которого строится «Зенит». Были обнаружены и другие нарушения. По данным Палаты, общий ущерб городскому бюджету составил более 500 млн. руб.
25 января гендиректор ФК «Зенит» Максим Митрофанов выступил с мнением по данному вопросу. Во-первых, он выразил беспокойство по поводу того, будет ли стадион вообще построен в оговоренные сроки, и будет ли при этом соответствовать стандартам ФИФА, УЕФА и РФС. Отметим, что специалисты УЕФА, осмотревшие построенную часть стадиона в декабре 2012 года, выявили нарушения строительных технологий и обнаружили, что часть деталей пришла в негодность во время простоя объекта. Во-вторых, Митрофанов подтвердил, что клуб до сих пор никак не может влиять на процесс строительства объекта и осуществляет сугубо консультативные функции. Также он выразил уверенность в том, что если бы строительство изначально курировал клуб «Зенит», сложившейся ситуации можно было бы легко избежать. В-третьих, Митрофанов опроверг слухи о том, что в проект были внесены изменения с целью увеличения коммерческих площадей стадиона. Также гендиректор «Зенита» указал на то, что возводящийся стадион не будет эксклюзивен, а будет похож на большую часть старых европейских стадионов. Подводя итог, Митрофанов заявил, что проблема «Зенит-Арены» в низком уровне организации, как на стадии проектирования, так и на стадии строительства. Гендиректор «Зенита» указал на то, что не существовало и не существует единообразия в видении проекта, что проектная документация постоянно корректируется, что приводит к низким темпам строительства и удорожанию арены. Данное заявление является очередным звеном в сюжете о строительстве стадиона «Зенит-Арена». Выступление г-на Митрофанова – не такое яркое событие по сравнению с известием о выявленных нарушениях, которое вызвало бурную реакцию. Выступление Митрофанова было направлено на поддержание имиджа клуба и его спонсора за счет очередной попытки обвинить городские власти.

Рынок аренды

Президент Владимир Путин внес на рассмотрение Госдумы законопроект, ужесточающий ответственность за нарушение правил регистрационного учета граждан по месту жительства или по месту пребывания и миграционного учета иностранцев и лиц без гражданства. Помимо прочего, поправки направлены на совершенствование институтов регистрации, миграционного учета и борьбу с т. н. «резиновыми домами».
Законопроект, в частности, предусматривает, что гражданин РФ сможет пребывать в любом месте страны отличном от места проживания 90 суток, после чего он должен стать на миграционный учет. Граждане, зарегистрированные в одной квартире, но постоянно проживающие в другой, должны стать на регистрационный учет по месту проживания.
Данная мера призвана отвечать интересам Минтруда, и МЭР для правильной оценки ситуации на рынке труда и квотирования иностранной рабочей силы. Вместе с тем, инициатива президента вызвала ряд вопросов и сдержанное беспокойство экспертов и операторов рынка арендного жилья, так как в сухой трактовке нового законопроекта изменения могут обернуться проблемами, как для риэлторов, так и для их клиентов.
Согласно тексту документа, под фиктивной регистрацией подразумевается регистрация граждан с предоставлением заведомо ложных сведений или документов. Аналогичные санкции последуют в случае фиктивной постановки на учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания. Помимо этого, в КОАП РФ предлагается ввести дополнительную статью, предусматривающую наказание за проживание гражданина РФ в квартире без регистрации либо допущение такого проживания собственником жилья свыше законного срока. Такое нарушение предлагается наказывать штрафом для граждан в размере от 2 до 3 тыс. рублей, для собственников жилья – от 2 до 5 тыс., для юрлиц – от 250 до 750 тыс. В городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге штрафа для граждан составят от 3 до 5 тыс. рублей, собственников жилья – от 5 до 7 тыс., юрлиц – от 300 до 800 тыс.
Мнения экспертов рынка по этому вопросу разделились. Изначально направленный на усиление борьбы с нелегальной миграцией закон на первый взгляд связан с вполне определенными санкциями против всех субъектов арендного рынка жилья. Первоначально законопроект не затронет права обычных граждан, так как сложно выяснить и доказать, что кто-то зарегистрирован в одном месте, а проживает в другом. Это потребует больших ресурсов на организацию контрольных мероприятий и соответствующей базы.
Вместе с тем, ужесточение правил регистрации россиян со временем может стать дополнительным стимулом для собственников жилья регистрировать арендаторов своих квартир. Процедура это не то чтобы сложная, но едва ли покажется собственникам уместной. Причиной может быть либо простое нежелание тратить на это свое время, либо невысокий уровень правовой грамотности многих граждан, не знающих разницы между временной регистрацией и пропиской. Спрос на аренду, тем не менее, сохранится, что чревато уходом в тень еще большей части рынка. Возможно, учет сделок и обеспечение соблюдения данных формальных требований будет возложено на агентства, однако, вне сомнения, риэлтерское лобби будет сопротивляться этому до последнего.
Так или иначе, многие принципиальные положения законопроекта остаются неясными, невзирая на декларируемые цели, и напряженность на рынке сохраняется. Для того, чтобы избавить рынок от нервозности депутатам в ходе слушаний нужно будет более подробно донести суть законопроекта всем заинтересованным сторонам.

Рынок недвижимости

Цены на недвижимость в Москве растут по мере постепенного снижения курса доллара. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром, во второй половине января прибавил еще 0,3% и составил 5411 долларов за кв. метр. Ситуация развивается так, что на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе может установиться восходящий тренд.
Наряду с этим, продолжает играть большую роль воздействие макроэкономических факторов. Если вторая волна кризиса все-таки придет, то для России она будет связана не с падением цен на нефть, а скорее с массовым разорением компаний из-за медленного, но верного падения их рентабельности. Сокращение спроса на рынке недвижимости при данном сценарии неизбежно.
Прогнозы новой волны кризиса сохраняются, хотя финансовая политика мировых держав, выражающаяся в денежной эмиссии, и осторожная стратегия крупных корпораций делает маловероятным повторение событий 2008 года. Согласно исследованиям, за последние годы доходы многих компаний и отдельных граждан либо выросли незначительно, либо остались на прежнем уровне, либо вовсе упали. Расходы же существенно увеличились, как следствие растут налоги и цены на энергоносители. В результате расходная часть увеличивается быстрее доходной, у немалого числа фирм и граждан доходы падают, а расходы растут.
Для того, чтобы вторая волна кризиса ощутимо ударила по рынкам, ценам на нефть не обязательно падать до 40 долл. за баррель. Аналогичный же эффект будет иметь массовое банкротство небольших компаний, которые перенесли кризис, но «схлопнулись» в ходе посткризисного затишья. Под удар попадет немалая доля обеспеченных граждан, потенциальных покупателей недвижимости, и компаний, которые пережили кризис, но не перестроили свою деятельность к новым реалиям: не увеличили производительность труда, не оптимизировали расходы и номенклатуру продукции – если речь идет о компаниях. У таких фирм постепенно падает рентабельность, что может быть чревато банкротствами и проблемами на рынке труда. Это, в свою очередь, станет ударом по экономике и платежеспособности на рынке недвижимости в частности.