Инвестиционные проекты

Правительство Санкт-Петербурга в закрытом режиме согласовало решение о переносе строительства будущей штаб-квартиры «Газпрома» из устья реки Охта в район Лахтинского разлива. Так или иначе, теперь у газовой монополии на руках вся разрешительная документация на возведение башни высотой 462 м в Приморском районе Петербурга. Ранее свое разрешение выдал Госстройнадзор, а в 2011 году отклонение будущего сооружения от предельных параметров высотности согласовали Росавиация и КГА. На нулевом цикле строительством займется дубайская компания Arabtec Holding, однако велика вероятность продления контракта и достройки компанией всего здания. Заявленный срок сдачи проекта – весна 2018 года. Символично, что закрытое заседание правительства города, на котором Георгий Полтавченко поставил подпись под проектом межевания территории строительной площадки, прошло 12 ноября немного раньше заседания Госдумы, на котором были приняты поправки в Градостроительный кодекс и закон «Об объектах культурного наследия», отменяющие мораторий на жесткое регулирование градостроительной деятельности в исторических поселениях. Ранее действие статуса «исторического поселения» для Петербурга и еще 40 городов было в 2010 году заблокировано до «уточнения его юридического смысла» по инициативе Валентины Матвиенко. Возвращение к согласованию Лахта-центра после принятия парламентских поправок практически гарантированно ставило перспективы проекта под сомнение, который, помимо согласования с городскими комитетами, требовал бы еще одобрения Министерства культуры. Статус исторического поселения для Санкт-Петербурга начнет действовать после 1 января нового года и губернатор даже выступил с инициативой закрепления данного статуса за всем городом (по-видимому, включая Купчино и Девяткино). Как бы то ни было, строительству небоскреба в Петербурге официально дан старт. Однако даже если отбросить фактор будущего воздействия сооружения на архитектурный облик города, можно уже сейчас отметить, что будущее проекта не столь безоблачно уже по другим причинам. На первый план выходит вопрос финансирования, а именно участия в нем городской казны. Финансовые обязательства города по объекту уже составляют 7 млрд. рублей, что в два раза больше расходов на все программы жилищного строительства в городе. Вероятно, новый раунд полемики и протестной активности вокруг проекта придется на момент, когда для города придет время исполнять обязательства. По мнению экспертов, решение городом транспортных и инфраструктурных вопросов в заявленные сроки маловероятно. Открытие станции метро недалеко от площадки уже сейчас рассматривается в очень отдаленной перспективе после 2021 года. Заметно стимулировать спрос на жилье в районе также вряд ли удастся, что подтверждается итогами недавнего аукциона по продаже 13 га земли в Лахте: Фонд РЖС пытался три раза провести аукцион, однако покупатель так и не нашелся. И это притом, что в радиусе нескольких километров вокруг будущего Лахта-центра осталось не так уж много «пятен», пригодных для жилой застройки. Ряд элементов запланированной транспортной инфраструктуры до сих пор не включен в целевые программы и городской бюджет. Это говорит о том, что при наличии политической воли сверху городское правительство в условиях бюджетной экономии не спешит с головой бросаться в проект, грозящий стать очередным долгостроем (именно так, ведь и у «Газпрома» дела в уходящем году идут не самым лучшим образом). С другой стороны уже немного времени осталось перед тем, как городу придется отчитываться перед федеральным центром и инвестором о выполнении взятых обязательств.

Кадровые перестановки

Ͻ ноября стало известно об увольнении ведущего специалиста производственного отдела управления капитального строительства и ремонта комитета по строительству Петербурга Александра Литвиненко. Достаточно рядовое событие выделяется тем, что оно произошло на следующий день после заявления Литвиненко о снижении на 6 млрд. рублей стоимости строительства стадиона на Крестовском острове. В самом комитете отметили, что увольнение чиновника не связано с его заявлениями, однако в это верится с трудом. Тем более, что факт возможности изменения сметы был озвучен на заседании комиссии ЗАКСа по экономической безопасности. По словам Александра Литвиненко, генподрядчик строительства ЗАО «Инжтрансстрой» должен сохранить 30%-скидку от стоимости контракта, которую он сделал при заключении договора в 2008-м году. В этом случае стоимость проекта составит 37,7 млрд. рублей, вместо текущих 43 с лишним млрд. Оперативность увольнения Литвиненко может говорить о том, что раскрытие данной информации оказалось либо несвоевременным, либо вредным для чьих-то финансовых интересов. Последовавшее заявление Смольного о том, что удешевление сметы на самом деле произошло в результате «контрольных мероприятий» стройкомитета и контрольно-счетной палаты Петербурга только добавляет ситуации странности. Это уже вторая отставка в комитете по строительству за непродолжительное время и вторая отставка, связанная с ситуацией вокруг строительства стадиона на Крестовском острове. Недавно, напомним, по собственному желанию уволился председатель комитета Вячеслав Семененко. Возможно, это начало серии перестановок в данной подструктуре правительства города. Однако если после критики Дмитрия Медведева отставка Семененко, на которого неизбежно ложился груз ответственности, была в принципе ожидаемой, то заявление и отставка Литвиненко относятся уже к длительному и скандальному обсуждению не столько сроков, сколько финансовой стороны проекта.

Проектирование

В 2012 году наблюдалось сужение петербургского рынка проектирования транспортных объектов. Причина не оригинальна: отказ городских властей от крупных проектов. Комитет по развитию транспортной инфраструктуры оценивает емкость городского рынка проектирования транспортных объектов в 900 млн. руб. в год. В совокупной стоимости проекта на долю проектных работ приходится 1,5-3,5%, а рентабельность составляет 20-30%. Петербург относится к городам, обеспеченным достаточными мощностями в сфере транспортного проектирования. Ведущими проектными организациями, по мнению участников рынка, являются ЗАО «Институт «Стройпроект», ЗАО «Институт Гипростроймост - СПб», ОАО «Трансмост». Основными проектировщиками дорог вместе с инфраструктурой являются ГУП «Ленгипроинжпроект» и ЗАО «Петербург-Дорсервис». Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой является ОАО «Ленгипротранс». Есть спрос как на проектирование крупных объектов, так и на более мелкие заказы. Касаемо масштабных и долгосрочных проектов, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и реализовать его. Вместе с тем, конкуренция на местном рынке транспортного проектирования значительно выросла в результате отмены ряда крупных и амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. А по завершении проектных работ по оставшимся участкам ЗСД следует ожидать еще одного витка усиления конкуренции. Основные сложности в проектировании объектов транспортной инфраструктуры вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и согласование проектной документации. Зачастую эти мероприятия срывают сроки выполнения проектов. Изучение высказываний ряда участников рынка позволяет отметить, что в Петербурге в настоящее время недостаточно объектов для полной занятости мощностей городских проектных институтов. Это заставляет компании все чаще идти за заказами в регионы.

Новости отраслевого законодательства

В ближайшее время Государственная дума начнет рассмотрение во втором чтении законопроекта о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Принятие данного законопроекта станет, по сути, реформой рынка недвижимости - второй раздел первой части кодекса, касающийся регулирования вещных прав на недвижимость должен претерпеть очень серьезные изменения. В данной части новая редакция кодекса разграничивает понятия «владение» и «собственность», разделяет «законное» и «добросовестное» владение, уточняет статус и дальнейшую судьбу самовольных построек. Владение в проекте определяется как «фактическое господство лица над объектом владения». Еще не известно, когда именно будет рассматриваться во втором чтении новая редакция второго раздела части первой ГК, которая так и озаглавлена «Вещное право». Именно к этому разделу приковано основное внимание участников рынка недвижимости. В проекте раздельно регулируются права собственности на земельные участки и расположенные на них «объекты недвижимости»: здания, сооружения, помещения. Все права на недвижимость признаются «вещными» и подлежащими обязательной госрегистрации. В законопроекте также заново сформирован перечень так называемых называемых ограниченных вещных прав (прав на чужую собственность). В данной части вводятся новые понятия: право постоянного земельного владения (эмфитевзис), право застройки (суперфиций), право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право личного пользования и владения (узуфрукт). Ипотека также определяется как вещное право.