Правовое регулирование / Градостроительная политика

После заявлений губернатора Петербурга Георгия Полтавченко об ужесточении наказания за незаконный снос исторических зданий городское правительство определилось с размерами штрафов. Чиновники Смольного установили штраф за снос в размере 60 млн. рублей для юридических лиц и 15 млн. рублей - для физических лиц. Проект документа с размерами новых штрафов в ближайшее время будет представлен на рассмотрение ЗАКСа. С инициативой ужесточить наказание за незаконный снос исторических зданий Георгий Полтавченко выступил после резонансного разрушения дома Рогова ООО «Вектор». Губернатор пояснил, что новые штрафы, в частности, будут применяться к нарушителям распоряжения о запрете сноса в выходные дни и вечернее время. В частности, дом Рогова был разрушен в последнее воскресенье августа. Годом ранее в Петербурге были снесены Литературный дом на Невском, 68 и Преображенские казармы на Парадной улице. Их разрушение происходило в выходные и праздничные дни. При предыдущем губернаторе Валентине Матвиенко решение проблемы уничтожения исторического облика города дальше поручений дело не продвинулось. Вместе с тем, к новой инициативе правительства настороженно отнеслись как участники строительного рынка, так и градозащитники. Последние напоминают, что по статистике две трети штрафов застройщикам удается оспорить на основании всего лишь неточностей формулировок в документах. В связи с этим позитивно оценивать будущий закон можно будет только при наличии четких запретительных мер направленных на деятельность стройкомпаний в историческом центре. Увеличение штрафов в данном случае - всего лишь первый шаг к этому. Ответственность именно за снос исторических зданий законодательно не прописана. Нарушителям в данном случае грозит лишь наказание за ведение строительных работ без разрешения в виде штрафа от 500 тыс. до 1 млн. руб. Кроме того, так как в российском законодательстве действует принцип презумпции невиновности, причастные к сносу, могут заявить о самопроизвольном обвале здания, вооружившись заключениями экспертов. Другими словами, штрафы неэффективны без изменения механизма взаимодействия девелоперов и инспекции по охране памятников. Критики увеличения штрафов также напоминают, что даже цифра в 60 млн. рублей не всегда соразмерна нанесенному ущербу. Более того, инвестиционная привлекательность некоторых участков в центре Петербурга может быть настолько высока, что даже очевидный риск получить штраф не всегда сможет испугать застройщика. Депутат законодательного собрания Борис Вишневский считает, что за незаконным сносом исторического здания должно следовать изъятие участка, а запрет на снос, в свою очередь, нужно прописывать в договоре купли-продажи участка. По мнению участников петербургского рынка демонтажа, одним из решений проблемы могли бы стать проверка уровня компетентности и лицензирование компаний, которые допускаются к работе в центре. Несмотря на множество нареканий, СМИ в целом позитивно оценивают начинание губернатора.

Складская недвижимость

Петербургский рынок недвижимости в текущем году испытывает дефицит качественных складских и производственных площадей. В третьем квартале текущего года уровень вакансии достиг 3%, что стало минимальным значением за последние 5 лет значения. Совокупное предложение на рынке Петербурга и Ленобласти составляет более 5,2 млн. кв. м. С условиях дефицита арендуемых складских помещений операторы присматриваются к покупке объектов. Актуальным трендом стало строительство под конкретный заказ компании-арендатора (built-to-suit). В объеме качественного предложения складов класса А составляет 66% , класса В - 34%. Около 70% предложения сосредоточено на южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным). В третьем квартале наиболее активными арендаторами выступают производственные компании: доля сделок с ними равна более 50%. В целом же с начала года 58%-долю в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании. По прогнозам аналитиков рынка недвижимости, дефицит свободных качественных площадей продолжит усиливаться и к концу года снизится на 2-3%. В свою очередь, сокращение предложения приведет к росту ставок нижней границы на 3-5%. В данный момент арендные ставки близки к максимуму экономически приемлемого уровня. В ближайшей перспективе годовые ставки не превысят уровень в 130 долларов за кв. м. Получит свое развитие и тенденция built-to-suit. Вместе с тем, в условиях отсутствия в ближайшие годы серьезных макроэкономических потрясений все новые качественные проекты неизменно будут пользоваться спросом у арендаторов. Ближайшие 2 года могут стать периодом динамичного развития сегментов индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Для этого сложились подходящие условия: рынок демонстрирует стабильный спрос, предлагая индустриальные помещения хорошего качества. В свою очередь, девелоперы готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных пожеланий заказчика.

Дорожное строительство

Российские чиновники с энтузиазмом намерены изменить систему распределения заказов с целью привлечения иностранных подрядчиков к дорожному строительству. В бюджет России на развитие дорожной сети уже сейчас закладывается до 500 млрд руб. в год. Министерство транспорта в частности подготовило предложения, позволяющие победителям конкурсов без лишних процедур менять стоимость и сроки контрактов. Привлечение иностранных компаний к строительству автодорог президент Владимир Путин поручил правительству еще в мае, подписав соответствующий указ. Закон №94-ФЗ, регламентирующий распределение госзаказов и закупок, не запрещает зарубежным операторам участвовать в аукционах, однако последние пока что неохотно идут на российский рынок, опасаясь финансовых рисков и коррупции в системе распределения госконтрактов. В конце сентября прошла серия совещаний с участием представителей Минтранса, Минэкономразвития и Минрегиона, где был составлен перечень предложений по оптимизации в данной части закона №94-ФЗ. Конкурс на отбор генподрядчиков, по-видимому, будет проводить в два этапа: вначале претенденты буду подтверждать владение соответствующими технологиями и достаточным количеством техники и компетенции для выполнения контракта. Далее будет рассматриваться цена контракта и сроки его реализации. Если генподрядчик не станет применять новые технологии, утвержденные в документации, то заказчик будет вправе разорвать контракт в одностороннем порядке, без судебной волокиты. Двухэтапные конкурсы, по мнению разработчиков поправок, станут фильтром для тех компаний, которые не обладают опытом, но занимаются демпингов с единственной целью – получить заказ. У прошедших через этот отбор появится согласовать с заказчиками изменение сметы, если во время реализации контракта дорожают стройматериалы и рабочая сила или увеличиваются объемы строительства. В соответствии с действующим законом, скорректированный проект должен пройти проверку в Главгосэкспертизе, а заказчик обязан провести повторный аукцион по выбору генподрядчика. Представители австрийской компании Strabag и французской Vinci, принимавшие участие в совещаниях в Минтрансе, считают изменения комфортными для западных операторов. Предложения Минтранса планируется утвердить до конца октября. Вместе с тем, в Минэкономразвитии не исключают, что анонсированные поправки могут вызвать противодействие со стороны финансового блока правительства, так как они могут привести к тому, что стройки в рамках госзаказа могут подорожать на 15-30%.

Нормативное регулирование и строительный надзор

В начале октября, на очередном заседании Комитета по качеству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли Северо-Запада обсуждался проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ». Данный документ предусматривает введение негосударственного строительного надзора с сфере строительства. Данный вопрос сейчас актуален для участников рынка также, как и реализация положений «дорожной карты» по сокращению административных барьеров в строительной отрасли, принятой правительством во главе с Дмитрием Медведевым. По результатам совещания было принято решение объединить руководителей органов строительного госнадзора и экспертизы СЗФО для обсуждения различных вопросов, разработки изменений в законопроекты, а также для обсуждения мер по реализации нормативных и законодательных новшеств. Данную секцию возглавил замначальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров.

Также стало известно, что Служба государственного строительного надзора Санкт-Петербурга совместно с Центром госэкспертизы с 1 октября запускают в тестовом режиме новую услугу – получение разрешения на строительство вместе с положительным заключением экспертизы. В соответствии с новой схемой, информация о проектах, получивших положительное заключение Центра госэкспертизы, будет автоматически направляться в Службу госстройнадзора, минуя очереди. Это позволит упростить согласования и сократить сроки реализации инвестиционно-строительных процессов. Данное нововведение назрело давно. В дальнейшем оптимизация работы госорганов в сфере строительства, вероятно, будет расширена. Пока же она ограничена только взаимодействием между Центром госэкспертизы и Службой госстройнадзора