Долевое строительство

Министерство финансов предлагает строго ограничить целевое расходование строителями средств соинвесторов, руководителей провинившихся компаний наказывать крупными штрафами, а компании обязать страховать свои риски, пишет сегодня. Ведомство изложило свою концепцию в проекте доклада правительства президенту Владимиру Путину. По мнению авторов поправок, нынешняя редакция закона «Об участии в долевом строительстве» не гарантирует абсолютную защиту участникам, выступающим в роли соинвесторов. Несмотря на то, что в действующем законодательстве установлен запрет на нецелевое использование денег дольщиков, уследить за этим зачастую практически невозможно. В связи с этим в концепции защиты дольщиков предполагается создание отдельного расчетного счета, на который будут перечисляться средства соинвесторов, с которого они будут расходоваться. В свою очередь, застройщик сможет тратить с него деньги только на тот объект, в котором участвует конкретный дольщик. Сейчас у застройщика, располагающего несколькими объектами, в рамках закона есть право финансировать любые. В связи с этим нередки случаи, когда на объект, в котором участвует соинвестор средств не хватает, что чревато долгими судебными тяжбами, либо обычным банкротством компании-застройщика. Контроль за использованием средств дольщиков может быть возложен на ФСФР. Для руководителей недобросовестных компаний-застройщиков в Минфине предлагают ввести персональную административную ответственность. Кроме того, застройщики, намеревающимся работать с инвестициями, будут обязаны создать общество взаимного страхования застройщиков, которое в случае негативных обстоятельств будет выплачивать компенсации дольщикам. Это потребует от компаний-застройщиков дополнительных расходов, которые отразятся на стоимости жилья - по расчетам депутата Госдумы Александра Хинштейна, 1 кв. м, построенного в рамках договора о долевом участии, подорожает в среднем на 4%. По мнению организаций обманутых дольщиков, предложения Министерства не спасут от мошенников, так как застройщики давно приняли практику ухода от прямого нарушения закона. Самый популярный и абсолютно законный инструмент ухода от ответственности – банкротство. Российская судебная практика пока что не знает ни одного дела по преднамеренному банкротству застройщика. Что касается идеи формирования страхового фонда, то его средств может не хватить на пострадавших соинвесторов.

Рынок недвижимости

Депутаты всех фракций внесли в Госдуму поправки в закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Согласно поправкам, продажа государственного и муниципального недвижимого имущества, принадлежащего ГУП или МУП, может быть осуществлена только в рамках аукционов с открытой подачей предложений о цене. Идея законопроекта заключается в совершенствовании российского законодательства в части регулирования вопросов, связанных связаны с особенностями отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества ГУП или МУП. В ходе осуществления надзора Генпрокуратуры была выявлена распространенная практика отчуждения унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, минуя законодательство о приватизации, то есть без проведения аукциона, конкурса и других способов приватизации, предусмотренных законодательством. Саблин отметил, что в этих случаях применяются нормы гражданского законодательства, а именно Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которым на отчуждение недвижимости достаточно получить лишь согласие собственника имущества. Коррупционная схема такова: госимущество по решению собственника передается в ведение предприятию, которое через некоторое время обращается к собственнику с прошением о даче согласия на его продажу, пояснил парламентарий. В результате имущество, находящееся в хозяйственном ведении предприятия, отчуждается по договору купли-продажи лицу, отобранному по усмотрению руководителя предприятия и его цене. На подобный вид отчуждения государственного и муниципального имущества не распространяется действие закона о приватизации. Подобные действия наносят ущерб бюджету, однако судебная практика по признанию таких сделок недействительными складывается для государства преимущественно отрицательно. Принятие законопроекта позволит установить ключевые ограничения на продажу такого имущества по заниженной стоимости.

Жилое строительство

Начиная с 2010 года, в строительной отрасли России наметилась положительная динамика, связанная с факторами постепенной реализации отложенного спроса, восстановлением рынка ипотеки и государственной поддержкой строительной отрасли. По мнению аналитиков строительной отрасли, в прошлом году положительная динамика сохранилась на уровне 3-5% в год. Помимо прочего, показательным является рост строительства в России малоэтажных зданий, который за последние 9 лет увеличился в 3,8 раз. Между тем, среднегодовой рост держится на уровне 10%. В 2009 году было возведено 206 880 домов (7,32 млн. кв. м), а в 2010 году общий объем построенных малоэтажных домов составил 239 920 (8,35 млн. кв. м). В 2009 году впервые в России малоэтажное строительство деревянных домов вышло на первое место, опередив кирпичные, каменные и монолитные строения.



По обеспеченности населения жилой и коммерческой недвижимостью Петербург пока что значительно отстает от других европейских городов. По разным источникам, этот показатель составляет 24 кв. м на человека, что почти в 2 раза ниже среднеевропейского показателя (42 кв. м). Шансы Санкт-Петербурга догнать Европу в обозримом будущем невелики: при заявленном вводе объема жилья в 2,7 млн. кв. м в год и пятимиллионном населении это получится сделать только через 25 лет. Едва ли не основная проблема города даже не в количестве жилья на душу населения, сколько в его качестве. Спрос сконцентрирован в сегменте малогабаритного жилья эконом-класса стоимостью 2,6-3,5 млн. руб. (квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью 25-40 кв. м). Доля таких квартир в предложении составляет порядка 30-40%. Кроме того, существенный пласт, удерживающий петербургский рынок в состоянии дефицита, - это нерасселенные коммунальные квартиры в центре города. Наиболее стабильны позиции Петербурга в сегменте торговой недвижимости: по обеспеченности торговыми площадями Петербург опережает даже Москву и приближается к среднеевропейскому уровню. На конец первого квартала текущего года на тысячу жителей Петербурга приходилось 630 кв. м торговых площадей всех типов. В то же время показатель по крупным городам Европы составляет 700-800 кв. м. По обеспеченности офисной недвижимостью Петербург находится на низкой стадии развития - на 1 тыс. жителей города приходится менее 400 кв. м офисов, что например в пять раз меньше, чем в Варшаве (2 тыс. кв. м) и в десять раз меньше, чем в Хельсинки (около 4,5 тыс. кв. м). Вместе с тем, аналитики считают, что у офисного сегмента Санкт-Петербурга есть существенный потенциал. Рынок коммерческой недвижимости продолжает восстановление после кризиса. К тому же обеспеченность недвижимостью и качество жизни в городе – это не тождественные понятия. По вышеприведенным цифрам можно делать выводы не столько о качестве жизни в городе, сколько о его масштабах, значимости и потенциале.