Инфраструктурные проекты

Федеральное дорожное агентство предлагает властям РФ отказаться от идеи строительства второго транспортного обхода Санкт-Петербурга (КАД-2). Об этом сообщил руководитель агентства Анатолий Чабунин. По его словам, подобная позиция дорожного ведомства высказывалось в ходе двух заседаний координационного совета по развития транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленобласти. Чиновник также отметил, что на опыте эксплуатации московской и петербургской КАД, кольцевая схема признана устаревшей и проблемной. Окончательное решение о судьбе КАД-2 будет приниматься федеральными чиновниками на основе мнения дорожного агентства и проектировщиков. В ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» считают, что в Ленобласти для облегчения дорожной ситуации следует развивать радиально-дуговую модель, которая должна связать основные магистрали и объекты социального и экономического значения: пять федеральных автотрасс, железнодорожный узел, аэропорт, порты Усть-Луга, Бронка, Приморский. По очередности строительства приоритет - за строительством южного участка, который «перехватит» магистрали. В ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода» настаивают, что в случае, если властями будет принято решение о строительстве радиально-дуговой магистрали, поток автомобилей с федеральных трасс в Петербург можно будет сократить на 100-150 тысяч автомобилей ежедневно. При строительстве хорды автомобили будут идти напрямую, а не через Петербург. Он напомнил, что на последнем заседании координационного совета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга и Ленобласти было обозначено строительство радиально-дуговой магистрали, а не кольца. Напомним, что КАД-2 - это полукольцо: с юго-запада и северо-востока дорогу подведут к дамбе вокруг Санкт-Петербурга. Еще летом 2011 года власти Ленобласти считали фактически решенным проект строительства КАД-2 и рассматривали как основной вариант прокладку трассы по ныне существующей дороге А-120. Предполагалось, что стройка начнется в 2013 году и завершится в 2020 году. Стоимость реализации проекта колебалась в диапазоне от 250 до 500 млрд. руб. Однако проект так и не был внесен ни в одну федеральную программу. А В конце ноября, напомним, заместитель министра транспорта Николай Асаул заявил, что строительство КАД-2 является вопросом среднесрочной перспективы и сегодня не находится в приоритете у Минтранса. Есть другой проблемный момент, который заключается в топографии проекта. КАД-2 пройдет по наиболее востребованным на рынке загородной недвижимости районам - Ломоносовскому, Гатчинскому, Тосненскому, Всеволожскому. Совокупно на эти районы приходится более половины от всего объема предложений в коттеджных поселках Ленобласти, следовательно, считают эксперты, при строительстве дороги придется решать многочисленные вопросы собственности. Это, впрочем, не смущает ведомство, которое, по-видимому на первое место ставит решение проблемы транспортной инфраструктуры Усть-Лужского порта.

Налог на недвижимость

Единый налог на недвижимость не будет введен с 2013 года, сообщила министр экономического развития Эльвира Набиуллина. Решение по вопросу было принято еще несколько месяцев назад на совместном совещании с Министерством финансов. Введение налога на недвижимость возможно в перспективе не менее, чем пяти лет. Вместо единого в России по-прежнему будет работать двойное двойная система налогообложения, формирующаяся из земельного налога и налога на недвижимое имущество, который будет определяться исходя из кадастровой оценки. При этом стоит отметить, что кадастровая оценка объектов капитального строительства будет завершена к концу 2012 года. В течение 2012 года также будет создаваться эффективный режим оспаривания оценки. Эльвира Набиуллина уточнила, что с 2013 года нововведение может заработать в тестовом режиме с установленным максимумом ставки примерно 0,01%, рассказала министр. Апробировать новый порядок, по оценкам министра, заинтересованы около десяти регионов. Идея объединения налога на землю и налога на недвижимое имущество обсуждается правительством уже около десяти лет. Еще в начале 2011 года предполагалось, что единый налог вступит в силу с 2012 года. Эту идею пропагандировал, в первыю очередь, Дмитрий Медведев. Однако летом ушедшего года Минфин признал, что и этот срок нереалистичен. Очевидно, что должного внимания этому вопросу в последние годы не уделялось. Эксперты считают, что введению налога препятствуют технические проблемы. Необходимо сначала создать кадастр всех объектов недвижимости и регулярно проводить оценку и переоценку регулярно недвижимости. Такого механизма попросту сегодня нет. Необходимо оценить всю землю, все дома, все дачи. Кадастровый учет в половине российских регионов также отсутствует. Кроме того, на решение отодвинуть сроки, по-видимому, влияет предвыборная ситуация. К 2013-14 годам население не будет готово к введению единого налога. Кроме того, важным моментом являются льготы по налогу. Если они не будут предусмотрены, это может ударить по благосостоянию малообеспеченных граждан и спровоцирует рост социальной напряженности. Некоторые эксперты относятся положительно к введению налога на недвижимость, а к отсрочке - очень отрицательно. В перспективе единый налог - это возможность увеличения доходов, организации системы землепользования, застройки, правообладания. Все это будет способствовать более эффективному развитию строительства. Отсрочка же введения налога вызвана отсутствием понятной и согласованной методики оценки объектов недвижимости.

Прогнозы на рынке недвижимости

По мнению, экспертов и участников рынка основные риски, способные в новом году спровоцировать кризис на рынке недвижимости – это рост ставок по ипотеке, кризис в Европе и падение цен на нефть, политическая нестабильность.

1. Падение ипотеки На сегодняшний день доля сделок с привлечением ипотечных средств составляет порядка по разным данным от 20 до 30%. Если продолжится тенденция к росту ставок, например, если ставки перешагнут уровень в 14-15%, можно со всей уверенностью говорить, что спрос на услугу упадет примерно на 20-25%. Что до цен на недвижимость, то такая ситуация может привести к тому, что стоимость кв. м может потерять до 20%. Вероятность такого развития событий – 10-12%

2. Европа Если упадет европейская экономика – российская ощутит последствия незамедлительно. Если Европа не потянет сегодняшние цены на углеводороды, то ценовая конъюнктура будет подвергнута существенному пересмотру и не в пользу экспортеров. В случае падения ценовой ставки ниже 70 долларов за баррель, Россию ждет повторение 2008 года. В случае, если цена упадет до 30 долларов за баррель, обрушится финансовая структура госсектора. Тогда цена на кв. метр может упасть даже ниже 1000 долларов. Вероятность – 7-10%

3. Политическая нестабильность Также нужно учитывать фактор внутриполитической ситуации, динамика которой в последние месяцы является беспрецедентной. Здесь есть два варианта: острый кризис на внутренней арене, или вялотекущая напряженность. В любом случае, нестабильная обстановка повлияет на падение цен и спроса, в частности, в элитном сегменте. Предложение при этом может вырасти в два раза. Не секрет, что сегодня большинство покупателей недвижимости высокого класса – чиновники. За элитным сегментом потянутся и остальные. В такой ситуации цена кв. м может потерять порядка 20-30%. Вероятность – 10%

Все рассмотренные варианты являются крайними. В целом у рынка есть все пережить будущий год без существенных потрясений. Экономическая ситуация в России и мире позволяет говорить о росте цен на недвижимость сравнимом с уровнем инфляции или и вовсе равном ей в среднесрочной перспективе. В перспективе цены прибавят не более 2-4%. Необходимо учитывать и циклы рынка: летом обычно активность на рынке падает, а вместе с ней и цены. В конце года покупатели, наоборот, активизируются. Касаемо ипотеки, также не однозначного прогноза: банки уже начинают объявлять о завершении различных акций, ужесточать условия выдачи кредита, а некоторые даже поднимать ставки. Кроме того. В прошлом году особенно была заметна тенденция перетекания спроса со вторичного рынка на первичный. В 2012 году стоит ожидать ее сохранения.

Ипотечное кредитование

Аналитики подвели итоги года на ипотечном рынке. В течение трех кварталов рынок ощутимо рос, но уже в августе ситуация была омрачена мировой финансовой нестабильностью и в итоге сменилась кризисными настроениями. По оценкам аналитиков, за 11 месяцев уходящего года российские банки выдали около 540 млрд. руб. ипотечных кредитов. До исторического минимума (11,9%) снизились рублевые ставки, а ставки в валюте опустились до 10,4%. Первые три квартала 2011 года шла настоящая гонка за увеличением объемов кредитования, банки соревновались в предоставлении максимально выгодных условий. Так, «Сбербанк» запустил акцию рекордно низкую ставку в 8% по кредиту на 8 лет (а заявки рассматривались за 8 дней). АИЖК начал тестирование «обратной ипотеки»: пожилым людям под залог принадлежащего им жилья выдают кредиты, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, или с долгом рассчитываются наследники. «Алтайэнергобанк» и «Росевробанк» предложили ипотеку без первоначального взноса 0% на квартиры в ЖК экономкласса. Вместе с тем, программы с якобы низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. А граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, по-прежнему не охвачены доступной ипотекой. Ипотека в принципе не доступна для 70% населения. Ипотека может подорожать уже в ближайшей перспективе. На это указывает, во-первых, то, что на рынке, в сущности, конкуренция ограничивается АИЖК, «Сбербанком» и «ВТБ24». Постепенно «вымываются» ранее крепкие игроки. Отсутствие конкуренции, так или иначе, скажется на условиях предложений. Кроме того, в ушедшем году ЦБРФ дважды увеличивал ставку рефинансирования. Ее нынешний рост указывает на то, что уже в 2012 году произойдет повышение процентных ставок и ужесточение условий. В частности, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих программ «Стимул» до 6,6-9,5% годовых в рублях вместо бывших 7-8,75%. «Сбербанк» уже увеличил ставки сразу по программам «Гараж» и «Строительство жилого дома», и свернул программу «8-8-8». «ВТБ24» пока не поднял ставки, но заявил о том, что в 2012 году стоимость рисков в РФ по долгосрочным кредитам вырастет с нынешних 100 базисных пунктов до 150-180 пунктов. Эксперты считают, что банкиры работают в режиме ручного регулирования, реагируя на экономическую и политическую обстановку в стране и мире. О неуверенности кредитных организаций в светлом будущем отечественной экономики говорит и нежелание выдавать кредиты на 10-15 лет на доступных условиях.