Судебные разбирательства и девелоперские проекты

Президиум Верховного суда РФ отменил прецедентное решение городского суда и кассационной инстанции в ВС РФ о признании незаконными норм законов Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия» и «О правилах землепользования и застройки». Данные нормы де-факто легитимировали отклонения от высотных параметров, установленных для строительства в городе. Эти положения были оспорены в 2010 году группой общественных и политических активистов. По мнению истцов, городские власти согласовали с Росохранкультурой вариант высотных регламентов, но в итоге приняли законы, в которых эти регламенты оказались завышенными. Горсуд согласился с доводами истцов, а в марте 2011 Верховный суд закрепил этот вердикт, однако отдельно разъяснил, что решение имеет обратную силу, то есть распространяется на отношения с момента вступления законов в силу. Иными словами под угрозой оказалось около 130 объектов, в том числе одиозные, наподобие «Невской ратуши» и «Набережной Европы». Смольный обжаловал решение в президиуме ВС РФ. За 2 года, прошедшие с принятия законов в феврале 2009 года до приговора суда, петербургские власти приняли на основании обжалованных норм законов более двух тысяч решений о строительстве. Поэтому чиновники настаивали на том, что решение суда должно вступить в силу с марта 2011 года. Кроме того, заявление петербургских чиновников подкреплено сопроводительным письмом Валентины Матвиенко главе ВС Вячеславу Лебедеву с просьбой пересмотреть «неудобное» решение. Президиум ВС счел, что судья горсуда должна была указать в своем решении мотивацию, почему законы должны считаться недействующими с момента их принятия, а не решения суда. Вопрос отправлен на новое рассмотрение. Вместе с тем, истцы полагают, что повторное решение городского суда окажется таким же, считает она. По мнению юристов и участников рынка, вынесение решения может затянуться до президентских выборов. В этот период власти не смогут разрешить предусмотренное незаконными регламентами новое строительство, однако оспорить действия инвесторов в случае возобновления спорных проектов, начинавшихся в период с 2009 по 2011 год, также будет невозможно. Пересмотр решения, свидетельствует о масштабе лоббистских возможностей экс-губернатора. При этом власти получили возможность заморозить попытки оспорить скандальные проекты в судах и добиться их отмены. В этой связи уместно отметить, что столичные власти, вероятно, могут в скором времени обратиться к примеру петербургских коллег. Разрыв почти половины контрактов по застройке, заключенных при прежнем руководстве города может обернуться ничем иным, как зачисткой рынка, хоть и обойдется Москве в значительную сумму. Как правило, в каждом из этих инвестконтрактов была доля Москвы: город получал после строительства либо денежные средства, либо квадратные метры. Если предположить, что доля города составляла 30%, то Москва недополучила в квадратных метрах 2 миллиона 250 тысяч кв. м, а в деньгах - порядка 225 миллиардов рублей. Решение чревато тем, что сама Москва потеряет не только вложенные в проекты средства, а девелоперы - доверие к городским властям.

Транспортное строительство

Заместитель министра транспорта РФ Николай Асаул заявил, что строительство второй кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и не находится в приоритете у ведомства. Основная причина – затратность проекта, в связи с чем его реализация является вопросом среднесрочной перспективы Нужно отметить, что Министерство транспорта пока не определилось ни со стоимостью строительства дороги, ни со способами финансирования. В настоящий момент существуют два проекта строительства второй КАД - либо по уже имеющейся «бетонке» (трасса А-120), либо между А-120 и существующей КАД. Экс-губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявляла, что в 2011 году предстоит определить маршрут будущей автодороги, после чего будет обсуждаться вопрос привлечения средств на будущее строительство из федерального бюджета. А губернатор области Валерий Сердюков говорил, что рассчитывает на начало проектирования КАД-2 в 2012 году. Руководство заказчика строительства - ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга» - в сентябре отмечало, что КАД-2 может быть готова уже к 2015 году. Строительство первой КАД начатое больше восьми лет завершилось в середине августа 2011 года. КАД-2 будет выполнять задачи исключительно транзитного коридора. Впервые о необходимости строительства КАД-2 заговорили еще в 2007 году, так как было ясно, что действующая КАД с растущей транспортной нагрузкой не справится. Петербург находится на пересечении магистралей, связывающих Скандинавию и Европу, центральные районы России и страны Балтии. В итоге уже сейчас средняя скорость на кольцевой упала до городских 60-70 километров в час: нередко образуются пробки. Эксперты предупреждают: уже к 2015 году пропускная способность всей кольцевой снизится до критического уровня. Пока что, судя по всему, весь транзит останется на действующей кольцевой. Вместе с тем, стоит отметить, что Петербург лишился очередного крупного транспортно-инфраструктурного проекта.

«Социальная» ипотека

Средства Пенсионного фонда России могут поддержать ипотеку. Тем более что эти деньги неоднократно (не всегда напрямую, а при посредничестве банков) уже использовались для стимулирования жилищных займов. Идею президента Дмитрия Медведева выдавать жилищные кредиты ряду других категорий бюджетников под госгарантии эксперты восприняли с изрядной долей скепсиса. По их прогнозам, государству такая программа обошлась бы в 1-2 трлн. рублей. И вряд ли достигла бы цели. Уже сейчас 40% всех покупателей ипотечного жилья - бюджетники. Аналитики в результате ряда исследований отметили тенденцию, что ипотечные кредиты в основном берут чиновники. Само собой, они будут лоббировать принятие каких-то изменений в действующие правила игры. Потому что фактически это льготы. На возможности участия простых граждан в ипотечной программе это никак не скажется – ипотека по-прежнему будет труднодоступной. А призывы первых лиц государства к банкам снижать ставки по ипотечным кредитам, будучи нерыночным механизмом, работать не работают. Проценты снижаются, однако параллельно с этим растет и величина первого взноса. Иными словами, в рамках сложившейся тенденции, если ставка опустится до 3%, первоначальный взнос поднимется до 80–90%. В этих условиях, своей дешевизной ипотека будет привлекать не столько людей реально в ней нуждающихся, сколько тех, кто затем сможет сделать на приобретенном жилье бизнес, сдавая или перепродавая его. Поэтому, по мнению экспертов, важно помочь наиболее уязвимым категориям бюджетников, используя уже существующие механизмы.

Зарубежные рынки

По мнению участников рынка сегодня не только Россия, но и весь остальной мир стоит перед масштабными изменениями в строительной сфере сравни тем, которые в нашей стране произошли в 90-х гг. Главным образом, это может сказаться на структуре цен. Большое количество объектов, которые казались идеальными в плане рентабельности, не будут представлять интерес, потому что их нельзя будет сдать в аренду и получать от них дивиденды. По некоторым другим объектам цена начнет сильно расти из-за того, что вырастет спрос. Кроме того, будет падать влияние финансовых структур, связанных со строительной отраслью. Однако, по его словам, ясно, что спад в нашей стране будет меньше, чем в Европе и США. Ожидать, что кризис закончится в ближайшее время, нельзя. Доходы домохозяйств США являются двигателем экономики и генерируют примерно треть мирового спроса. В свою очередь, в таких странах, как Китай, Бразилия, Индия, Израиль подобные проблемы стоят не так остро. Это зависит от того, куда направляются деньги – в реальный сектор экономики, или банковский сектор. Если деньги идут на строительство жилья и дорог, то они возвращаются в экономику, если они идут в банковский сектор, как это происходит у нас, то в этом случае, судьба их таинственна.