От слов – к делу, от проектов – к стройкам
Date: 01.02.2013
От слов – к делу, от проектов – к стройкам
Почти полтора года прошло после смены руководства города и столько же потребовалось правительству Георгия Полтавченко, чтобы завершить ревизию крупных и амбициозных инвестиционных проектов. Все это время строительная отрасль пребывала в нервозном ожидании, поскольку именно от оптимизации бюджета (ради которой и затевалась ревизия) зависели будущие заказы с согласования.
По итогам 2012 года власти Петербурга остановили реализацию ряда инвестпроектов, спорных с той или иной точки зрения. Тем не менее, коррективы в строительную карту вносились не сумбурно, а были так или иначе мотивированы взглядами новой администрации на развитие города. Нужно попытаться разобраться, какие причины стояли за отменой каждого многообещающего проекта, и какие тенденции сформировались на строительном рынке в ушедшем году.
Работа с застройщиками
Самый громкий разворот связан с проектом компании «ВТБ Девелопмент» – «Набережная Европы». Казалось бы, все шло к тому, что завершению строительству комплекса из 100 тыс. кв. м жилищных и деловых площадей ничто не помешает. Тем паче, что в статусный проект за пять с лишним лет было вложено полмиллиарда долларов. Невзирая на это, после смены главы исполнительной власти в Петербурге Комитет по экономике начал достаточно резко высказываться о том, что проект не отвечает интересам развития города. Весной конечная цель строительства начала пересматриваться - появилась неожиданная идея создания на Петроградской стороне парковой и рекреационной зоны. На этом этапе проект практически «встал», а руководство «ВТБ Девелопмент» заявило о готовности выйти из проекта при условии компенсации вложенных собственных средств.
В ноябре судьба проекта была решена уже в федеральном центре: на территории строительства в будущем планируется размесить административные здания, офисы и служебное жилье для судей Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ.
В декабре власти приняли решение организовать парк в Северо-Приморской части Петербурга вместо анонсированного строительства там жилого квартала. Отказ от реализации первоначального плана в Смольном объяснили недостатком рекреационных зон в районе.
Аналитики усматривают в этом проявление, если не тенденции отказа городских властей от жилищных проектов в пользу социально значимых, то расширения применения практики перевода строительства социальной инфраструктуры в зону ответственности застройщика. Данная практика, широко применяемая, например, в Европе, для России нова и стройкомпаниями по-прежнему воспринимается настороженно. В 2012 году городские власти постепенно начали склонять неуступчивых застройщиков к работе в рамках новой концепции комплексной застройки. Здесь нельзя не отметить и негативный эффект увеличения нагрузки на средние и небольшие компании, которые не смогут рассчитывать на ведение крупных проектов именно ввиду непосильных обязательств по инженерии и инфраструктуре.
Тем не менее, лишних денег в городской казне в настоящий момент нет, поэтому позицию в Смольном заняли жесткую. В частности, с данным обстоятельством увязывают отказ от строительства микрорайона «Юнтолово» компанией «Главстрой СПб» Олега Дерипаски. Причиной является невыполнение инвестором своих обязательств по строительству внутриквартальных сетей. Оценочная стоимость этих работ - 30 млрд. руб., и раньше это эти траты приходилось нести бюджету. У главы «Базэл» с администрацией Георгия Полтавченко отношения сразу не заладились. Одна из причин этого в сомнительном удорожании сметной стоимости строительства стадиона для ФК «Зенит», превзошедшей все мыслимые пределы.
Тенденцией становится ужесточение политики городских властей в отношении инвесторов. Эксперты отмечают, что при подготовке территории городу приходится брать на себя чрезмерное количество обязательств, хотя бюджет на данном этапе не может себе это позволить (да и в принципе не обязан). В позитивном смысле подобная ситуация может заставить застройщиков соблюдать сроки, которые регулярно затягиваются.
Инфраструктурные и социальные проекты
Пересмотр перечня первоочередных проектов коснулся не только жилищного строительства, но и ряда инфраструктурных строек. Некоторые из них были отложены «на потом», иные практически лишились шансов попасть в поле интересов городского руководства.
Ко второй категории относится проект Орловского тоннеля, также разработанный при прежней администрации. Договор с ООО «Невская концессионная компания» (НКК) был подписан в 2010 году, а расторгнут в мае 2012. В качестве альтернативного варианта рассматривалось строительство Феодосийского моста, сметная стоимость которого составит 15-17 млрд. руб. (вместо изначальных 54 млрд. за Орловский тоннель). Однако проект был отвергнут КГА и КГИОП.
По аналогии с ценовыми эскападами вокруг строительства стадиона на Крестовском острове, нельзя не отметить, что реализация проекта зашла в тупик также после резкого увеличения застройщиком сметной стоимости. Если в случае с Ареной «Зенит» это было мотивировано проектными изменениями, то НКК просто сделала тоннель почти в два раза дороже (с 76 млрд. до 115 млрд. руб.), решив, что Смольный эти условия примет без нареканий (доля города в проекте - 33,3%). В этой связи показательно жесткая и прагматичная позиция городских властей отвечает как целям бюджетной экономии, так и простой деловой этике. Последовавшие заявления подрядчика о возможности удешевления проекта (читай, об уменьшении собственных финансовых аппетитов) окончательно похоронили конструктивный диалог, и, по-видимому, сам проект.
Падение интереса города к новым переправам объясняется также и постепенным снижением зависимости от круглосуточной переправы через Неву. С введением с эксплуатацию Большого Обуховского моста в составе КАД и после скорого завершения строительства центральной части ЗСД проблема будет в значительной степени решена. Также замороженным оказался проект Ново-Адмиралтейского моста. Впрочем, не исключено, что к теме этой стройки город еще вернется.
Также в конце года стало известно о переносе строительства петербургского зоопарка: если объект и будет открыт, то произойдет это точно не в Юнтолово. Во главу угла были поставлены вопросы экологии и финансирования, и проект эту проверку на целесообразность не прошел. Кроме того, проект вызвал ряд нареканий у градозащитной общественности. Предложение разместить будущий зоопарк у себя уже поступило из Ленобласти.
Инфраструктурные и социальные проекты
В отличие от прошлых лет, в 2012 году крупных и действительно ярких проектов в Петербурге не появилось. Это время потребовалось на ревизию проектного портфеля, выработку перспективных направлений и обновленных правил игры на строительном рынке. Вместе с тем, она отразилась лишь на проектах, которые в той или иной мере финансировались из бюджетных средств. Поэтому не стоит преувеличивать возможный негативный эффект для всего рынка, каким бы влиятельным инструментом не выступал госзаказ.
Очевидно, что пребывание отрасли в подвешенном состоянии затянулось и застройщики продолжают ждать от властей стабилизации. Строительная отрасль является источником почти 25% налоговых поступлений в бюджет Петербурга и большого числа рабочих мест. Дальнейший простой площадок невыгоден для всего городского хозяйства.
По итогам 2012 года можно говорить о продолжении отраслевой «оттепели» в Петербурге. Сворачивание нескольких инфраструктурных и жилищных проектов компенсируется другими успехами: расширением метро, вводом новых участков ЗСД и освоением территорий под комплексную застройку.
Деятельность городского правительства по переоценке крупных проектов достигла этапа, когда появился баланс между расходами и максимальной эффективностью. В нынешних условиях это может считаться успехом и ответом критикам, для которых стратегические приоритеты развития города на ближайшие годы были неясны. Видимо, теперь при выборе крупных проектов город руководствуется пониманием того, что действительно нужно и полезно.
Несмотря на сократившееся число пятен под застройку, в земельных банках девелоперов еще достаточно резервов для запуска новых проектов. Основной же риск в новом году будет заключаться в вероятном оттоке девелоперских проектов в другие регионы, главным образом, в Ленобласть. Однако в свете инспирированного федеральными властями создания единого бюджета для финансирования инвестпроектов обоими регионами ситуация не выглядит критической. Скорее всего, в скором времени будет выработан качественно новый формат взаимодействия властей со строительным рынком.
Send message