Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели на рынок давно существующий формат - лофты. В Москве данный сегмент, хотя и очень скромными темпами, постепенно формируется. В Санкт-Петербурге подобных проектов практически нет, несмотря на то, что разговоры о новом формате развития бывших промзон ведутся все чаще.

О заводских трубах в сегментах business и elite

Идея реконструкции заброшенных фабричных площадей под жилье и рабочие помещения возникла уже в 40-х гг. прошлого века в фабричном районе Манхэттена. Тогда рост цен вытеснил промышленные предприятия на окраины, а освободившиеся площади стали занимать художники, скульпторы и другие представители творческой прослойки, привлеченные как функциональными характеристиками жилья (большая площади высокие потолки, естественное освещение), так и относительно низкими арендными ставками. В этой связи достаточно упомянуть знаменитую «Фабрику» Энди Уорхола, со временем ставшую центром притяжения Нью-Йоркской богемы. Во второй половине 50-х гг. лофты оказались на пике моды, одновременно с этим став жертвой созданной ими же рыночной тенденции. Аренда огромных площадей в центре города, в зданиях, некоторые из которых были близки к получению статуса памятника архитектуры, художникам стала не по карману. Однако спрос сформировался в деловой среде: место мастерских заняли офисы крупных компаний, адвокатских контор, а также дорогостоящие и престижные частные апартаменты.

Столичный опыт

Сегодня лофты, будучи по сути многофункциональными пространствами, во всем мире используются для организации культурных центров, сдающих помещения под выставочные залы, showrooms, рестораны, концертные площадки и т.д. Наряду с этим, лофт как вид жилья характерен исключительно для заграницы, для России это новое явление. Классических лофтов в сегменте жилой недвижимости в Росси практически нет. Вместо этого некоторым спросом пользуется концепция «неолофт». Предполагающая дизайнерскую стилизацию под промышленный интерьер. Петербург, в отличие от жилищного рынка Москвы, в плане лофт-проектов, как ни странно, существенно отстает. Московские власти постепенно выносят промышленное и техническое производство за пределы МКАДа. Освободившиеся же земли передаются под реконструкцию, реже - под строительство, так как многие объекты носят статус памятников. В начале 2004 года правительство Москвы утвердило целевую программу развития производственных территорий. На тот момент промзоны занимали около 20% всей территории столицы. Всего в городе 56 промзон, в которых расположено 419 предприятий. В соответствии с генпланом до 2020 года предусматривается сокращение территорий производственного использования до 15,6 тыс. га. Один из крупнейших в мире деловых районов - лондонский Canary Wharf – еще в 1980-е годы был обыкновенным районом доков. Позитивный пример из москоской практики - деловой квартал «Красная Роза 1875» площадью 5,7 га, на территории которого расположены 10 зданий классов А+, А и В общей площадью 170 000 кв. м. Другой образец - деловой квартал «Новоспасский двор». Авторам проекта, помимо жилой части, удалось, сохранив архитектурный стиль начала XIX века, построить бизнес-центр площадью 8,7 Га, который в 2007 году был признан лучшим офисным комплексом класса «B» на территории СНГ. Если говорить о классе В+, к которому чаще всего относятся лофт-офисы, то основными арендаторами их являются крупные компании, размещающие на их территории свои дополнительные офисы и поддерживающие структуры, в то время как основные их представительства предпочитают арендовать офисы классом повыше. В России этот лофт-сегмент представлен недавно и из-за небольшого количества объектов выделить общие рыночные тенденции здесь сложно. Если оценить существующее предложение по Москве, то стоимость «квадрата» составляет от 5 до 8 тыс. долларов, а площади варьируются от 26 до 200 кв. м. Средняя стоимость объекта – от 150 тыс. долларов.

Пространства много, идей нет…

Несмотря на множество других промышленных объектов в Санкт-Петербурге, не все из них подходят для переоборудования под лофты, главным образом, по причине их отдаленности, либо потому, что они не представляю¬т архитектурной ценности. По мнению участников рынка, из площадей, потенциально подходящих для редевелопмента, половина охраняется КГИОП, а половина находится в собственности. При упоминании строительства лофтов на ум сразу же приходят промышленные территории на Обводном канале («красный треугольник») и остров Новая Голландия. Однако пока что предпосылок к подобного рода развитию этих достаточно привлекательных с точки зрения местоположения не наблюдается. В Санкт-Петербурге множество музыкальных клубов, репетиционных баз и студий переделаны из бывших предприятий. В этом видится определенное возвращение к истокам, однако очевидна и временность подобного положения. Большая часть территорий того же «красного треугольника» или вокруг Лиговского проспекта являются для города малоликвидным мертвым грузом и решение их судьбы, по-видимому, является вопросом времени. Нельзя забывать насколько удачным оказался лофт-проект «Этажи» - местный ответ московскому арт-кластеру «Винзавод». С жилищном вопросом в данном случае сложнее. Редевелопмент промышленных площадей гораздо сложнее, чем строительство новых. Процесс переоборудования таких объектов требует значительных денежных вложений и учета огромного количества ограничений, связанных с градостроительными нормативами. Гораздо проще снести старое здание, доказав его аварийность (для Петербурга в последнее время это больная тема), а на его месте построить жилой дом либо бизнес-центр. Иными словами, жилье в формате лофта пока не прижилось ввиду небольшой экономической целесообразности. В качестве единственного и показательного примера здесь можно выделить ЖК «Петровский арсенал» в Сестрорецке, который станет первым масштабным проектом по строительству лофтового жилья. Впрочем, при подготовке к строительству на бывших территориях «Сестрорецкого инструментального завода» девелоперы столкнулись с целым комплексом проблем, от экологической подготовки до длительных согласований с КГИОП. С другой стороны в качестве плюса застройщику досталась инфраструктура, вполне соответствующая требованиям жилого комплекса.

Аналитики сходятся во мнении, что для отечественного рынка это узкий нишевый сегмент: если в столице он развивается в силу наличия платежеспособного спроса и присутствия политической воли, то в Санкт-Петербурге на лофтах заработать, по-видимому, сложно, поэтому все они являются объектами коммерческой недвижимости. Наиболее вероятный разворот данной тенденции эксперты видят в том, что лофт-апартаменты могут элегантно совмещать в себе квартиру с офисом, или личную жизнь с работой. В этом есть даже определенный оттенок более свободного и современного образа мышления. Однако по мере того, как жилищные предпочтения бизнес-элит становятся все более взыскательными, они не перестают быть в значительной мере консервативными. Те же категории граждан, которые с точки зрения образа жизни хотели бы арендовать или покупать такую недвижимость, не располагают для этого достаточными финансами ресурсами.


Send message

*Email

*Message

Name

*Type the digits