И снова об альтернативной ипотеке
Дата: 27.09.2011
И снова об альтернативной ипотеке
В последние месяцы все СМИ, так или иначе освещающие тему недвижимости, активно (некоторые даже остервенело) раскручивают тему «бурного роста» на рынке ипотечного кредитования. О том, как банки в попытках плотно влиться в общий рыночный тренд предлагают доселе не виданные условия ипотеки не упомянут только ленивый.
Пятерка ведущих ипотечных банков Северо-Запада по итогам трех кварталов выглядит следующим образом: Сбербанк (44%), ВТБ24 (12%), Газпромбанк (9,7%), Банк «Санкт-Петербург» (6,6%) и ДельтаКредит (6%). В целом по стране банки за отчетный период показали внушительный рост ипотечного портфеля: только Газпромбанк, по некоторым данным, прибавил 193%.
Пресс-релизы ведущих банков в один голос говорят, что ипотечное кредитование на текущий момент переживает бурный (не иначе) рост и вообще кризисные явления «мы» преодолели с твердой уверенностью в завтрашнем дне.
Вместе с тем в общем объеме российского ВВП доля ипотечных сделок, как и в кризисные годы, составляет порядка 1% (!).
И какие бы выгодные условия не предлагали банки, ожидать бурного роста данного сегмента в ближайшее время не приходится. С банками в целом все ясно: им нужны средства и ликвидность. В отсутствии стабильности на мировых рынках они будут пытаться привлекать максимальное количество клиентов – ведь в повторение ситуации 2008 года пока что мало кто верит, а в любом другом случае кредитные организации останутся на плаву. Поэтому сокращение сроков выдачи кредитов, переход на рублевый расчет по большому счету являются косметическими мерами.
Проблема просроченной задолженности сегодня мало волнует банкиров, они ориентируются в большей степени на прогнозы о росте цен на недвижимость. В подобных условиях просроченные кредиты легко гасятся путем реализации залога.
Реально сегодня только 10% российских граждан в состоянии позволить себе взять ипотеку. Да и сами по себе ипотечные программы, если присмотреться, не являются такими уж выгодными. Простой пример: распространенный вид кредита в одном из банков на покупку вторичного жилья в размере 5 млн. рублей при годовой ставке в 14,25% и со 20-летним сроком погашения обойдется клиенту в ежемесячные 63 тыс. рублей. Простая арифметика: за весь период кредитования кредитополучатель выплатит Сбербанку 15 млн. рублей – 3 стоимости своего жилья. Таких условий нет больше не в одной относительно развитой стране мира.
В недавно опубликованном рейтинге компании Penny Lane Realty Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60. В результате мы имеем 1%-долю ипотеки против 70% в Европе и 55% в США. Не оттого ли, что средневзвешенная ставка в Евросоюзе составляет 4,25%, в, например, в Дании – неслыханные 1,36%? Кстати, и средняя заработная плата в Дании в 8 раз выше российской.
На западе уже более полувека успешно действуют несколько моделей ипотечного кредитования. В России сегодня принята модель, наиболее соответствующая американской: кредит под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. С течением времени, несмотря на все заверения кредитных организаций, складывается устойчивой впечатление, что данная модель в нашей стране приживается с трудом.
В этой связи уместно вспомнить о популярной относительно недавно идее стройсберкасс
Данная модель работает следующим образом: сначала в специализированный банковское отделение – стройсберкассу (ССК) - по графику вносится определенный процент от стоимости будущего жилья. Когда первоначальный взнос накоплен, ССК выдает вкладчикам кредит на оставшуюся сумму под низкий процент. При этом погашенные кредиты и средства со вкладов на первоначальные взносы позволяют ССК постоянно иметь оборотные средства для работы с новыми заемщиками. Преимуществом системы ССК эксперты и разработчики законопроекта называют низкий процент по кредитам; Относительный недостаток – длительность накопительного процесса по вкладам.
Собственно говоря, такой вариант сильно напоминает ипотечную модель, популярную в Европе, с той лишь разницей, что после накопления первоначального взноса заемщик получает также 10%-ю дотацию от государства. Эта модель проверена временем и популярна в Германии и Бельгии.
Государственная дотация очень важна. Поскольку, в противном случае, инфляция и рост цен на недвижимость поглотят значительную часть накоплений граждан.
В 2002 году законопроект о внедрении ССК был внесен в Госдуму, однако тут же был заморожен по инициативе президента. С тех пор разговоры об альтернативной стратегии развития ипотечного кредитования идут только на уровне дискуссий. В том числе и из-за позиции банков, которым более выгодна сложившаяся модель.
С другой стороны, говорить о внедрении этой выгодной для простых граждан системы можно будет только после стабилизации цен на недвижимость. К тому же нужна законодательная база. Вместе с тем, очевидно, что проблема решения квартирного вопроса граждан назрела уже давно, а ипотека в нынешнем ее формате не прибавляет рынку подвижности.
Send message