Земельный вопрос и рынок недвижимости

Стало известно о намерении Министерства строительства и ЖКХ внести в осеннюю сессию работы Госдумы законопроект о реорганизации промзон. Инициатива разработки федерального законопроекта «О реорганизации производственно-коммунальных территорий» связана с тем, что земли, занимаемые территориями промышленного назначения, являются огромными и недостаточно используемым резервом развития крупных городов.
Ожидается, что готовящиеся поправки затронут, в частности, Земельный и Градостроительный кодексы. В качестве экспертов от строительного комплекса к работе над текстом привлечены специалисты Института экономики города и специалисты департамента градостроительной политики Москвы.
Вместе с тем, реорганизация промзон – это сложная задача, которой препятствует зачастую невнятный кадастр, большое количество собственников с разным видением дальнейшего использования территории. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отмечает, что документ прежде всего изменит статус проекта планировки территорий (ППТ). Это очень важный момент, раскрывающий принцип будущего диалога городских властей с собственниками территорий. ППТ устанавливает параметры существующих объектов на определенной территории зоны размещения и объектов, которые будут, например, строиться.
Ориентируясь на ППТ, город обеспечивает территорию инфраструктурой. С другой стороны, закона, обязывающего собственников приводить территорию в соответствие с ППТ, не существует. Чем больше собственников, тем больше вариантов использования площадей по собственному усмотрению, включая «многоэтажные» арендные схемы.
По словам Хуснуллина, закон четко установит временные рамки, чтобы владельцы обдумали характер своего будущего участия в развитии территории. Фактически выбирать им предстоит из двух вариантов: участвовать в застройке участка в соответствии с ППТ (обсуждается применение формата ГЧП), либо продать его тому, кто этим займется.
Если в законе будут прописаны действующие правовые механизмы реорганизации промышленных зон, это сможет стать важным стимулом для проектов редевелопмента промзон. Первые сообщения о работе специалистов Минстроя над таким документом появились в июне. Учитывая готовность ведомства представить законопроект в Госдуме до конца осенних заседаний, предположим, что за счет такой реорганизации планируется пополнить бюджеты городов и регионов. Развитие депрессивных промышленных зон вполне способно обеспечить появление крупных пятен под застройку и перспективных проектов.
По данным РБК-Недвижимость, площадь промзон только в Москве составляет около 19 тыс. га. В Петербурге – около 5–6 тыс. га. При этом до 2,5 из тыс. га приходятся на центр и прилегающий районы. Здесь видится солидный потенциал для деловой застройки и развития новых форматов (лофты).
В Москве данный сегмент постепенно формируется, хотя и скромными темпами. В начале 2004 года столичное правительство утвердило целевую программу развития производственных территорий (Постановление от 24.02.2004 N 107-ПП). На тот момент промзоны занимали около 20% всей территории столицы. В соответствии с генпланом до 2020 года предусматривается сокращение территорий производственного использования до 15,6 тыс. га. Позитивный пример из столичной практики – деловой квартал «Красная Роза 1875» (5,7 га), на территории которого расположены 10 зданий классов А+, А и В общей площадью 170 000 кв. м. Другой образец – деловой квартал «Новоспасский двор». Авторы проекта, помимо жилой части, сохранив архитектурный стиль начала XIX века, построили бизнес-центр площадью 8,7 Га, который в 2007 году был признан лучшим офисным комплексом класса «B» на территории СНГ. Если говорить о классе В+, к которому чаще всего относятся лофт-офисы, то их основными арендаторами являются крупные компании, размещающие дополнительные офисы и поддерживающие структуры, в то время как основные их представительства предпочитают арендовать офисы классом выше. В Санкт-Петербурге подобных проектов практически нет, несмотря на то, что разговоры о новом формате развития бывших промзон ведутся все чаще. По мнению участников рынка, из площадей, потенциально подходящих для редевелопмента, половина охраняется КГИОП. Часто редевелопмент промышленных площадей технически сложнее, чем строительство новых. Процесс переоборудования таких объектов требует значительных денежных вложений и учета огромного количества ограничений согласно градостроительным нормативам.
В качестве единственного и показательного примера здесь можно выделить ЖК «Петровский арсенал» в Сестрорецке – первый масштабный проект по строительству лофтового жилья. Впрочем, и здесь при подготовке к строительству на бывших территориях инструментального завода девелоперы столкнулись с целым комплексом проблем, от экологической подготовки до длительных согласований с КГИОП.

Инфраструктурное строительство

Власти Санкт-Петербурга решили отказаться от проекта строительства подземных паркингов в рамках реконструкции Сенной площади. Вместо этого местами размещения объектов станут участки у станций метро «Достоевская», «Пушкинская», «Балтийская» и под Конюшенной площадью. Заказчиком предпроектных работ выступает Комитет по развитию транспортной инфраструктуры. Согласно конкурсной документации, все четыре парковки должны быть многоуровневыми и автоматизированными.
В рамках контракта подрядчик до ноября текущего года должен определить все технические нюансы строительства (владельца земли, расположение коммуникаций и т. п.), провести экономическое обоснование стоимости проекта, провести геологические изыскания и оценить влияние строительства на окружающую застройку. Стоимость предстоящих работ оценивается в 14 958 465 руб. По условиям КРТИ паркинги не должны исказить архитектурный облик центра города, с этой целью будет проведена археологическая разведка. Строительство паркингов планируется вести за счет инвестора, интерес которого будет заключаться в возможности взимать плату за парковку.
О конкретных сроках начала и завершения стройработ на данном этапе речи не идет, учитывая вопросы к перспективам реализации проекта.
Подобные идеи использования подземного городского пространства возникают не впервые. В 2005–2007 годах Смольный высказал поддержку проекту создания крупного торгового комплекса с паркингом под площадью Восстания. Однако позже от него пришлось отказаться. По одной версии, вследствие технических причин (неподходящая структура грунтов), а по другой, инвесторов оттолкнула дороговизна проекта.
В 2011 году КРТИ называл площади Искусств, Сенатскую и Биржевую как возможные места размещения паркингов. Однако в конечном итоге выбор ведомства остановился на вышеназванных участках.
По оценкам экспертов, стоимость строительства одной такой парковки может нескольких достигать миллиардов рублей (Фонтанка.ру), что питает резонные вопросы к ее окупаемости. Само строительство займет не один год, причем к моменту его завершения в центре Петербурге уже может появиться зона наземной платной парковки.
Позиция большинства опрошенных СМИ экспертов осталась нейтральной, однако в целом отношение к инициативе КРТИ настороженное. Помимо спорного выбора локаций и объективных сложностей с технической стороной проекта, отмечается, что на предпроектные работы отводится всего месяц, для чего предлагается освоить целых 15 млн рублей из городского бюджета. В целом перспективы конкретного тендера и проекта представляются смутными как журналистам, так и экспертам. Следует отметить, что ранее в СМИ с активной критикой строительства подземных парковок в центре выступал нынешний глава КГИОП Александр Леонтьев.