Динамика строительной отрасли

В конце января 2014 г. Росстат опубликовал неоднозначные данные по объему строительства в РФ в ушедшем году. Согласно этим данным, за 12 месяцев 2013 г. в России было введено в эксплуатацию 69,4 млн кв. метров жилой площади (912,1 тыс. квартир). Это на 5,6% больше, чем за аналогичный период 2012 года. В свою очередь, в 2012 г. было введено 65,7 млн кв. метров жилья, что также на 5,6% превысило показатели 2011 г. Таким образом, в строительной отрасли заметно снижение темпов роста. Это иллюстрируется тем, что в декабре 2013 г. было введено 16,4 млн кв. м – на 2 млн кв. метров меньше, чем в декабре 2012 г. Нужно учитывать, что в последнем квартале года традиционно оформляется ввод в строй наибольших объемов недвижимости.
Заметное падение объемов ввода жилья в РФ демонстрируют крупнейшие по численности населения регионы, например, Краснодарский (-9,8%) и Ставропольский (-15,1%) края, Свердловская (-6,8%) область. Объемы жилищного строительства в данных регионах остаются значительными. Лидирует по этим показателям Московская область (9,9%), Краснодарский край (5,7%), Москва (4,5%), Тюменская область (3,9%) и Санкт-Петербург (3,7%).
Тенденцию к снижению объемов строительства, первые признаки которой проявились осенью 2012 г., является долгосрочной. Нижняя точка кризиса в отрасли предположительно придется на третий квартал текущего года. Снижение динамики строительного рынка является неизменным спутником замедления экономического роста. Вслед за этим снижаются и доходы граждан, что негативно скажется на ипотечном кредитовании, поддержка которого для отрасли очень важна. В 2013 г. доля ипотеки на первичном рынке выросла до 27% против 20% в 2012 г.
В Петербурге объем введенного жилья в 2013 году превысил показатель предыдущего года только на 7 тыс. кв. м, составив 2,58 млн «квадратов». Такие цифры приводятся в отчете Комитета по строительству правительства города.
Активнее всего застраивался Пушкинский район (555 тыс. кв. м). Второе место с существенным отставанием занял Невский район, где введено в эксплуатацию 404 тыс. кв. метров жилья. Лидер последних лет, Приморский район (380 тыс. кв. м), откатился на третье место.
Несмотря на рост предложения, объемы введенного жилья практически застыли на прошлогоднем уровне. Строительный сектор в Санкт-Петербурге продолжает стагнировать, что, впрочем, характерно в русле общероссийской динамики отрасли.

Рынок недвижимости

Министерство экономического развития опубликовало законопроект, вносящий поправки в закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Эти поправки определяют процедуру отчуждения недвижимости граждан в случае, если собственник объекта неизвестен, а объект недвижимости более пяти лет числится в кадастре.
Принятие поправок можно связать с комплексом мер в рамках введения налога на недвижимое имущество. Согласно данным газеты «Ведомости» со ссылкой на ФНС, в Госкадастре недвижимости сейчас отсутствуют данные о владельцах 39% объектов от всей базы по налогу на имущество физических лиц.
При этом законопроект предусматривает период до 1 марта 2018 года, в течение которого собственники смогут зарегистрировать свои права. В противном случае по каждому объекту будет запущена судебная процедура отчуждения. Если объект будет признан бесхозным, право собственности по решению суда может быть передано властям.
В случае если механизм отчуждения будет работать эффективно, поток налоговых поступлений должен существенно увеличиться. На это, согласно пояснительной записке, и рассчитывают в Минэкономразвития.
Последние инициативы властей могут говорить о намерениях еще сильнее зарегулировать рынок недвижимости. Напомним, что, помимо скорого введения соответствующего налога, в декабре Минфин также выступил с предложением облагать налогом сделки по продаже физлицами квартир, не являющихся единственным жильем. Неприятным эффектом для рынка недвижимости станет вполне вероятное, но не критичное снижение цен и спроса.

Согласно отчету компании Ernst & Young, опубликованному в январе, российский рынок недвижимости признан наиболее привлекательным для инвесторов среди всех остальных европейских стран.
По мнению аналитиков, в ближайший год–два особое внимание инвесторов будет приковано к жилью эконом-класса, хотя также отмечается рост интереса к сегменту арендного жилья. Офисная и торговая недвижимость, как считают в Ernst & Young, будут пользоваться умеренным спросом. Это неудивительно, учитывая высокую обеспеченность крупных российских городов офисными площадями и не совсем благоприятную экономическую ситуацию для бизнеса в потребительской сфере.
Отмечается, что в целом инвесторы будут менее активно обращаться к недвижимости вследствие инфляции. С другой стороны, ожидается, что инвесторы будут вкладываться в рисковые объекты, а объем сделок и их средняя сумма вырастут.

Ипотечное кредитование

Согласно исследованию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по итогам 2013 года доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью достигла 24,6% (против 20,5% в 2012 г.). Таким образом, каждая четвертая сделка по покупке жилья реализуется с привлечением заемных средств. Отмечается также, что в некоторых сегментах, например, на рынке новостроек эконом-класса, доля ипотечных сделок достигает 50% и более. По прогнозам АИЖК, выдача ипотеки по итогам 2013 составит до 1,3 трлн рублей, что на 30% превышает объемы 2012 года.
Крупнейший игрок рынка Сбербанк обнародовал данные о выдаче 392 тыс. кредитов за 11 месяцев на сумму 559 млрд руб. Это на 23% больше в количественном отношении и на 38% по объемам, чем за 11 месяцев 2012 года.
Далее следует ВТБ 24. Продажи ипотечных кредитов у банка на 44% превзошли показатели 2012 года и составили более 230 млрд рублей. Газпромбанк отчетность не предоставил, но доля госбанков в общем объеме выдачи едва ли сильно изменится и составит порядка 67–69%.
Что касается средней ставки, то критического порога в 13% она достигла уже по итогам первого квартала. После этого ставки постепенно пошли вниз, однако за оставшиеся 9 месяцев отыграли только 0,6% до уровня в 12,3%, что, однако, ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года (12,4%). Тем не менее, снижения ставок за год практически не произошло. По сообщению «Ведомостей», в конце января на совещании с членами правительства Владимир Путин уже традиционно вернулся к вопросу ставок и повышения доступности ипотеки. Президент заявил, что ставки не должны превышать уровень ставки рефинансирования +2–2,5 процентных пункта. Ставка рефинансирования на тот момент составляла 8,25%. Предел «доступной» ставки на текущий год, таким образом, закреплен на уровне 10–11%. Напомним, ровно год назад правительству было наказано достичь средневзвешенной ставки в 7%.
Динамика ипотечного сектора на петербургском рынке держится в русле общефедеральных показателей – оценочный рост за 2013 год по отношению к показателям успешного 2012 года составил 25–30% («АСН-Инфо»). В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил.