Градостроительное регулирование

Петербургские власти, по-видимому, оставили попытки противостоять строительному лобби в вопросе сноса исторических зданий. Не нужно проводить скрупулезный анализ поправок к закону Санкт-Петербурга № 508-100 «О градостроительной деятельности Санкт-Петербурга» от 24.11.2009, подготовленных группой депутатов ЗакСа, чтобы понять, что в текущей ситуации они практически ничего не меняют. Ожидаемое требование об обязательном получении разрешения на снос исторических зданий в документе реализовано не было.
По опыту предыдущих громких сносов строительные компании неоднократно и успешно оспаривали в суде взыскания, наложенные Службой строительного надзора за демонтаж зданий без разрешения. Компании при этом ссылались как раз на отсутствие такого требования в Градостроительном кодексе. Так, в частности, дело обстояло в истории со сносом дома купца Рогова на Загородном проспекте. Однако парламентарии не стали выходить на уровень федерального законодательства и ограничились только поправками в местный закон о градостроительной деятельности. Согласно тексту поправок, «в отношении всех этапов строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включая работы по демонтажу объектов капитального строительства или их частей» необходимо получение разрешения на строительство. Данное требование не распространяется на случаи, когда речь идет о «самовольных постройках и признанных аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домах» не выше трех этажей, а также «частей объектов капстроительства, возникших в результате самовольной реконструкции». Такие постройки можно сносить без разрешения, имея на руках только заключение экспертизы. Впрочем, получение нужного экспертного заключения для застройщиков давно не является большой проблемой.
Кроме того, приведенные изменения фактически обращаются к 51-й статье Градкодекса, требующей наличие разрешения на строительство непосредственно для строительства или реконструкции, а не сноса. Поэтому важно отметить, что и внесенные коррективы касаются только демонтажа в рамках строительства или реконструкции. Сами демонтажные организации по-прежнему не будут обязаны по закону предоставлять какие-либо разрешения даже после начала действия нынешних поправок, следовательно, проблема сносов в центре Петербурга никуда не уйдет, хотя застройщики и инвесторы, вероятно, будут действовать более осторожно, дабы избежать общественного резонанса и репутационных потерь в СМИ.
Внимания заслуживает и то, что авторами поправок в закон «О градостроительной деятельности Санкт-Петербурга» являлись депутат ЗакСа Алексей Ковалев (СР) и директор центра «ЭКОМ» Александр Карпов, являющиеся компетентными экспертами по градостроительству и наиболее последовательными критиками политики городских властей в данной области. Однако строительство в историческом центре, как правило, связано с высокобюджетными проектами с высокой капитализацией. Здесь пересекаются интересы различных лобби, финансовых и политических групп влияния. Возможно поэтому версия поправок, которая, судя по всему, будет принята в большей степени имитирует ужесточение контроля за демонтажными работами и просто добавляет лишнюю справку к перечню разрешительной документации. Более того, те случаи сносов, согласование которых отныне не требуется, как было отмечено выше, открывают еще больше возможностей для заинтересованных сторон.

Инвестиционные проекты

Депутаты ЗакСа в первом чтении поддержали поправки в Генплан города, которые призваны дать старт строительству города-спутника «Южный» в Пушкинском районе на границе с Ленобластью. Суть поправок в переводе земли, выкупленной инвестором (УК «СТАРТ Девелопмент») из категории сельскохозяйственной в категорию земель, пригодных для жилищного строительства. До этого момента начало строительства на данном участке невозможно.
Из 50 депутатов 27 высказались за внесение поправок («Единая Россия», ЛДПР и двое беспартийных), против – 13 («Яблоко» и СР). В качестве аргумента в поддержку строительства называется борьба с уплотнительной застройкой и огромный экономический эффект, который даст строительство «Южного» как первого проекта комплексного освоения территорий (КОТ) такого масштаба. По мнению Смольного, город при вложении 6 млрд рублей сможет за 10 лет получить около 60 млрд рублей прибыли от налоговых поступлений. По текущим расчетам совокупные инвестиции в проект города-спутника составят около 176 млрд рублей. Население «Южного» может составить около 134 тыс. человек. 30% жилья планируются к выкупу городом для расселения очередников. Ориентировочный срок окончания строительства – 2028 год.
Вместе с тем, многие СМИ отмечают, что общественное и парламентское обсуждение строительства проходит с боем. За неделю до заседания ЗакСа члены парламентской комиссии по городскому хозяйству не смогли решить вопрос о целесообразности внесения изменений в Генплан - голоса разделились 50/50. Зампредседателя комиссии Алексей Ковалев заявил, что законопроект составлен с нарушениями, и высказал опасения за его экологическую составляющую (Karpovka.net).
На мартовских общественных слушаниях проекту досталось от местных жителей по вопросам развития дорожно-транспортной сети, высотного регламента, а также воздействия на экологию района. Есть ряд опасений, что столь продолжительное и масштабное строительство чревато для района транспортным коллапсом. ИА Regnum также отмечает, что конкретных цифр по объемам жилого строительства в «Южном» УК «Старт-девелопмент» не называло даже в ходе презентации проекта для прессы. Среди критиков проекта популярна точка зрения, что единственным бенефициаром проекта станет сама УК «СТАРТ-девелопмент», которая сможет хорошо заработать на перепродаже земли, строительством на которой займутся уже другие компании. Директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов заявил «Новой газете в Петербурге», что после принятия изменений в генплан стоимость этой земли возрастет со 128 млн. рублей до 27 млрд 929 млн рублей. По словам Карпова, гендиректор «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров также не скрывает, что цель приобретения участка – последующая перепродажа. Отсюда и невнятность проектных планов инвестора и попросту дефицит информации о проекте.
Помимо удивления масштабом схемы по внесению поправок в Генплан, помешать которому теперь едва ли что-то сможет, можно отметить, что сомнительному проекту города-спутника не был дан обратный ход в рамках нашумевшей ревизии инвестпроектов, инициированной Георгием Полтавченко. Для того, чтобы у «СТАРТ Девелопмент» появилась возможность получить колоссальную прибыль буквально на пустом месте, был задействован серьезный административный ресурс. Если в ситуации с Лахта-центром в конечном счете удалось прийти к компромиссу ценой репутационных потерь, проектных корректив и, собственно, переноса стройки, то в данном случае ЗакС, несмотря на все сопротивление общественников и оппозиции, помогает проекту, который даже на бумаге существуют не полностью.
По информации СМИ, в число аффилированных лиц ОАО «СТАРТ Девелопмент» входит Захар Смушкин, в 2010 году – совладелец лесопромышленной группы «Илим», близкий к премьеру Дмитрию Медведеву. В статье в газете «Арсеньевские вести» отмечается, что выйдя на рынок в 2007 году, уже в апреле 2011 года девелопер получил внушительный аванс от экс-губернатора Валентины Матвиенко, которая Постановлением № 438 от 07.04.2011 наделила его статусом стратегического инвестора.
Вызывает сомнения и то, что вложения городского бюджета, озвученные представителем губернатора в ЗакСа Михаилом Бродским (6 млрд. рублей), будут соответствовать реальным тратам. Строительство инфраструктуры «Южного» (что, по-видимому, вопрос решенный) обойдется бюджету Петербурга как минимум в 60-80 млрд рублей. Такую оценку дает «Коммерсант» посредством сложения стоимости всех транспортных развязок, дорог и инженерных сооружений, которые должны быть возведены в рамках проекта. В этом случае в бюджете города может не хватить средств денег на строительство инфраструктуры в других районах города.

Социальная ипотека

Согласно данным журнала «Бюллетень недвижимости», с начала 2014 года офицеры после увольнения будут получать не квартиры, а денежные выплаты в размере от 3 до 13,5 млн руб. Официального подтверждения этой информации пока не последовало, однако источники ряда СМИ, близкие к Минобороны, подтверждают, что вопрос внесения соответствующих поправок в ФЗ «О статусе военнослужащих» находится в стадии разработки. Размер компенсации будет зависеть от срока выслуги, семейного положения, наград и т.д.
Вместе с тем, озвученные цифры вполне соответствуют рыночным расценкам на жилье. Более того, некоторым категориям офицеров обещаются более крупные суммы, чем в рамках военной ипотеки: сумму в три миллиона по новой системе получит офицер, отслуживший три года (не уточняется, пойдет ли в зачет обязательный двухлетний контракт), тогда как в рамках военной ипотеки за год на специальном счету военнослужащего скапливается 222 000, которые впоследствии можно использовать для первоначального взноса, а максимальная сумма кредита составляет 2,35 млн руб. Не совсем понятны будущее этой ипотечной программы и судьба уже построенного жилья. Пробуксовка программы предоставления жилья военнослужащим происходит, в том числе, из-за недовольства последних качеством и расположением предлагаемых объектов. БН пишет, что в целом по стране число «невостребованных» квартир уже превысило 20 тысяч. Что делать с ними, опять же, непонятно.
По статистике открытых источников, из Вооруженных сил РФ ежегодно увольняются около 15 тысяч военнослужащих, текущая очередь на жилье насчитывает 55 тысяч человек. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», самыми востребованными регионами при приобретении жилья военнослужащими являются Московская область, Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург, Ленобласть и Калининградская область. Можно представить, какой эффект произведет на рынке недвижимость столь резкий приток клиентов – как минимум за заметным ростом спроса на недвижимость последует ценовой скачок. Большой объем таких выплат может буквально взорвать рынок.