Рынок недвижимости

Премьер-министр Дмитрий Медведев подписал распоряжение, согласно которому будет разработан комплекс мер для сформирования рынка доступного арендного жилья для граждан с невысоким доходом. Законопроект о развитии рынка арендного жилья может быть разработан до конца текущего года. Вероятно также, что будут разработаны и внесены поправки для введения особого налогового режима при строительстве (в рамках ГЧП) и предоставлении жилых помещений в рамках некоммерческого найма. Минрегион предлагал снизить налог на имущество для инвесторов, которые будут заниматься проектами арендного жилья, зафиксировав его на отметке в 0,2 % от стоимости объекта, то есть на уровне ставки для физлиц. В данную работу будет вовлечено АИЖК, которое займется раздачей льготных кредитов некоммерческим застройщикам под госгарантии. Документ также уточнит понятия «коммерческого» и «некоммерческого» найма. Рынок некоммерческого найма предполагается развивать главным образом для граждан с невысокими доходами. Регулирование ставок будет прерогативой государства. Некоммерческая аренда должна стать более эффективной заменой убыточному для бюджета социальному найму жилья. Сроки окончания бесплатной приватизации неоднократно переносились: в последний раз с 2010 года на 2013 год. Доля частного жилья в РФ сегодня составляет 80% и является одной из самых высоких в мире. Арендное жилье, в свою очередь, нельзя будет продать или приватизировать. Управление фондом будет поручено специализированным управляющим компаниям. В Европе процент собственников жилья существенно ниже, однако там сильнее развита социальная поддержка в форме предоставления жилья в наем по льготной цене. Впрочем, некоторые участники рынка смотрят на перспективы реализации данных мер с известной долей скепсиса. В Москве несколько лет назад уже был опробован данный подход, однако проект доходных домов похоронило то, что квартиры в нем сдавались по цене превышающей среднерыночную. Кроме того, рынок аренды жилья является во многом стихийным. Существенная доля сделок идет в обход формальных договоров и не облагается налогами. Поэтому конкурировать здесь добросовестным инвесторам, которые платят налоги, достаточно сложно. Рентабельность аренды относительно затрат на строительство ниже, чем рентабельность продажи жилья. По мнению экспертов, не так просто будет найти застройщиков, которые займутся таким строительством, ведь работать они будут не ради прибыли. А ради налоговых преференций. По мнению экспертов, система некоммерческой аренды будет изначально апробирована в регионах. Когда система будет отработана, ее, вероятно, используют в Москве. В краткосрочной перспективе введение программы не сможет оказать заметного влияния на рынок коммерческой аренды.

Инвестиционные проекты / Земельный вопрос

На фоне сокращения в Петербурге мест под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. По мнению некоторых участников рынка, потенциал подобных проектов не органичен Васильевским островом и Курортным районом. Намывы - это не новое для города явление – такая практика имела место еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше были залив либо болото, район станции метро «Приморская», южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина). Эти территории были намыты в конце 70-х - начале 80-х гг. При многоэтажной застройке затраты на намыв составляют от 200 до 400 $/кв. м. намываемой земли без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Величина стоимости определяется глубиной намыва. Для сравнения, земля на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв. м. Основные сложности для инвестора - технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Эти аспекты требуют серьезных вложений. Кроме того, высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов. Девелоперы проекта «Морской фасад» заявляют, что на конечную стоимость квадрата данный аспект влияет незначительно. В частности, стоимость кв. метра в ЖК «Морской фасад» на Васильевском острове соответствует среднерыночной. На основании заявлений девелоперов, в ближайшие десять лет подобные проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Впрочем, это еще потребует согласования с Генпланом и ПЗЗ. Общая площадь будущих намывных территорий может составить около 1-1,5 тыс. га. Однако, в Петербурге и пригородах имеется достаточное количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. Так или иначе, намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли.

Московские девелоперы нашли в городе площадки, которых может хватить на ближайшие 50‒100 лет. Наиболее перспективными, по мнению участников рынка, являются промышленные территории и аварийные дома, которые необходимо расселить. В настоящее время промышленные зоны занимают в столице порядка 27 000 га. При этом большинство из них не функционируют, а остальная часть потенциально стоят в очереди на редевелопмент. Столичные власти поддерживают проекты реорганизации промзон: в частности, был объявлен конкурс на разработку концепции комплексного развития промзон Восточного округа. В соответствии с аукционной документацией, победитель получит 12,5 млн. рублей на обследование территорий, составление статистики по ним и внесение предложений по созданию новых рабочих мест. Освоение площадок, на которых сейчас расположены ветхие и аварийные дома, также является крайне перспективным направлением для застройщиков. Затратам и сроки работ на таких территориях сравнимы с промзонами.

Жилищное строительство

В последнее время темой все более широкого обсуждения стали «голландские аукционы» - новый механизм продажи земельных участков, в рамках которых торги ведутся на понижение цены квадратного метра жилья. Победитель аукциона получает участок Фонда «РЖС» в срочное пользование бесплатно, приняв на себя обязательство в заданные сроки построить обусловленное аукционной документацией жилье и затем продать его по зафиксированной в ходе торгов цене. Приобрести квартиры по льготной цене, получат только отдельные категории граждан, определенные Правительством – военные, работники сферы здравоохранения и образования и некоторые другие. По некоторым экспертным оценкам новая система торгов позволит добиться снижения стоимости жилья на 10-20% по сравнению со среднерыночной ценой, определяемой Минрегионом. Это представляет потенциальную выгоду для застройщиков, которые будут обеспечены спросом. Если между гражданами льготных категорий не все возведенное жилье окажется распроданным, застройщик получит право продать квартиры по рыночной цене. Новая система аукционов сможет привлечь крупных застройщиков панельного домостроения, например, ДСК-1 и ГК ПИК. Кроме того, если девелоперы убедятся, что решен земельный вопрос, понятны расходы на инженерию и другие моменты, влияющие на себестоимость, будут понятны девелоперу, то он сможет принять участие в аукционе. Вместе с тем, снизить цену до минимума готов не каждый застройщик: победитель «голландского аукциона» будет связан обязательными условиями по цене квартир льготных категорий, а возможность реализовывать квартиры согласно рынку появится не сразу. Сегодня очень немногие застройщики могут пойти на риски в процессе первоначальной обкатки системы. Эксперты также не исключают риск злоупотребления со стороны участников аукционов: возможным следствием аукциона является возведение низкокачественных домов. В законе на этот случай прописаны довольно жесткие требования. Так, в случае установки факта неправомерности заключения договоров с гражданами, не имеющими право на приобретение жилья по льготной цене, застройщик будет обязан вернуть покупателю уплаченные деньги и сверх того пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за пользование финансовыми средствами. Если застройщик будет уклоняться от заключения договоров с льготниками, те по закону могут обратиться в суд и требовать юридического оформления сделки и взыскания убытков, причиненных отказом от заключения договора. Если застройщик не построит жилье в установленный договором срок, то земельный участок и вовсе будет возвращен Фонду. Кроме того, договоры будут предусматривать штрафные санкции: «Если застройщик начал возводить объект, но не закончил, деньги ему будут возвращены через суд, но на крайне невыгодных условиях. Это позволит минимизировать срывы сроков строительства. Большинство высказавшихся экспертов сходятся во мнении, что для застройщиков «голландская схема» является выгодной. Победитель получает земельный участок бесплатно, благодаря чему значительно экономит средства и может себе позволить действительно снизить конечную цену квадратного метра жилья. Теоретически «голландские» аукционы способны достигнуть главной цели – сделать жилье доступным. Пока только для некоторых категорий граждан.