Инвестиции и рынок недвижимости

Согласно новому сообщению Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в российский рынок недвижимости в первом полугодии сократился на 59% по сравнению с прошлым годом и составил 1,4 млрд долларов. Отрицательная динамика отмечается как в первом, так и во втором квартале (минус 73% и 36% соответственно).
Среди причин растущей настороженности инвесторов называются охлаждение отношений России с ЕС и США на фоне нестабильной военно-политической ситуации на Украине. Эти факторы вкупе с введением международных санкций способствуют замедлению темпов роста российской экономики и негативным колебаниям курса рубля. Стоит подчеркнуть, что в начале года большинство аналитиков склонялись к мнению о сугубо экономической, а не политической подоплеке такого явления на рынке. Теперь в оценках текущей ситуации и прогнозах факторам обострения международной ситуации придается большее значение. Большинство опрошенных СМИ аналитиков считают, что беспокойство инвесторов будет расти по мере роста ужесточения санкций, либо принятия политических иных решений, способных увеличить риски вложений в России.
Согласно данным JLLS, по итогам полугодия наиболее приоритетными для инвесторов по-прежнему выглядят гостиничный и офисный сегменты (37% и 24% объема вложений соответственно). При этом 85% вложений пришлось на московские активы.
Аналитики сходятся во мнении, что в случае сохранения внешнеполитической напряженности рынок коммерческой недвижимости по итогам года может ожидать снижение спроса на 10%. В долгосрочной же перспективе предсказать ситуацию сложнее. МВФ понизил прогноз роста российской экономики до 0,2%, а Jones Lang LaSalle пересмотрели годовой прогноз по инвестициям с 37 до 3,4 млрд долларов, что является самой пессимистичной оценкой (в CBRE склоняются к показателю в 4 млрд, в Colliers Int. – 3,7–4,0 млрд, а в Cushman & Wakefield – 5 млрд). Однако AERE стала первым девелопером, официально пересмотревшим свои инвестиционные планы, полагаясь на негативный сценарий.
И без политического аспекта ситуация с иностранными инвестициями в последние годы развивается по нисходящей динамике. Ранее мы уже писали, что за период с 2004 по 2013 год доля иностранных вложений в рынок российской коммерческой недвижимости сократилась более чем в два раза (JLLS). Ситуация будет постепенно выправляться, однако итоги года, вероятно, будут неудовлетворительными. С другой стороны, кризис на рынке может сбить цены, что наверняка вернет интерес инвесторов к российским активам.

Страхование строительных рисков

Как сообщает портал «Саморегулирование», правительство России решило исключить из смет строительства за счет бюджета расходы на страхование строительных рисков.
Инициатива, по сути, не стала большой неожиданностью. Еще в январе этого года СМИ писали о поручении Владимира Путина разработать экономически оправданные нормативы определения сметной стоимости капстроительства в зависимости от сложности возводимого объекта. Постановка задачи для правительства, вероятно, была обоснована вопросами бюджетной экономии при не самых выдающихся экономических показателях в начале года.
Об успехах в разработке вышеописанных нормативов сообщений не поступало, а начать урезать расходы в кабмине решили, отказавшись от расходов на страхование. Таким образом, заказчик в лице государства будет освобожден от решения вопросов страхования строительных рисков, а ответственность перекладывается на генподрядчика.
В пояснительной записке в адрес Дмитрия Медведева вице-премьер Дмитрий Козак отмечает, что решение принято на основе анализа как отечественного, так и зарубежного опыта страхования строительно-монтажных рисков. Общим местом является положение об ответственности именно подрядной организации за повреждение объекта или несчастные случаи в ходе строительства. Это служит основанием считать, что именно подрядная организация, а не заказчик, должна обеспечивать безопасность до момента сдачи объекта.
Судя по большинству комментариев в СМИ, планы правительства были восприняты профессиональным сообществом настороженно. По данным «РБК.Страхование», объем рынка страхования строительно-монтажных рынков в России в настоящее время составляет порядка 40%, при среднем ежегодном приросте в 15–30%. При этом до 80% рынка приходится именно на объекты, финансируемые федеральным и местными бюджетами. Расходы на страхование будут невозвратными, но в ряде случаев обязательными – согласно все той же пояснительной записке, заказчик (государство) имеет все основания включить в подрядный договор пункт об обязательном страховании строительных рисков за счет подрядчика. В зависимости от конкретного случая стороной, несущей многомиллионные убытки, может являться как подрядчик, так и страховая компания.

Земельный вопрос

Газета «РБК daily» со ссылкой на неназванного представителя Министерства экономического развития сообщила о планах ведомства повысить ставку земельного налога для собственников земельных участков, на которых долгое время не ведется строительство.
Согласно текущей версии Налогового кодекса РФ (Ст. 396, п. 15), в первые три года после приобретения участка ставка налога для собственника составляет 0,3% с небольшим коэффициентом. По истечении трех лет ставка вырастает до 1,2%, однако если до этого момента происходит регистрация права собственности на построенное здание, 50% суммы возвращается или зачитывается как излишне уплаченная.
МЭР, в свою очередь, предлагает повысить налог для незастроенных участков и сократить срок, отводящийся на строительство. Источник «РБК daily» сообщил, что через два года владения участком налог вырастет в два раза, через четыре года – в четыре раза, через шесть лет – в шесть раз.
Инициатива повышения налоговой нагрузки на собственников таких участков уже озвучивалась в более ранних интервью представителей ведомства. В частности об этом говорил замглавы департамента недвижимости МЭР Вячеслав Спиренков, хотя упоминался более мягкий вариант с повышением коэффициентов.
В ведомстве считают, что поправки будут стимулировать собственников к более активному освоению земли и своевременной регистрации построек в Росреестре. Кроме того новый порядок налогообложения призван закрыть лазейки, позволяющие уменьшить выплаты. Основной схемой ухода от налога является перепродажа участка аффилированному физическому или юридическому лицу. Вячеслав Спиренков отметил, что, рассчитывая налог с момента предоставления участка под строительство вместо момента его покупки, ведомство сможет вернуть недополученные поступления.
Инициатива Минэкономразвития, вероятно, направлена на пополнение казны за счет дополнительных налоговых поступлений. Кроме того, она в целом может повысить контролируемость и прозрачность сделок с недвижимостью. Однако пока что законопроект не опубликован даже в первоначальном виде, а какие-либо сроки его разработки не озвучиваются. Вместе с тем тот механизм, который описывают должностные лица, имеет ряд заметных слабых мест.
У застройщиков останется возможность избежать роста налоговой нагрузки. Например, земли сельхозназначения, на которых запланировано жилищное строительство, после выкупа можно не переводить в другую категорию в течение нужного времени.
Также в упомянутой выше статье Налогового кодекса отмечается, что данный порядок налогообложения не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физлицами.
Другими словами, на данный момент у девелоперов не сильно прибавится причин спешить с застройкой принадлежащих им участков. Тем более предшествующие началу строительства согласования в части проведения инженерных коммуникаций в России по-прежнему могут длиться не один год. В этой связи любопытно привести комментарий члена совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз» Максима Раевского, опубликованный на портале РБК. По его словам, в предварительной версии закон будет играть в пользу крупных стройкомпаний, у которых наложено взаимодействие с контрольными ведомствами, что приведет к еще большей консолидации строительного рынка.