Рынок недвижимости / Законодательные изменения

Согласно данным «Большого портала недвижимости», в первом полугодии в Санкт-Петербурге был отмечен рекордный результат по выводу на рынок первичного жилья. Аналитиками ряда изданий отмечается, что показатель 2,274 млн кв. метров, является максимумом за всю историю подобной статистики, которая ведется с 1995 года.
Важно отметить то, что в первом полугодии 2012 году на рынок вышло почти в два раза меньше жилых площадей – 1,221 млн кв. м. Показатель второго полугодия прошлого года (2,167 млн кв. метров) также оказался меньше, хотя именно на конец года традиционно приходится большая часть ввода. В частности, по прошлому году разрыв составил 80%.
По сведениям портала «Бюллетень недвижимости», центрами текущего петербургского строительного бума являются окраины и ближайшие пригороды – Мурино, Девяткино и Кудрово. Эти в недавнем прошлом депрессивные районы с плохо развитой инфраструктурой к настоящему моменту сформировались как зоны растущей девелоперской активности. Там же сейчас реализуется и наибольшее количество проектов комплексного развития территорий (Новый Оккервиль, микрорайон Шушары, новые очереди Балтийской жемчужины и т.д.). На наш взгляд, имеет место консолидированный процесс реализации объектов, ввод которых был отложен из-за затяжек согласований при смене власти в Смольном. Эта ситуация уже изрядно потрепала нервы участникам рынка, а реальный диалог с администрацией Георгия Полтавченко только начинает налаживаться, несмотря на частые перестановки в руководстве городским строительным сектором.
Так или иначе, ранее мы прогнозировали такое развитие событий. Более того, есть все основания полагать, что текущий год в целом станет рекордным по насыщению рынка недвижимости объектами «первички», тем более что ценовая конъюнктура в данный момент благоприятствует застройщикам. По данным агентства недвижимости «НДВ СПб», на конец июля средняя стоимость кв. метра в новостройках Петербурга показала рост 0,96%, составив 100,6 тыс. рублей. Жилье в готовых домах также подорожало на 1,07% и стоит в среднем 116,9 тыс. рублей. Смещение приоритетов стройкомпаний в сторону строительства недорогого жилья сегментов вкупе с популярностью у населения средних ипотечных кредитов, которые выдаются для улучшения жилищных условий, дает гарантию востребованности нового жилья в ближайшей перспективе.
Любопытно, что эксперты на страницах упомянутых изданий утверждают, что вероятность формирования избыточного предложения (затоваривания) на городском рынке недвижимости невелика. Тогда как, на наш взгляд, рассматривать такой сценарий вполне уместно. По данным БН.ру, доля непроданного с прошлого года жилья сейчас составляет более 40%. Нужно учитывать и то, что застройщики вряд ли будут снижать цены, которые и так лихорадило весь прошлый год. Ради сохранения прибыли они скорее постараются (возможно, через неофициальный сговор) ограничивать предложение более плавным вводом строящихся объектов. В любом случае, к концу второго полугодия на рынке может сформироваться сложная картина.

Президент Владимир Путин подписал закон, уточняющий порядок перехода прав собственности на имущество, переходящее от умершего владельца без наследников в собственность государства (выморочное имущество). Квартиры, дачи, земельные участки для ИЖС или ведения подсобного хозяйства, а также доли в них теперь будут передаваться в собственность поселений и муниципалитетов, на территории которых они расположены. В дальнейшем это имущество будет включаться в социальный жилищный фонд.
«Российская газета» отмечает, что, согласно прежней редакции Гражданского кодекса РФ, данное имущество в порядке наследования передавались в федеральную собственность. Однако такой принцип закрепления прав собственности ограничивал возможности его дальнейшего использования. В особенности это касается частных домов в сельской местности, которые могли годами находиться в бесхозном состоянии, по причине того, что заниматься их дальнейшей судьбой было некому. Муниципальным властям, вероятно, не хотелось возиться с согласованиями, а у федеральных были дела поважнее.
Новый подход к эффективному использованию выморочного имущества, по-видимому, начал вызревать в свете предвыборных заявлений Путина 2012 года о необходимости кардинального сдвига в вопросе обеспечения населения доступным жильем. В этой связи будущий президент говорил о создании арендного рынка и расширении сектора социального жилья.
Последующие события развивались быстро. В частности, несмотря на скромную реакцию СМИ, можно выделить Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 г. «О судебной практике по делам о наследовании». Согласно решению Пленума, выморочное имущество в виде объектов недвижимости и земельных участков должно в порядке наследования переходить в собственность муниципального образования. Аналогичная судьба ждет и прочее имущество (личные вещи, домашняя утварь, транспорт), которое будет передано в ведение Росимущества. Последнее положение также является принципиальным новшеством.
Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 223-ФЗ «О внесении изменения в статью 1151 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», о котором идет речь, наделяет органы местного самоуправления полномочиями по управлению земельными участками с расположенным на них жильем, в том числе, для продажи и сдачи в аренду физическим и юридическим лицам. При этом, право наследования как для муниципальных органов власти, так и для Росимущества не наступит автоматически, а будет реализовано только после обращения к нотариусу с заявлением о выдаче соответствующего свидетельства.
Вместе с тем, закон именно как мера расширения фонда арендного жилья пока что выглядит сыро. Эксперты, опрошенные той же «Российской газетой», отмечают, что поправки в Гражданский кодекс закрепляют неделимость участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Однако эта логика не будет работать, если на участке, являющемся выморочным имуществом, расположен объект недвижимости, являющийся собственностью третьего лица. Либо в случае если в таком наследуемом объекте фактически проживают люди. Одним словом, имеет место целый ряд тонкостей, которые потенциально могут стать основанием для судебных тяжб. Кроме того, право муниципалов на сдачу в аренду наследуемых объектов наверняка придется по нраву деловым структурам, близким к местным администрациям, да и вообще может стать коррупциогенным фактором.

Градостроительная политика

По сообщению Госстройнадзора, в реестр незаконно строившихся в Петербурге объектов включены 122 пункта в дополнение к уже имевшимся в нем 40. Количество подобных объектов (162), таким образом, выросло в четыре раза по сравнению с прошлым годом. Согласно информации ведомства, почти 75% объектов были зарегистрированы по заявлениям самих стройкомпаний. Еще 25% попали в список по результатам проверок, а также – сведений, полученных от администраций районов города и СМИ.
В связи с пополнением реестра, решено продлить сроки строительной амнистии до мая 2014 года – недисциплинированные застройщики, работающие без необходимой документации, будут обязаны устранить эти и прочие нарушения. В противном случае их ожидает применение санкций за незаконное строительство, предусмотренных законодательством. На период проверки документации Госстройнадзором, строительные работы буду приостановлены.
По словам вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, под амнистию попадут не все проблемные объекты. В частности, гарантировано не будут легализованы проекты многоквартирных домов, строящихся на землях индивидуального жилищного хозяйства. Выдача разрешения на такое строительство противоречит федеральному законодательству.
По информации СМИ, в настоящий момент под амнистию попали уже 18 объектов городского реестра незаконных строек. Параллельно с этим, городские суды рассматривают более 20 дел о сносе многоквартирных домов, возведенных на землях ИЖС. В четырех случаях к настоящему моменту уже приняты решения о демонтаже. Участники рынка к продлению сроков строительной амнистии относятся в основном нейтрально, либо положительно. Отмечается, что предоставление застройщикам возможности привести в порядок документацию является примером цивилизованного подхода к взаимодействию города и бизнеса.
Вместе с тем, встречаются и критические оценки проводимых мероприятий, которые, по мнению экспертов, должны «прикрыть» ряд грубых коррупционных нарушений. В частности, «Фонтанка.ру» отмечает, что в реестре незаконных строек 120 из 162 позиций приходятся на долю нежилых объектов, 25 из которых возводятся концерном ПВО «Алмаз-Антей» (на 100% принадлежит Росимуществу). Издание подчеркивает, что отсутствие визы Госстройнадзора не помешало активному проведению строительных и коммуникационных работ для будущего размещения оборонных предприятий. В июне 2013 года объект посетил Владимир Путин.
Имя президента упоминается также в связи с проектом строительства на территории Бычьего острова спортивного клуба «Явара-Нева», принадлежащего бизнесмену Аркадию Ротенбергу, входящему, по сложившемуся мнению, в ближайшее окружение Путина. По данным «Фонтанки», строительство ведется также без санкции Госстройнадзора и в атмосфере секретности.
В аналогичном ключе упоминается ряд проектов РЖД и РПЦ, заправки «Газпромнефти». Резонансные проекты в списке отсутствуют, поэтому едва ли стоит ожидать скандала.