Кредитование и инвестиции в строительство

Текущие аналитические выкладки, предваряющие данные по итогам года, свидетельствуют о стабилизации и, в некоторых случаях, росте доли строительных компаний в корпоративных кредитных портфелях банков. В среднем она составляет около 10%, а в некоторых банках она достигает 25% (в частности, в ОАО «Транскредитбанк»). Доля строительного сектора растет на фоне роста объемов строительства, которое с запозданием реагирует на восстановление спроса. Вместе с тем, темпы роста «строительной» доли в банковских портфелях остаются низкими, что объясняется, главным образом, недостатком ликвидных средств у самих банков. Общий объем кредитов нефинансовым предприятиям на конец третьего квартала текущего года вырос на 17% и составил 19,5 млрд. рублей. Положительным фактором в сегменте кредитования стройорганизаций является относительная стабильность ставок, хотя в последние месяцы они начали повышаться. Дальнейший их рост в конце 2012 года и начале 2013 неизбежен, вопрос только в том насколько существенным он будет. Операторы рынка пока что выражают спокойствие в связи с доступностью кредитов в ближайшем будущем. Текущий рост ставок сопряжен с опасениями банков по поводу ликвидности в период нестабильности европейской экономики. Кроме того, по информации газеты «Коммерсант», в данный момент Центробанк готовит поправки в ряд основополагающих документов, регламентирующих кредитование. Вполне вероятным выглядит ужесточение подхода к оценке платежеспособности заемщиков. Другой важной тенденцией является замедление темпов прироста кредитования нефинансовых организаций. При дефиците ликвидности последние сокращают инвестиции, ориентируясь на решение текущих задач, что сокращает спрос на займы. Банки в такой ситуации вынуждены больше ориентироваться на сегмент потребительского кредитования. Основным инструментом при кредитовании строительных компаний является кредитная линия с лимитом выдачи сроком на два-три года с контролем целевого использования средств и реализацию проекта в соответствии с бизнес-планом заемщика под залог его недвижимого имущества. Это дает кредитору уверенность в том, что заемщик в состоянии реализовать проект, погасив задолженность. Целевое финансирование проектов выгодно обеим сторонам, так как в равной степени учитывает их интересы – банки снижают риски, одновременно учитывая притязания застройщиков и учитывают специфику проектов. Хотя, конечно, подобный вид кредитования, повышая гарантии, все же подвержен среднесрочным и долгосрочным неблагоприятным изменениям финансового климата. Среди иных источников привлечения финансирования в настоящее время популярны облигационные займы, однако инвесторы крайне осторожно относятся к займам стройкомпаний. Из-за последних случаев дефолтов по выплатам некоторых компаний этот тип инвестиций считается высокорисковым и доступен только крупным операторам рынка.

Рынок недвижимости

Средняя цена на рынке строящегося жилья в Петербурге не растет с августа. В первом квартале текущего года цена на первичном рынке стабильно росла, однако с наступлением лета рынок начал замедляться. Если в июле и августе цены и спрос вопреки сезонным тенденциям немного прибавили, то осенью цены расти перестали. В конце августа была отмечена максимальная средняя цена на первичном рынке - 84,7 тыс. рублей за кв. м. на данный момент она составляет 84,4 тыс. рублей. Пожалуй, основная причина - недостаток доступного по цене и площади предложения в административных границах города - говорит он. Доля дешевых объектов (менее 50 тыс. руб. за кв. м) составляет 1,7%, доля объектов от 50 до 60 тыс. рублей за кв. м - 6,4% от совокупного предложения Зато квартиры в диапазоне от 60 до 90 тыс. руб. за кв. м занимают 62,6%. Причина снижения спроса, в свою очередь, в выходе на рынок большого предложения в периферийных проектах - в Мурино, Девяткино, Кудрово. В третьем квартале спрос увеличился лишь на 14%, тогда как в предыдущие месяцы - на 30%. Но продажи в городе упали на 4%, а рост обеспечили окраины Петербурга (+27%) и пригородная зона Ленобласти (+30,4%). В третьем квартале текущего года отчетливо обозначился рост интереса покупателей к вторичному рынку. Проектное финансирование, которое сильные застройщики получают от банков снижает долю проектов долевого строительства, что являлось залогом доступности предложения в данном сегменте. Этим и обусловлена переориентация потребителей на «вторичку». По сообщениям СМИ, в ближайшие месяцы эксперты и участники рынка заметного роста цен не ожидают. С продолжающимся периодом роста ипотечных ставок (в Сбербанке уже достигла 13,5%) петербургский рынок вошел в состояние стагнации. В ближайшее полугодие прогнозируется ощутимое снижение интереса к ипотечным займам из-за снижения платежеспособности населения. В симбиозе с упомянутым выше дефицитом ликвидного предложения это грозит обернуться катастрофической ситуацией, когда люди не смогут оплатить то, что представлено на рынке при неочевидности скорого появления альтернатив. Следует дождаться подведения нерадостных годовых итогов, однако уже и без этого можно прогнозировать высокую вероятность локального кризиса на рынке недвижимости в будущем году.

Короткой строкой

Министерство юстиции утвердило приказ Росстроя «О показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на IV квартал 2012 года», который устанавливает нормативы на стоимость жилья в регионах России. В Санкт-Петербурге цена «квадрата» по сравнению с III кварталом выросла сразу на 3,3% - с 51,95 до 53,7 тыс. рублей. В Ленобласти зафиксирован рост цены на 1,5%. Таким образом, среднерыночная стоимость 1 кв. м жилья на IV квартал составит 39,35 тыс. рублей против 38,75 тыс. рублей в III квартале (рост цен)

Министерство регионального развития официально признало, что реализовать все мероприятия федеральной целевой программы «Жилище» к 2015 году не удастся. В соответствии с ранее утверждённым планом, к 2015 году должно быть сдано 90 млн. кв. м, к 2020 году – 145 млн. кв. м жилья. В ведомстве отмечают, что ежегодные показатели ввода жилья в последние годы стабилизировались на уровне 60 млн. кв. м. Вместе с этим, новый глава Минрегиона Игорь Слюняев заявил, что подобная положительная динамика пока что не дает оснований надеяться на достижение целевых показателей.

Министерство финансов может стать единым государственным регулятором долевого строительства в России. В ведомстве считают, что проект соответствующего постановления правительства сможет устранить разброс полномочий между федеральными органами исполнительной власти. В настоящее время Минфин ответственен за выработку государственной политики в сфере «долевки», тогда как функции по принятию нормативных правовых актов выполняет Федеральная служба по финансовым рынкам России.