Цены на недвижимость

13 февраля, премьер-министр Владимир Путин заявил, что российские власти должны продолжить политику, направленную на снижение инфляции. Это, в свою очередь, позволит довести ставки ипотечного кредитования до уровня 3–4%. По мнению экспертов, снижение ставок до такого уровня возможно только при понижении инфляции, увеличении предложения на первичном рынке жилья и развитии арендного рынка жилья. Если снизить ставки по ипотеке без соблюдения этих условий какими-то административными мерами, что может привести к существенному росту спроса росту и цен на жилье. В ближайшее время вопреки предвыборным заявлениям снижение ипотечных ставок до 3–4% невозможно, поскольку для развития рынка недвижимости нужен длительный срок. Стоимость ресурсов, привлекаемых отечественной банковской системой, также не дает оснований о таких перспективности таких нововведений. Для выхода на указанные ставки нужны специальные целевые модели и источники финансирования ипотечных программ. По данным Росстата, на текущий момент инфляция в России по итогам согласно данным официально составляет 6,1% (по данным независимых экспертов - 15–20 %). При прогнозируемом уровне инфляции в 10% ставки по ипотечным кредитам не смогут составлять 3–4%. Такое возможно только при уровне в 5–6%.

Налогообложение в строительстве

Минфин придумал новый способ борьбы с застройщиками, которые изымают средства дольщиков из одного проекта ради строительства другого. Эти средства предлагается включать во внереализационные доходы и облагать налогом на прибыль. «Использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 Налогового кодекса», - говорится в письме Минфина от 23 января 2012 года №03-03-07/3. Таким образом, ведомство будет облагать их налогом на прибыль. Вместе с тем, юристы утверждают, что инициатива Минфина вместо защиты дольщиков может обернуться против них. Участники рынка считают, что проблема, которой решил заняться Минфин, была основной причиной кризиса в области девелопмента и строительства. С другой стороны, норма, на которой основана позиция Министерства, сформулирована одним предложением и относится к любым случаям нецелевого использования средств, независимо от наличия злого умысла или благих намерений, наличия или отсутствия ущерба для дольщиков. Письмо затрагивает финансовые интересы, как игроков рынка недвижимости, так и простых дольщиков. Для дольщиков привлечение застройщика к такого рода ответственности повлечет риск затягивания строительства и увеличения цены договора. По мнению члена рабочей группы по обманутым дольщикам Госдумы, новация Минфина не сможет защитить обманутых дольщиков, во многих спорных вопросах застройщики пойдут в суды. По его мнению, реальным шагом может быть изначальное блокирование мошеннических схем и страхование дольщиков. В настоящий момент на рассмотрении правительства находится законопроект депутатов Александра Хинштейна и Александра Когана о страховании граждан-участников жилищно-строительных кооперативов. Согласно законопроекту, страховать дольщиков будут по принципу системы АСВ, в которой банки перечисляют по 0,15% от вклада.

Внести свою лепту в подготовку, закона по страхованию рисков участников долевого строительства решили и петербургские законодатели. Петербург предложит Госдуме о создании специального фонда. Речь, по всей видимости, пойдет об обязательном страховании рисков. Разработкой законопроекта займутся юристы стройкомитета и КУГИ. Проект планируют внести в Госдуму до конца весенней сессии. Авторы законопроекта оценивают в 4% удорожание стоимости кв. м в результате перехода на обязательное страхование ответственности застройщиков. У участников рынка страховых услуг пока что нет единства по вопросу об их собственной их готовности взять на себя страхование долевого строительства. У страховщиков нет информации о реальном положении дел в стройкомпаниях. В случае принятия закона нужно дополнительно принимать меры повышения финансовой прозрачности их потенциальных клиентов. Для дольщиков страхование рисков - положительная инициатива: что страховые компании не рискуют своими деньгами и будут досконально изучать застройщика. Вместе с тем, страховой взнос будет включен в стоимость жилья и неизбежно вызовет рост цен на жилье. Услуга страхования финансовых рисков дольщиков появилась на рынке в 2002 году, ее пытались предлагать компании «УралСиб», «Русский Мир», «Югория», «Росгосстрах» и «Спасские ворота». В дальнейшем они отказались от этого вида страхования ввиду его невостребованности. В Петербурге за все годы было всего три страховые выплаты.

Градостроительная политика

22 февраля губернатор Георгий Полтавченко сообщил, что Правительство Санкт-Петербурга готовит законопроект о запрете на строительство в историческом центре города. По словам Полтавченко, документ допускает строительство в центре только в исключительных случаях и только по согласованию с советом. В текущей редакции городского закона «Об охранных зонах» запрещен снос исторических зданий - кроме случаев, когда здание нельзя вывести из аварийного состояния. Современные технологии позволяют устранить аварийность в 99% случаев. Тем не менее, застройщики пользуются оговоркой о неустранимой аварийности, чтобы снести здание. Губернатор поддержал идею убрать из закона оговорку об аварийности как коррупциогенную. Георгий Полтавченко подчеркнул, что еще до появления соответствующих законов городское правительство найдет способ воздействия на недобросовестных застройщиков, которые не соблюдают правила и ограничения по сносу аварийных исторических зданий, используя «лазейки» в законодательстве. Губернатор намекнул на вполне реальные проблемы с согласованиями будущих проектов. О необходимости ввести пятилетний мораторий на застройку исторического центра в конце января заявил директор Эрмитажа Михаил Пиотровский. Примерно тогда же Полтавченко стал лично курировать городской комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников, который раньше был в ведении вице-губернатора Игоря Метельского. Во-первых, губернатор заявил, что мораторий на снос исторических зданий, построенных до 1917 года, нужно сформулировать четко: «запретить снос», без всяких оговорок про невозможность вывода из аварийного состояния. Во-вторых, в Смольном, как выяснилось, готовят законопроекты о том, чтобы строить в центре Петербурга можно было только в исключительных случаях, по согласованию с Советом по сохранению культурного наследия. Кроме того, губернатор отметил необходимость передачи права проведения экспертизы по подобным объектам исключительно государственным организациям. Эксперты и градозащитники позитивно отнеслись к энтузиазму городских властей, однако отмечается, прежде всего, необходимость серьезного изменения законодательства. Вместе с тем, градозащитники считают, что в центре надо строить только социальные объекты и паркинги. На деле же строится жилье и бизнес-центры. В центре налицо нехватка зеленых насаждений и мест для транспорта. «Я считаю, что за исключением той части основного центра, которая является объектом культурного наследия, на «периферии», достаточное количество территорий, на которых возможно новое строительство, способное вписаться в среду. Не думаю, что речь идет о тотальном запрете строительства во всех исторических районах, включая Петроградский, Василеостровский, территорию в Адмиралтейском за Обводным каналом. Но то, что касается объектов всемирного наследия, здесь, как я понимаю, настрой довольно жесткий», – заявляет Александр Кононов. Добавим, разрушение исторических зданий было одной из главных претензий к предыдущему губернатору, Валентине Матвиенко, и со стороны общественности, и со стороны власти. В конце концов она и сама была вынуждена признать «градостроительные ошибки» и начать переговоры с градозащитниками, но слишком поздно. «Я слишком поздно вышла из окопов», – признавалась Матвиенко в одном из интервью уже после того, как лишилась губернаторского кресла. Участники рынка отнеслись к высказываниям губернатора со сдержанной тревогой. Большинство отмечают предвыборный окрас заявления. У многих также вызывает опасения жесткость позиции, демонстрируемая новым губернатором по отношению к местным застройщикам с момента его назначения на эту должность. С большей долей вероятности описанного ужесточения градостроительного законодательства и зачистки рынка в ближайшее время не произойдет. Однако помимо предвыборного популизма, в заявлении губернатора также присутствует сигнал о возможной смене формата взаимодействия администрации города и крупных инвесторов и девелопером.

Инвестиционные проекты

Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко усомнился в целесообразности проекта намыва под Сестрорецком. Недавно проект был отправлен на государственную экологическую экспертизу. Помимо этого, «Северо-Запад Инвест» привлек финскую консалтинговую компанию Poyry Finland Oy, которая оценивает проект на предмет соответствия требованиям ЕС и ХЕЛКОМ (международная комиссия по защите морской среды Балтийского моря, в которую входят все страны Балтийского региона). Губернатор считает, что вопрос заслуживает дополнительного изучения, консультаций с экологами и экологического аудита, который изучит влияние намывов на экологию и на водные природные условия Санкт-Петербурга. ООО «Северо-Запад Инвест», дочерняя структура московской компании «Новатэк», в конце 2010 года на аукционе Фонда имущества Петербурга приобрела два участка под намыв и строительство на них более 3 миллионов квадратных метров недвижимости. Стоимость лота по итогам торгов составила 130 миллионов рублей. Государственная экологическая экспертиза – является формальным мероприятием, она не дает понимания воздействия проекта на окружающую среду, только проверяет соответствие проекта техническим регламентам. Полная оценка экологических последствий стройки займет не менее двух-трех месяцев и обойдется инвестору в несколько миллионов рублей. Эксперты считают, что, готовясь к столь масштабному проекту, инвестор, наверняка, предусмотрел риски, связанные с экологическими претензиями. Поэтому вероятность того, что проект не проедет повторную экспертизу, крайне мала. Вместе с тем, на окраинах города еще достаточно неподготовленной земли под жилую застройку и сама целесообразность создания намыва представляется спорной. Стоит обратить внимание, что намыв под Сестрорецком долгое время оставался одним из немногих крупных проектов команды бывшего губернатора Валентины Матвиенко, которые пока не подвергались пересмотру со стороны новых городских властей. Ранее, Георгий Полтавченко отказался от строительства Орловского тоннеля под Невой, а также от строительства Ново-Адмиралтейского моста в створе 16-17-й линий Васильевского острова и переправы через остров Серный.