Недвижимость и строительство: прогноз на 2012 год

В 2011 году ввод жилья в Петербурге вырос по сравнению с 2010 годом на 1,8% - до 2,705 млн. кв. м. В качестве застройщиков, обеспечивших ввод объектов жилья, выступили 73 организации, остальное введено физическими лицами. В 2011 году в Петербурге построено 640 жилых домов на 44,737 тыс. квартир, В начале нового года петербургские девелоперы, работающие с сегментах жилой и коммерческой недвижимости, оптимистично смотрят на развитие отрасли. Несмотря на то, что год ожидается непростой. Доля вакантных площадей в торговых и офисных комплексах - менее 10%. Складские объекты также заполнены на 85-90%. Ставки аренды близки. Либо уже превысили докризисные. В условиях развития в Европе долгового кризиса уже сейчас ставки капитализации растут. В 2012 году экономика будет находиться в состоянии стагнации, а о развитии своего бизнеса будут думать немногие. Вполне вероятно, что площади будут пустовать. Спрос в Петербурге и Ленобласти на индустриальную недвижимость, в частности, на земельные участки с инженерным обеспечением уже сейчас невысокий. Если до 2008 года инвесторы брали крупные лоты (от 10 га и больше), то сейчас наиболее востребованы небольшие участки (0,5-1 га). Вместе с тем, активность демонстрируют как девелоперы, так и покупатели. На ближайшие два года запланирован выход в продажу значительного числа новых объектов, в том числе проектов комплексного освоения территории (КОТ). При общеэкономической стабильности есть все основания предсказывать сохранения текущего уровня спроса. Также не исключается приход на петербургский рынок иностранных компаний. Ориентировочный рост в 2012 году средней стоимости метра в объектах эконом- и комфорт-классов будет в пределах инфляции - максимум 8-10%. Ценовую ситуацию в объектах уровня «бизнес» и «премиум» предсказать сложно в силу более персонализированного спроса. Новая волна кризиса не станет для катастрофичной, хотя обещает быть длительной: строительный рынок достаточно инерционен, и незначительные колебания спроса не ударяют по самой индустрии. При прочих факторах стоит учитывать, что перед президентскими выборами всегда происходит замедление активности рынка. Кардинальных перемен после марта 2012 ждать не приходится. Цены с учетом инфляции могут вырасти на 2-3 процента. В течение всего года цена на жилую недвижимость в Петербурге может вырасти на 5-10%. Сейчас средняя цена за метр в Петербурге составляет 80 тыс. рублей. Есть бюджетные варианты: 45-50 тыс. руб. за кв. м.

Нормативное регулирование и инновации в строительстве

Также по итогам года аналитики считают, что стройотрасли еще долго придется ждать инновационных технологий. Препятствуют развитию инновационных технологий в строительстве, главным образом, нормы, регулирующие проектировку и сам процесс строительства. Проше говоря, действующие правила в строительстве – это непробиваемая защита против энергосберегающих технологий, локальных и альтернативных объектов инженерной инфраструктуры, новых материалов. По сути, строительство – это одна из самых консервативных отраслей. При внедрении инноваций бюджетные и временные риски проектов вырастают в разы. В сфере же управления проектами многие правила и вовсе не менялись со времен СССР. С точки зрения экономики строек, инновации не слишком выгодны. Наиболее выгодны инновации, оптимизирующие производственный процесс, например быстровозводимые конструкции или модульное строительство. Однако все инновации сконцентрированы в промышленном строительстве, где объекты необходимо строить в кратчайшие сроки. В качестве основной тенденции на смену сборным железобетонным конструкциям в промышленных объектах приходят стальные конструкции, металлический каркас. Безусловно, на российском рынке сегодня это самая передовая технология. Компьютерное проектирование приводит к значительной экономии металла при строительстве. Хотя проблема здесь не только в нормативах: использование современных материалов оказывает существенное влияние на качество объектов и стоимость метра. В среднем себестоимость строительства возрастает на 15%. Граждане, покупая квартиру, чаще вынуждены ориентироваться не на применяемые материалы, а на свое текущее материальное положение. Так что пока выгоднее строить дома дешевле.

Градостроительная политика

Верховный суд отменил прецедентное решение суда Санкт-Петербурга, признавшего незаконными действия Смольного, который в 2004 году снял с государственной охраны 38 исторических зданий, большинство из которых впоследствии были снесены. Напомним, что рассмотрев иск горпрокуратуры, городской суд установил, что своим приказом Смольный в 2004 году незаконно снял с государственной охраны 38 исторических зданий, большинство из которых были снесены. На обводившемся месте появились элитные жилые кварталы, построенные группой ЛСР, подконтрольной сенатору от правительства Андрею Молчанову. Прокуратуре удалось доказать в суде, что КГИОП превысил полномочия, сократив ранее утвержденный список выявленных объектов культурного наследия. Если бы решение горсуда вступило в силу, отмене мог подлежать еще десяток приказов, которыми КГИОП с 2004 по 2009 год исключил из списка выявленных исторических объектов более сотни зданий в центре города, что, в свою очередь, затрагивало бы интересы компании «ВТБ-Девелопмент» Сергея Матвиенко, реализующей масштабный проект «Набережная Европы». Градозащитники отреагировали на это заявлением, что губернатор Георгий Полтавченко вопреки декларациям о важности сохранения архитектурного наследия прикрывает откровенные нарушения предыдущего губернатора.

Государственный заказ в строительстве (Москва)

Московскими властями озвучена идея передачи «Московскому центру детского, семейного отдыха и оздоровления» строительство всех социальных объектов. По некоторым данным оно будет переименовано в Управление гражданского строительства. Сейчас готовятся изменения в документацию, которая будет регулировать деятельность этого госпредприятия. Важно также отметить, в качестве руководителя новой структуры глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин пригласил бывшего топ-менеджера «Ведис групп» Андрея Белюченко. Центр уже является заказчиком по проектированию и строительству детских садов и муниципального жилья. В 2011 году в рамках адресной инвестиционной программы города он получил 60,354 млрд. руб. из бюджета на строительство 24 детских садов и 51 жилого комплекса площадью 591 500 кв. м. А в 2012-2014 гг. согласно АИП ему дадут на сады и жилье еще 226 млрд. руб. Возможная передача центру функций по строительству школ, больниц, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов принесет еще 272,5 млрд. руб. инвестиций на 2012-2014 гг. Итого почти 0,5 трлн. руб. на три года. Решение о создании единого заказчика, впрочем. Пока что не окончательное: обсуждается также вариант разделать заказ: оставить жилье и детсады центру, а для больниц, школ создать еще одно казенное предприятие. Так или иначе, распределение денег на строительство социальных объектов, вероятно, достанется, единой госструктуре. Сегодня правительство обязано делать это по закону о госзакупках посредством аукционов. В итоге стройки часто буксуют - подрядчиков, которые получили тендеры, снизив цену на 40-50%, оказываются не в состоянии выполнить заказ. Казенное предприятие, напротив, будет получать бюджетные средства в виде инвестиций и дальше распределять их по закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», вступившем в силу действует с 1 января 2012 года. Этот вид закупки более эффективен, так как отсекает всех недобросовестных подрядчиков, чего не дает сделать закон о госзакупках. В конце прошлого года Центр ужесточил требования к подрядчикам. Так, компания допускается к торгам за право построить объект, только если «мощность» этого объекта не больше, чем совокупная «мощность» объектов, которые она ввела в эксплуатацию за предыдущие два года; ежегодная выручка компании на протяжении трех предшествующих лет должна составлять не менее 50% от начальной цены контракта. Появились требования к руководителю компании: если стоимость контракта выше 1 млрд. руб., он должен провести на руководящих должностях в строительных компаниях не менее 10 лет, если ниже 1 млрд. руб. - не менее пяти лет. По некоторой информации, заключение договоров центр будет осуществлять не в форме электронных торгов на понижение, а в закрытом режиме «конкурентных переговоров». При этом получить горзаказ смогут только крупные компании с большим опытом строительства, надежным руководителем и определенным уровнем выручки. По мнению экспертов, более жесткий подход к выбору подрядчиков стоит отнести к числу очевидных плюсов решения. Наряду с этим, альтернативные мнения утверждают, что любая монополия, в принципе, не способствует повышению эффективности, снижение прозрачности освоения бюджетных средств делает преимущества схемы неочевидными. Юристы также отмечают, что закон «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» крайне сужает право на обжалование размещения заказа в антимонопольном органе. В большинстве случаев, нарушения могут быть обжалованы только в суде, что малоэффективно для пострадавшей стороны. С формальной точки зрения, контроль за государственными средствами снижается, увеличивая поле для злоупотреблений. Так или иначе, реализация рассмотренной инициативы столичных властей внесет существенные коррективы в сегмент госзаказа на строительном рынке. Относительно некрупные строительные фирмы, как ожидается, будут вытеснены. Пока что рано говорить об изменении расстановки сил на рынке, однако некоторым, из них, возможно, придется уйти.

Инфраструктурные проекты

ГУ «Дирекция транспортного строительства» приостановило до 2015 г. контракт с ЗАО «Пилон» на строительство Ново-Адмиралтейского моста. В 2011 году компания потратила около 25 млн. руб. на подготовительные работы. Средства они были полностью компенсированы из бюджета. Вместе с тем, городские власти решили не разрывать договор, чтобы в любой момент можно было возобновить стройку.