Новости органов власти

По информации газеты «Коммерсант», первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов дал указание профильным ведомствам (Минстрой, Минфин и МЭР) обсудить и проработать вопрос возможного объединения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Фонда РЖС и Фонда ЖКХ. Утверждение и реализация такой реформы приведут к созданию единой организации, курирующей развитие рынка доступного жилья и ипотечные госпрограммы.
Официальное подтверждение этой информации в СМИ пока поступило только из Министерства строительства. В остальном журналисты ссылаются только на собственные источники, близкие к правительству, которые в свою очередь утверждают, что тема обсуждается кулуарно уже в течение года.
Основной аргумент в пользу слияния – повышение управляемости за счет сокращения числа дублирующих друг друга функций. Эксперты отмечают, что принцип оптимизации работы профильных ведомств за счет их слияния находит все шире практикуется в госуправлении. Ярким примером является относительно недавнее создание единого регулятора финансового рынка на базе Центробанка, кстати, также по указанию Игоря Шувалова. Вероятно, такой опыт в правительстве сочли удачным, в том числе как способ сократить госрасходы.
Решение может быть продиктовано неудачами программ по повышению доступности жилья и объективными экономическими сложностями. Напомним, в рамках госпрограммы «Доступное жилье» власти до 2017 года намерены построить 25 млн кв. м жилья, которое будет продаваться на 20% дешевле рыночной цены, но не выше 30 тыс. руб. за «квадрат». Как известно, схожие задачи ставила и ФЦП «Жилище», провал которой привел к ликвидации Министерства регионального развития, позже преобразованного в Минстрой. Объединение ведомств, видимо, может стать следствием работы над прошлыми ошибками.
Любопытно, прежде всего, под началом какой именно организации может произойти объединение. Весной мы писали о предложении АИЖК создать на собственной базе единого оператора по контролю за реализацией льготных ипотечных программ и распределению финансирования как на региональном, так и на федеральном уровне. Тогда дело не дошло до предметного обсуждения на высоком уровне.
Теперь шансы АИЖК перехватить инициативу стали еще меньше. Более того, в контексте намечающейся реформы именно АИЖК в первую очередь может подвергнуться реструктуризации. В конце сентября Счетная палата признала неэффективной деятельность Агентства. Согласно бюллетеню, опубликованному на сайте СП, «из 25 показателей бизнес-планов по объемам рефинансирования закладных не было выполнено 23». Аналогичное заключение было сделано и в части развития вторичного рынка ипотеки, строительства жилья экономкласса и арендного жилья. С другой стороны, Фонд РЖС отвечает в большей мере за выделение участков, а фонд Фонд ЖКХ – за управление готовыми объектами. Поэтому контуры будущей жилищной госкорпорации, отвечающей за освоение колоссальных бюджетных средств (только на ФЦП «Доступное жилье» выделено 142 млрд рублей при высокой вероятности увеличения суммы до 205 млрд) пока видны не вполне отчетливо. Кроме того, столь масштабная реорганизация сама по себе потребует времени и затрат.

Земельный вопрос / Рынок недвижимости

По данным газеты «Известия», Министерство строительства представило законопроект, предполагающий создание единого механизма изъятия земли у частных собственников для реализации программ жилищного строительства. В публикации отмечается, что в число объектов, подлежащих изъятию, могут попасть частные дома, гаражи и дачи. Также будущий закон в случае принятия будет регулировать изъятие земель, на которых расположены дома аварийного фонда и их последующее расселение.
Согласно позиции Министерства, принятие законопроекта должно помочь устранить препятствия и привлекать частные инвестиции при реализации проектов развития застроенных территорий и городской среды.
По утверждению ряда СМИ, в случае принятия закона решение об изъятии участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, будут принимать муниципальные власти. В ответ на тревожный тон многочисленных публикаций представители Министерства строительства через «Российскую газету» предприняли попытку снизить накал дискуссии, разъяснив некоторые положения законопроекта. В частности, было подчеркнуто, что инициатива не предусматривает принудительного изъятия, а только предлагает ввести единый механизм реализации торга с собственниками выкупаемых объектов, причем, вариант именно изъятия недвижимости, как отчеркивается, в Министерстве был отвергнут.
Согласно, действующим положениям законодательства новое строительство ведется только на месте домов, признанных аварийными и подлежащих сносу, и домов, расселяемыми в соответствии муниципальными адресными программами. В первом случае изъятие происходит путем выкупа по рыночной цене плюс компенсация убытков, связанных с изъятием. Взамен жилья в аварийных домах, как правило, предоставляется другое.
Новый законопроект предлагает ввести единый механизм торга с собственниками объектов недвижимости, не попадающих в перечисленные категории, и предполагает исключительно добровольное волеизъявление. Особо отмечается, что цену выкупа будет единой и справедливой для всех собственников. Судьба предложения инвестора при этом решается на собрании собственников.
По заявлению Минстроя, применение такого механизма оправдано успешностью давнего применения в международной практике. В разъяснении министерства содержится и положение, вызвавшее едва ли не наибольшее количество критических замечаний. Оно гласит, что если несколько собственников не согласились с одобренной большинством (75%) ценой выкупа, то им все равно придется продать свою недвижимость на этих условиях. Каждый собственник при этом получает голоса пропорционально площади участка, либо доле в общей площади. Опрошенные СМИ эксперты отмечают, что, невзирая на формулировку «изъятие путем выкупа», у собственников будет мало возможностей диктовать условия по цене. Высказывается мнение, что принятие закона создаст почву для злоупотреблений.
В настоящее время практически не урегулирован вопрос реализации проектов КОТ при строительстве эконом-класса в случае необходимости решения вопроса с частной собственностью. Однако предлагаемое решение не имело аналогов в отечественной практике. Изъятие земли для строительства дорог и электростанций оправдано естественными ограничениями, тогда как с жильем такой строгой привязки к месту нет.
Определение выкупной цены через общее голосование общим голосованием, в свою очередь, вызывает вопросы в связи с конституционным положением о неприкосновенности частной собственности. Кроме того, существует риск занижения цен при административном давлении на собственников.
Таким образом, право собственности в России становится все более условным. Во время подготовки к Олимпиаде в Сочи, саммиту АТЭС во Владивостоке и в ходе расширения Москвы уже были случаи принудительного изъятия земли и недвижимости у граждан. «Особый порядок» изъятия земель уже предложен для возведения объектов Чемпионата мира по футболу 2018 года и особой экономической зоны в Крыму, напоминает iBusiness. Раньше упрощенная процедура объяснялась государственными интересами, теперь же к госнуждам хотят приравнять формально рыночную сферу жилстроительства, в том числе, интересы девелоперов. Проблемы с расселением частного сектора в российских городах, как отмечают эксперты, есть практически во всех региональных центрах. Например, в Сибири, где центр крупных городов (Иркутск, Новосибирск) застроен частными домами. Напомним, что в Санкт-Петербурге процедура принудительного изъятия земель под жилье уже имела место, когда гаражные кооперативы выселяли из района Парнаса. Процесс сопровождался конфликтами и акциями протеста владельцев боксов, которых не устроили суммы компенсаций. Со многими владельцами город не рассчитался до сих пор.

Зарубежные новости

22 октября комиссия по законодательству парламента Финляндии отложила на неопределенный срок рассмотрение законопроекта об ограничениях на приобретение российскими гражданами недвижимости на территории страны.
Напомним, что в декабре прошлого года группа из 101 парламентария подписала законодательную инициативу депутата от социал-демократической партии Суны Кюмяляйнен об ограничении права на приобретение финской недвижимости для граждан стран, не входящих в ЕС. Очевидно, что действие законопроекта было направлено, прежде всего, на россиян как основных приобретателей указанной категории. По заявлению Кюмяляйнен, сделки россиян якобы носят признаки «отмывания денег», ведут к росту стоимости земельных участков, что делает их недоступными для финских покупателей. Фактов, внятно обосновывающих эти аргументы, ни один из источников не приводит. Авторами инициативы они озвучены также не были. При этом, в рамках ужесточения условий сделок предлагалось разрешить покупку недвижимости после пяти лет проживания в Финляндии.
Председатель комиссии парламента Анне Холмлунд отметила, что рассмотрение инициативы отказалась поддерживать более половины членов комиссии (12 голосов против 5). Об этом сообщает ряд российских изданий со ссылкой на финский новостной портал Yle.fi. Кроме того, сообщается, что некоторые депутаты, поддержавшие законопроект на стадии подготовки, теперь проголосовали против дальнейшего рассмотрения, признав его «несвоевременным».
По данным финских изданий, которые приводятся в отечественных публикациях, реальный объём сделок, совершённых россиянами на местном рынке недвижимости не так велик и составляет порядка 400-500 сделок ежегодно (РИА-Недвижимость).
Более того, отмечается, что в 2013 году они купили в два раза меньше недвижимости, чем в 2008, а к концу 2014 прогнозируется снижение объема сделок на 21% по сравнению с прошлым годом. По данным Национальной земельной службы страны в текущем году просел весь рынок, приблизившись к уровню 1996 года.
Более того, финские агентства недвижимости констатируют, что российские домовладельцы стали чаще выставлять свою собственность на продажу. Спрос на новые покупки снизился на 15% (baltpp.ru), поэтому масштаб обсуждаемой проблемы, скорее всего, преувеличен. На этом фоне уход русских покупателей из Финляндии повлечет негативные последствия для рынка недвижимости, падение цен и приграничного товарооборота.
Вместе с тем, в Финляндии не первый год обсуждаются ограничения на продажу недвижимости иностранцам. В частности, в 2012 году, в финский парламент уже вносился законопроект, во многом аналогичный нынешнему, однако достаточной поддержки он также не получил. Это было попыткой ответа на российский закон, запрещающий иностранцам приобретать недвижимость на приграничных территориях. Более того, закон, принятый при президенте Дмитрии Медведеве, также предусматривал возможность конфискации таких объектов.
Буквально накануне публикации новости из Финляндии, Комиссия сейма Латвии по обороне внутренним делам и предотвращению коррупции одобрила поправки к закону об иммиграции, которые приостанавливают выдачу гражданам России вида на жительства в обмен на инвестиции. Как пишет Газета.ру, такая инициатива мотивирована «агрессией» России в отношение Украины.
Напомним, что претендентом на получение латвийского ВНЖ мог стать покупатель городской недвижимости на сумму не менее 250 тыс. евро. По данным издания, за четыре года работы программы объем инвестиций в экономику Латвии вырос на 600 млн. евро. Цифра включает как сделки с недвижимостью, так и бизнес-вложения, 80% которых пришлось именно на россиян.
Практика предоставления вида на жительство в обмен на инвестиции применяется в ряде стран ЕС. Помимо Латвии, россияне часто интересуются покупкой недвижимости в Греции, Болгарии и Испании, которые, как и Финляндия, пока не сочли целесообразным вводить какие-либо ограничения. Латвия стала первой страной, по сути, распространившей санкции на всех граждан России. С другой стороны, на конкретном примере в скором времени можно будет оценить воздействие, оказываемое политически ангажированными решениями на рынок недвижимости и инвестиционный климат в целом.