Надзорные мероприятия в строительстве

Согласно отчету Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), только за июль долевые застройщики по итогам проверок были оштрафованы почти на 8,4 млн рублей. Всего состоялось шесть проверок застройщиков. Было вынесено 47 постановлений о наложении штрафов с предписаниями об устранении нарушений. Отмечается, что всего с начала года городской бюджет получил 26,3 млн рублей за счет взысканий с застройщиков-нарушителей.
Такой статистикой Москомстройинвест отрапортовал в ответ на передачу ему полномочий по проведению плановых проверок не раз в три года, как прежде, а ежегодно. Соответствующее постановление было 1 июля подписано мэром Москвы Сергеем Собяниным. По действующему законодательству (ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») приобретение в Москве жилых помещений, не введенных в эксплуатацию, должно осуществляться только на основании договоров долевого участия. При этом застройщик обязан иметь зарегистрированные права на земельный участок и разрешение на ведение строительства по долевой схеме. Его деятельность подпадает под контрольно-надзорные функции уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Федерации.
О том, что московские власти намерены узаконить ежегодные плановые проверки застройщиков, мы писали еще в апреле. Как сообщал портал «Саморегулирование», инициатива в данном вопросе принадлежала как раз Москомстройинвесту. И касалась внесения поправок к ФЗ №294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора)», согласно которому плановые проверки застройщиков проводятся не чаще раза три года. По замыслу авторов законопроекта, поправки позволят «эффективнее защищать участников долевого строительства от действий недобросовестных застройщиков». Помимо регулярных проверок такие мероприятия предлагается проводить по требованию прокуратуры по истечении срока исполнения ранее выданного предписания о том или ином нарушении, либо по заявлениям граждан о нарушении их прав. Сообщалось, что предметное рассмотрение поправок может произойти уже в 2015 году, однако московские застройщики получили новый порядок существенно раньше.
Решение столичных властей может серьезно осложнить жизнь девелоперам и стройкомпаниям. Важно отметить, что в течение периода пребывания Сергея Собянина на посту мэра в столице был создан режим особого благоприятствования застройщикам. Московский рынок в последние несколько лет развивался внушительными темпами в отличие от Петербурга, где налаживание диалога между городскими властями и застройщиками происходит с осложнениями. Существовавший порядок проверок раз в три года в целом устраивал операторов, приветствующих минимизацию количества контрольных мероприятий. Однако рост контрольной волокиты едва ли порадует участников столичного рынка и станет не лучшим сигналом для инвесторов.

Рынок недвижимости

СМИ сообщают о намерении Министерства финансов сократить налоговые льготы при продаже жилой недвижимости. Поправки, в частности, коснутся раздела Налогового кодекса РФ, касающегося налогов на доходы физических лиц (Глава 23 НК РФ). Минфин предлагает освободить от налога сделки по продаже единственного жилья, независимо от срока владения. Если таким жильем является загородный дом, то при сроке владения не менее трех лет такой порядок применяется и к земельному участку, на котором дом построен.
Для жилья, не являющегося для продавца единственным, льготы будут устанавливать регионы. Местные власти могут освободить от НДФЛ доход от продажи квартир стоимостью до 5 млн руб. при сроке владения от 3 до 10 лет. Вместе с тем, как пишут «Ведомости», регионы вправе ужесточить этот порядок, понизив стоимость квартир, не облагаемых налогом. Положение также распространяется на загородные дома до 50 кв. м и участки под ними.
Очевидно, что поправки направлены, прежде всего, на усиление налоговой нагрузки на сегмент инвестиционных сделок с квартирами и снижение привлекательности такого вида инвестирования. В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что такие схемы ставят «в неравные налоговые условия инвестиции физлиц в ценные бумаги и иное имущество». Аналогично поправки Минфина направлены против практики занижения договорной цены квартиры с целью ухода от налогов. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог будет взиматься с этих самых 70% стоимости.
Вероятно, законопроект Министерства финансов будет принят в самом скором времени. Напомним, что пересмотр действующего порядка и налоговых аспектов инвестиционных сделок на рынке недвижимости еще весной одобрил президент Владимир Путин. Вместе с тем у отраслевых экспертов тоже есть вопросы к формулировкам поправок. В частности, законопроект оставляет за регионами право изменять базу для расчета НДФЛ в диапазоне от 0 до 90% кадастровой стоимости недвижимости. Другими словами, решение правительства региона имеет право упразднить налог как таковой.
Кроме того, «безналоговый» порог стоимости жилья (до 5 млн руб.) уже сейчас мало актуален для столичного рынка недвижимости, где цена даже однокомнатных квартир уверенно стремится к его преодолению. Хотя особое внимание к столичным сделкам оправдано логикой развития спекулятивного сегмента на рынке. Один из экспертов в интервью газете «Ведомости» утверждает, что в базе Росреестра по Москве зафиксированы десятки тысяч сделок по продаже квартир стоимостью 1 млн рублей. Эта цифра дает представление как о масштабе сегмента, так и о суммах, минующих налогообложение.
Подобный закон нужен, в том числе, для стабилизации цен на недвижимость. Однако все новые препоны можно обойти, например, подключив к схеме сделки номинального владельца единственного жилья в виде многомиллионных апартаментов в центре столицы. Суть маневра проста и совершенно законна.
В Китае со спекуляциями борются более жесткими мерами: в середине 2011 года правительством Поднебесной были ограничены возможности покупки квартир на вторичном рынке крупных городов, а также приняты меры, ужесточающие кредитование для застройщиков.

Строительные материалы

По данным портала «Beton.ru», в первом полугодии в Санкт-Петербурге и Ленобласти было произведено около 2,9 млн куб. м товарного бетона, что соответствует показателю за аналогичный период 2013 года. Опрошенные изданием участники рынка говорят, что темпы роста снизились и составили 4%. По итогам 2013 года рост, согласно данным Росстата, составил порядка 7% (до 6 млн куб. м). Приостановка роста, по-видимому, является следствием перепроизводства и затоваривания рынка. Мощности бетонных производств Петербурга в настоящий момент в 6,5 раз превышают потребности рынка. По данным компании «Решение», в первом полугодии в Петербурге работало не менее 162 бетонных узлов от 93 компаний. В последние годы прирост мощностей на рынке составил более 50% (в 2011 году на город приходилось 100 узлов от 70 компаний).
Существует достаточно оснований полагать, что структуру производства этого ключевого строительного материала ожидает ощутимая встряска. Помимо перенасыщения производства, на рынке СЗФО усиливается кризис неплатежей. В материалах «АСН-Инфо», в частности, отмечается, что на фоне политических и экономических явлений последнего времени кризиса банки повысили требования к заемщикам, снижая общие объемы кредитования.
Ранее мы уже писали, что средняя загруженность производств в городе равна всего 15–18%. При этом у ведущих игроков (ЗАО «ЛСР-Базовые», «Беатон», «ТСК-Бетон») загрузка производства может составлять до 50%. Увеличив загрузку, мелкие предприятия уронят цены и проиграют крупным игрокам. В мае имело место повышение цен на 5–6%, однако эксперты утверждают, что средняя цена за год снизилась на 5–6% и колеблется на грани убыточности. В сложившихся условиях можно ожидать либо волны банкротств мелких и средних предприятий, либо сделок по слиянию и поглощению, которые приведут к консолидации рынка, стабилизации цен и отгрузки бетона.