Статистика отрасли

В конце января 2014 г. Росстат опубликовал неоднозначные данные по объему строительства в России в 2013 г. Согласно этим данным, за 12 месяцев 2013 г. было введено в эксплуатацию 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. м. Это на 5,6% больше, чем за аналогичный период 2012 года. В свою очередь, в 2012 году было введено 65,7 млн кв. метров жилья, что также на 5,6% превысило показатели 2011 г.
При этом заметное падение объемов ввода жилья в РФ демонстрируют крупнейшие по численности населения регионы: Краснодарский (-9,8%) и Ставропольский (-15,1%) края, Волгоградская (5,7%) и Свердловская (6,8%) области. Лидируют по этим показателям Московская область (9,9%), Краснодарский край (5,7%), Москва (4,5%), Тюменская область (3,9%) и Санкт-Петербург (3,7%).
Таким образом, заметно снижение темпов роста в строительной отрасли. Это подтверждается и тем, что в декабре, на который традиционно приходится ввод наибольших объемов отложенных площадей, было введено в строй 16,4 млн кв. метров недвижимости – на 2 млн кв. метров меньше, чем в декабре 2012 г. Данные по общему росту объема жилья, принятого в эксплуатацию в 2013 г., не противоречат снижению спроса на жилье по причине общего снижения платежеспособного спроса. Рост показателей наблюдался в регионах с низкой базой, таких как Калмыкия (+27%), Мордовия (+14%), Тульская область (+62%) и Ингушетия (+280%). Строительные достижения в Москве объясняются бурной застройкой на новых территориях.
Тенденция к снижению объемов строительства, первые признаки которой проявились осенью 2012 г., скорее всего, является долгосрочной. Вслед за падением темпов роста экономики снижаются и доходы граждан, что особенно важно в свете поддержки, которую оказывает строительной отрасли ипотека. В 2013 г. доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 г. Снижение динамики строительного рынка является логичным при замедлении экономического роста.

Расселение аварийного жилья

В конце декабря 2013 года гендиректор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин сообщил, что Федеральная программа расселения аварийного жилья в России на 2012 год выполнена на 75%. Цицин также добавил, что в 2013 году 50% такого жилья было законтрактовано, однако фактически расселено только 4%. Об этом писали как федеральные, так и отраслевые СМИ.
Глава Фонда ЖКХ возложил ответственность за невыполнение программы на региональные власти. Как указывается в сообщении РИА Новости, многие регионы просто вернули средства, которые по различным причинам не смогли освоить в рамках программы. В текущем году закрыть план сумели только 63 субъекта РФ. 13 регионов, которым направлялись запросы о проблемах в реализации программ, на эти письма не отвечали вовсе.
Серьезность проблемы уже обозначил президент Владимир Путин, ранее указавший на недопустимость таких темпов расселения аварийного жилья, которое должно быть завершено к 1 сентября 2017 года. По данным Министерства строительства, аварийный фонд составляет в настоящее время 13,1 млн кв. м.
Ситуация в Санкт-Петербурге и Ленобласти едва ли заслуживает похвал. Как выяснилось, в этих регионах самый высокий показатель по задержкам сносов уже расселенных домов, что существенно затрудняет начало нового строительства на абсолютно ликвидных участках. Совокупно по непонятным причинам никак не могут дождаться сноса 816 тыс. кв. м, из которых 140 тыс. кв. метров приходятся на Санкт-Петербург и 57 тыс. кв. метров Ленобласти (РИА Новости).
Напомним, что в прошлом году на высшем уровне обсуждалась концепция создания оборотного фонда жилья и запуска системы некоммерческого найма, о чем мы неоднократно писали в своих публикациях. В частности, строительство такого квартала планировалось на Лиговском проспекте. Однако к настоящему моменту для этих целей даже не была сформирована соответствующая правовая база.
По-видимому, наведение порядка в реализации программы станет одной из ключевых задач Михаила Меня и Министерства строительства и ЖКХ. Расчета на то, что Минрегион собственными силами может изменить ситуацию, по-видимому, уже нет. Сообщалось, что начиная с 1 февраля, Минстрой будет проводить еженедельные селекторные совещания с руководством регионов, а также периодические внеплановые проверки регионов.
Кроме того, после критических заявлений Владимира Путина в адрес глав регионов фактически повторил Михаил Мень президентский тезис о более активной закупке жилья на первичном и вторичном рынках жилья, что должно стимулировать застройщиков. Фонд РЖС оперативно подготовил законопроект о поправках в закон «О содействии развитию жилищного строительства», наделяющий региональные и муниципальные власти правом приобретать для этого жилье эконом-класса, возведенное при господдержке. Как пишут «Известия», в законопроекте указано, что для переселения граждан из аварийных домов местные власти смогут приобретать жилье, возведенное по итогам так называемых «голландских» аукционов с торгом на понижение стоимости «квадрата».
Однако на наш взгляд такая схема едва ли сможет заинтересовать застройщиков, поскольку начальная цена продажи 1 кв. м жилья будет определяться, исходя из цены, устанавливаемой Госстроем ежеквартально по российским регионам. При этом среднерыночная стоимость 1 кв. м. жилья в новостройках в третьем квартале 2013 года, по данным Росстата, достигала почти 50 тыс. рублей, тогда как государственный норматив стоимости «квадрата» на второе полугодие 2013 г. установлен на уровне 34 350 руб. (Российская газета).

Рынок недвижимости Министерство финансов выступило с предложением, которое может существенно скорректировать ситуацию на рынке недвижимости.
В настоящий момент сделки по продаже физлицами квартир не облагаются налогом, если данный объект недвижимости был приобретен более трех лет назад. В остальных случаях налогом облагаются сделки на сумму более 1 млн руб. (если менее — вычет 1 млн руб. либо в размере расходов на покупку квартиры).
В конце декабря «Ведомости» опубликовали заявление министра финансов Антона Силуанова о возможном пересмотре такой практики налогообложения. В Минфине рассматривается проект поправок в Налоговый кодекс, которые сохранят налоговые льготы только при продаже единственного жилья. Если продавец является собственником другой жилплощади, то получение им налоговых льгот предлагается усложнить, даже если продаваемое жилье было приобретено более трех лет назад. В Министерстве уточнили, что подход к владельцам нескольких объектов недвижимости, вероятно, будет дифференцированным: продавец по истечении трехлетнего срока владения также сможет обратиться за налоговой льготой, однако условия ее предоставления будут определяться уже законодательными актами регионов.
Поменять систему льгот при сделках с невидимостью Минфин решил с целью повышения привлекательности инвестиций в ценные бумаги. Принятие поправок неизбежно снизит привлекательность инвестиций в недвижимость. Данный тип вложений весьма популярен, прежде всего, из-за относительной простоты согласований, высокой (хотя и в зависимости от региона) ликвидности недвижимых активов и отсутствия необходимости следить за рыночной конъюнктурой. Другими словами, в покупку квартиры можно просто, быстро и безопасно вложить деньги, а далее можно либо извлекать из нее прибыль (в том числе и в обход налоговых процедур), либо просто выгодно продать. Согласно данным аналитического центра «Инкома», сегодня до 60% квартир в новостройках покупаются как объект инвестиций.
Такой вариант инвестирования доступен даже простым гражданам, однако в долгосрочной перспективе не сулит выгод для бюджета. Рост количества вложений в ценные бумаги будет поддерживать финансовую систему, тогда как без налоговых поступлений бюджет тоже не останется. Поэтому нет смысла ожидать, что власти регионов не примутся за ужесточение порядка выдачи льгот при продаже недвижимости. Министерство финансов, плавно устранившись от конкретных цифр, предоставит местным законодателям свободу действия. Неприятным эффектом для рынка недвижимости станет вполне вероятное, но не критичное снижение цен и спроса.