Ипотечное кредитование

1 апреля в ходе заседания правительства премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что в 2013 году барьер ипотечной ставки может быть снижен до 10%. Ориентиром, по словам главы правительства, является уровень ставки в 7%, который предстоит достичь в ближайшие год-два. По расчетам аналитиков, опрошенных ИА Regnum, такое снижение ставки при сохранении сроков кредитования позволило бы сократить первоначальный взнос на 10-15%.
По итогам первого квартала 2013 года средняя ставка по ипотечным кредитам практически доросла до опасного порога, составив по разным подсчетам 12,6-12,9%. На фоне прогнозов дальнейшего роста ставок не очень понятно, за счет каких ресурсов они могут быть снижены. Вместе с тем, глава Сбербанка Герман Греф оперативно поддержал прогноз правительства, заявив, что средняя ставка на уровне 10-11% в текущем году вполне достижима в том случае если инфляция будет падать, а Центробанк обеспечит ликвидность, сообщает РИА Новости. На рынке в последние годы происходит укрепление лидирующих позиций нескольких крупных банков. Если год назад их совокупная доля на рынке составляла до 70% всех ипотечных кредитов, то на начало 2013 она выросла до 76-78%. Стоит выделить, прежде всего, Сбербанк и ВТБ24, контролирующих 43,3% и 15,3% соответственно (данные ЦБ РФ). Несмотря на то, что крупные банки могут начать снижать ставки по кредитам до озвученного премьером уровня, все же это будет выглядеть маловероятным, неэффективным, а также рискованным для банковского сектора вмешательством государства.
С другой стороны, не исключено, что, не говоря о «доступной» в целом ипотеке, крупнейшие госбанки смогут получить субсидии под развитие конкретных ипотечных программ со снижением ставок, что вкупе с манипулированием материнскими капиталами и преференциями для льготников позволит создать более-менее доступный и востребованный ипотечных продукт. Другими словами, это позволит запустить проект универсальной социальной ипотеки с господдержкой, в разрозненном виде существовавшей в рамках других кредитных планов (ипотека для военных, упомянутый материнский капитал и др.).
Это по-прежнему не позволит говорить об ипотеке как о доступной, но ее привлекательность для некоторых категорий населения, несомненно, может вырасти. Кроме того, госбанки смогут конкурировать с более мелкими игроками, предоставляющими зачастую более низкие ставки (НОМОС-Банк, Связь-Банк), что ставит под удар конкурентоспособность последних в сегменте.
При достаточно высокой вероятности реализации подобного сценария, такое «техническое» снижение ставок способно обозначить то, что работа по выполнению обещания Президента Владимира Путина (кардинально снизить ставки и повысить доступность ипотеки) правительством ведется. Однако эффект в долгосрочной перспективе будет смазан, так как ипотечные ставки будут подгоняться вверх ставками по депозитам и запланированным ростом инфляции.

Кадровые перестановки

В правительстве Петербурга произошли важные структурные изменения на строительном направлении. Главный архитектор города Юрий Митюрев и председатель комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева подали в отставку. Позже губернатор Петербурга Георгий Полтавченко объявил об объединении их полномочий и передаче их новому главе КГА Олегу Рыбину.
По сути, структурная реформа является возвращением к прежней практике. Идея разделить должность главы комитета по градостроительству и архитектуре и главного архитектора была реализована в 2008 году Валентиной Матвиенко. Тогда на должности как раз и были назначены Киселева и Митюрев соответственно. Как следует из материала портала karpovka.net со ссылкой на заявление самого Олега Рыбина, объединение должностей было его личной инициативой, которую, впрочем, поддержал и Митюрев. Ожидается, что наличие административного ресурса позволит повысить эффективность работы главного архитектора.
Отраслевые СМИ и опрошенные эксперты считают отставку Юлии Киселевой вполне закономерной и ожидаемой, в особенности, после ухода с поста профильного вице-губернатора Игоря Метельского. После того, как 20 марта, выступая перед депутатами ЗАКСа, «преемник» Метельского Марат Оганесян открыто раскритиковал работу КГА над корректировкой Генплана, вопрос скорой смены главы комитета казался уже предрешенными.
Лейтмотивом критики работы КГА под руководством Юлии Киселевой по-прежнему является невнятная градостроительная политика, отсутствие продуктивного диалога с девелоперами и инвесторами, «единых» и «понятных» правил игры в отрасли на уровне города («Глава КГА покидает Смольный» - fontanka.ru, 15.04.2013).
К достижениям Киселевой относят разработку 3D-модели города, систематизацию работы и введение электронного документооборота. Однако на решении ключевых задач ведомства данные новшества, по-видимому, отразились недостаточно.
Кроме того, «Фонтанка.ру» отмечает, что из-за исчезновения четких условий утверждения проектов планировки территории (ППТ) и градпланов, необходимых для реализации инвестпроектов, в комитете усилилась коррупция.
В свою очередь, градозащитники позицию КГА в вопросе сохранения архитектурного наследия Петербурга также характеризуют как невнятную, так как ведомство предпочитало сохранять нейтралитет в резонансных спорах между общественными активистами и застройщиками.
Большое внимание СМИ привлекла также фигура главы КГА Олега Рыбина. В биографии нового председателя комитета привлекают внимание только два эпизода - в 2011-2012 годах Рыбин работал первым зампредом КГА Москвы, а ранее, с 2005 по 2011 г, являлся главным архитектором Нижегородской области.
В официальных заявлениях Смольного подчеркивается наличие у Рыбина большого опыта работы в градостроительной сфере, хотя многие СМИ и опрошенные комментаторы отмечают отсутствие упоминаний о его каких-либо конкретных профессиональных успехах и достижениях («Новым председателем КГА станет нижегородский главарх Олег Рыбин» - karpovka.ru, 15.04.2013).
Портал bezformata.ru связывает перемены с градостроительном секторе опять же с назначением Марата Оганесяна строительным вице-губернатором, что не лишено оснований. Оганесян, напомним, в декабре 2011 прибыл в Санкт-Петербург из столицы, чтобы контролировать реконструкцию ведущих петербургских театров. До этого он также курировал крупные реставрационные проекты при Минкульте, в том числе реконструкцией Большого театра.
В свою очередь, Олег Рыбин с апреля 2011 года работал в должности первого замглавы КГА Москвы. Не исключено, что перевод Рыбина в Петербург был связан с инициативой Марата Оганесяна, который, по-видимому, намерен реформировать петербургский градостроительный комплекс.
Некоторые источники критически отмечают, что в состав городского правительства все больше разбавляется «приезжими» кадрами, скорее по принципу личного доверия губернатора и его окружения, чем за реальные заслуги и достижения. СМИ заметно расходятся в оценках назначения новым главой КГА Олега Рыбина.
Вместе с тем, нельзя сказать, что даже в самых критических публикациях градус негативных оценок зашкаливает. Реакция СМИ на очередные перестановки в правительстве города в целом спокойная.

Жилищное строительство

По сообщениям СМИ, власти Петербурга в 2013 году намерены потратить 5,2 млрд. рублей на покупку квартир для очередников и льготных категорий граждан. В соответствии с постановлением губернатора, КУГИ объявил шесть тендеров на приобретение 1796 квартир различных типов в новостройках.
Смольный утвердил довольно жесткие условия по срокам ввода объектов - приобретаемые квартиры должны быть сданы не позднее 30 декабря 2013 года.
Другими словами, город готов стать дольщиком на этапе, когда дома уже практически возведены. Никогда прежде столь крупные суммы прежде на участие в долевом строительстве в Петербурге не выделялись, отчего к расходованию бюджетных средств и выбору застройщика подходят так осторожно.
Вместе с тем, крупные застройщики вряд ли проявят большой интерес к аукциону с ощутимо заниженной ценой лота. По данным «Фонтанка.ру», самой крупной сделкой стала закупка квартир на 2,2 млрд. рублей в комплексе «Северная долина» от «Главстрой СПб» в 2010 году. Тогда власти приобретали жилье по цене, которая также была ниже рыночной, (47,3–47,7 тыс. руб.). Однако в условиях проблем со спросом в кризисные годы застройщики были готовы продать квартиры оптом, так как нуждались в свободных средствах для развития прочих проектов.
Заниженность аукционной цены подтверждается также расчетами Минрегиона по ставке на выкуп «первичного» жилья для государственных нужд. Для Петербурга размер ставки в настоящее время составляет 51,9 тыс. руб. «Фонтанка.ру» также напоминает, что в 2012 году «Главстрой СПб» именно по такой цене продавал городу 114 тыс. кв. метров в «Юнтолово», однако эта цена Смольный не устроила. С того момента ситуация на рынке существенно изменилась: ипотека хотя и переживает период снижения, все же стимулирует рост спроса. В сегменте доступного предложения по новостройкам, наоборот, наблюдается дефицит, что заметно на активизации в последние полгода продаж в периферийных районах (Девяткино, Красное село), а также на границах с Ленобластью. Городской заказ, по-видимому, может быть интересен для стройкомпаний, работающих на этих территориях.