Строительство и девелопмент

Фактором завышенных цен на жилье и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам являются необязательные расходы застройщиков.
Эксперты «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что российские застройщики вынуждены тратить на необязательные расходы около 30-40% от инвестиций на возведение жилья.
Это, в частности, связано со сложной многоуровневой системой согласований и отчислениями естественным монополиям. Последние, например, постоянно поднимают тарифы вопреки общемировой тенденции их снижения.
Цены на жилье могут существенно снизиться, если создать условия для увеличения объемов строительства, а также оказать застройщикам государственную поддержку: помочь с выделением земельных участков, упростить согласительные процедуры. Одновременно необходимо развивать систему ипотечного кредитования.

Арендное жилье

Власти России многократно заявляли о необходимости развития рынка арендного жилья, в том числе и для борьбы с неуправляемым «серым» рынком аренды. Напомним, в конце августа премьер-министр Дмитрий Медведев подписал распоряжение, о разработке комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья для граждан с невысоким доходом. Заявлялось, что будут разработаны и внесены поправки для введения особого налогового режима при строительстве (в рамках ГЧП) и предоставлении жилых помещений в рамках некоммерческого найма. Министерство регионального развития предлагало снизить налог на имущество для инвесторов, которые будут заниматься проектами арендного жилья, зафиксировав его на отметке в 0,2 % от стоимости объекта. В данную работу будет вовлечено АИЖК, которое предположительно должно было заняться раздачей льготных кредитов некоммерческим застройщикам под госгарантии. Пока что в России насчитывается лишь несколько доходных домов, а бизнес на них – еще более редкое явление в России. В Санкт-Петербурге пока что имеет только один подобный объект - дом на 276 квартир на Коломяжском проспекте, построенный финским пенсионным фондом Icecapital Housing Fund. Такая практика осуществляется также в Москве и Калуге.
При этом в Петербурге есть площадки, которые потенциально смогут заинтересовать операторов арендного рынка. Напомним, что в начале лета губернатор Георгий Полтавченко озвучил идею строительства на месте аварийных зданий в Центральном районе маневренного жилья для переселения граждан, чьим домам необходим капитальный ремонт. Речь шла о кварталах между Лиговским проспектом, улицей Печатника Григорьева и Рязанским переулком. Также Полтавченко отметил и вероятность строительства на данной территории арендного жилья.
Признаком улучшения ситуации является то, недавно приобретенные «Сато рус» квартиры, ориентировочно, с начала 2015 года, будут сдаваться в аренду. «Дочка» финской Sato Group приобрела однокомнатные и двухкомнатные квартиры суммарной площадью 3500 кв. м в недавно отстроенном жилом комплексе «Новомосковский» (ЮИТ Дом) на юге Петербурга. В отделе продаж ЮИТ сообщили, что 1 кв. м в среднем обошелся «Сато рус» в 142850 руб., тогда как в свободной продаже стоимость квадрата в однокомнатной квартире в этом комплексе составляет от 158000 руб. Sato Group является одним из лидеров рынка аренды жилья в Финляндии. В каталоге компании числятся 23 тысячи квартир общей стоимостью 1,9 млрд. евро. В Петербурге у «Сато рус» 200 готовых квартир бизнес-класса и 139 объектов в процессе строительства, включая квартиры в ЖК «Новомосковском» и «Ориенталь». Руководство финского холдинга с оптимизмом смотрит на развитие своего бизнеса в Петербурге с его высоким спросом на аренду, в особенности вблизи бизнес-центров. Сделка, по их мнению, выгодна всем сторонам: «Сато рус» приобретает активы в перспективном районе, а ЮИТ единовременно продает большой объем жилья. Практика создания доходных домов по европейско-американской схеме в России развита плохо, а подобные сделки, как в случае с «Сато рус» и ЮИТ, по сути, единичны.
Финские операторы выходят на российский рынок в связи с пресыщением спроса на домашнем рынке. Данная ниша в России пока что свободна, так как уровень ее доходности, как правило, не превышает 5-7%, тогда как в коммерческой недвижимости она равна 10%. Поэтому отечественные инвесторы, предпочитая более высокую доходность, сами создали условия для начала экспансии иностранных компаний, для которых доходность в 5-7% является приемлемой. Кроме того, как было подчеркнуто выше, высокая ликвидность новых активов «Сато рус» станет страховкой для компании, если бизнес не заладится. По некоторым оценкам, заполняемость доходных домов на сегодня составляет 80-90%.
Доля частного жилья в РФ сегодня составляет 80% и является одной из самых высоких в мире. В Европе процент собственников жилья намного ниже, там сильнее развита социальная поддержка в форме предоставления жилья в наем по льготной цене. Впрочем, некоторые участники рынка смотрят на перспективы реализации данных мер с известной долей скепсиса. В Москве несколько лет назад уже был опробован данный подход, однако проект доходных домов похоронило то, что квартиры в нем сдавались по цене выше среднерыночной.
Эксперты рынка недвижимости высказывают сомнения относительно перспектив рынка арендного жилья в борьбе с нелегальным арендным фондом, а также по причине долгой окупаемости объектов. Рынок аренды жилья является во многом стихийным. Существенная доля сделок идет в обход формальных договоров и не облагается налогами. Поэтому конкурировать здесь добросовестным инвесторам, которые платят налоги, достаточно сложно. Рентабельность аренды относительно затрат на строительство ниже, чем рентабельность продажи жилья. Кроме того, появление выгодных и доступных предложений по аренде может уронить цены на недвижимость, так что девелоперов этот сегмент вряд ли привлечет. Поэтому развитие аренды может происходить либо при поддержке социальных программ, либо придется заманивать крупный бизнес гарантиями государственной поддержки.

Рынок недвижимости

Любопытная ситуация сложилась на московском рынке недвижимости. Москва, напомним, уже несколько лет держится в числе городов-мировых лидеров по ценам на недвижимость. Рост спроса на дорогие квартиры, а также популярность и выгодность покупок буквально на глазах перекраивает карту предложения в столице. Расширение территории Москвы за счет области, реализованное в ушедшем году, вероятно, повысит интерес к пятнам под застройку именно со стороны стройкомпаний, специализирующихся на высоком ценовом сегменте.
Экспертные агентства подсчитали, что больше половины московских новостроек (53% - 34 корпуса), которые планируется сдать в эксплуатацию в 2013 году, представляют собой объекты класса «бизнес» и «бизнес плюс». На столичном первичном рынке преобладают объекты высокой ценовой категории и данная ситуация будет сохраняться и в следующем году. В 2012 году доля квартир класса «бизнес» и «бизнес плюс» составляла 57-62% от общего объема первичной недвижимости, в то время как на комфорт-класс приходилось 24-27%, а эконом-класс 12-16%, несмотря на выход во второй половине года нескольких масштабных проектов. По данным ЦБ РФ, за 10 месяцев 2012 года выдано уже 588 тыс. жилищных кредитов, тогда как за весь 2011 год количество выданных кредитов составило 591 тыс. Объем выданных кредитов также впечатляет - 836 млрд. рублей за десять месяцев 2012 года против 769 млрд. рублей в 2011. Вероятно, показателю объема жилищного кредитования вполне по силам перевалить за 1 трлн. руб. Однако дальнейшие перспективы сегмента после нескольких лет роста обрисовать сложнее. Средний объем кредита вырос в 2012 году до 1,46 млн. рублей против 1,27 млн. рублей год назад. Параллельно с этим совокупная задолженность граждан по жилищным кредитам уже достигла почти 2 трлн. рублей, (на 2 млн. семей, которые обслуживают жилищные кредиты.
Рост объемов кредитования (15%) в два раза превысил уровень инфляции (7%) и темпы роста цен на жилье (около 6% в год), а также уровень роста доходов населения (9%).
Это говорит о том, что банки стали либеральнее подходить к оценке возможностей заемщиков, хотя и не так либерально, как до кризиса 2008 года.v На фоне роста объемов жилищного кредитования растут и рублевые ставки, если год назад их потолком стали 11,6%, то в октябре 2012 года - уже 12,5%. Как считают аналитики рынка недвижимости, в условиях снижения нормы накопления россиян и вялотекущего финансового кризиса в ЕС и США, стоимость заемных денег будет только возрастать вместе со ставками, которые в 2013 году могут достигнуть 13%-13,5%. Темпы роста жилищного кредитования в будущем году снизятся по сравнению с 2012 годом не менее, чем в 2 раза. Количество выданных кредитов с высокой степенью вероятности вырастет не более чем на 10%, а объем кредитования - не более чем на 20%.
Это подтверждается динамикой выдачи кредитов в 2012 году: в январе-августе доля ипотечных сделок составила около половины от всего числа сделок. Летние валютные колебания привели к росту цен предложения от 2 до 10%, что вызвало ажиотаж среди покупателей, которые стремились скорее вложить свои средства, чтобы в дальнейшем в меньшей степени зависеть от экономической конъюнктуры. Однако осенью банки приступили к повышению ставок, и частота сделок начала снижаться. В ближайшем времени тенденции к снижению ставок наблюдаться не будет. АИЖК уже заявило о подорожании в 2013 году ипотечных кредитов на 0,5-1% до 13-13,5% годовых, что с учетом постепенного роста цен на жилье сделает ипотеку еще менее доступной для значительной части потенциальных покупателей.

Что касается ситуации в Санкт-Петербурге, что в 2012 год средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах выросла на 15,02%, достигнув в декабре уровня 96,2 тыс. рублей. Жилье в завершенных объектах подорожало на 10,26%, до 111,4 тыс. рублей.
В разбивке по сегментам: класс «эконом» подорожал на 10,5%, «комфорт» - на 10,73%, бизнес-класс - на 7,81%, а «elite» увеличилась на 10,75 процента. Наибольший ценовой рост зафиксирован в комфорт-классе (11,53%). «Первичка» в элитном сегменте выросла в цене на 11,48%, а эконом-класс подорожал на 7,18%. Бизнес-класс практически не изменил своей средней стоимости и подорожал лишь на 0,67%.

Долевое строительство

Пострадавшим от недобросовестных застройщиков дольщикам в 2012 году вернули чуть больше 1% от общего ущерба в 5 млрд. рублей, заявил первый заместитель генпрокурора РФ Александ Буксман на заседании коллегии по законности в сфере жилстроительства.
По словам Буксмана, такие показатели являются еще одним определяющим доводом в пользу упреждающего характера прокурорского надзора в сегменте долевого строительства. Актуальным ответам на проблему стало поручение Генпрокурора РФ Юрия Чайки по формированию базы данных участвующих в долевом строительстве граждан, права которых были нарушены.
В рамках соответствующих мероприятий также планируется уделить внимание надзору в сфере расходования бюджетных средств Фондом содействия реформированию ЖКХ, выделения им земельных участков, находящихся в собственности РФ, для развития жилищного строительства и пресекать факты строительства жилых домов без получения разрешительных документов.
Напомним, что в Санкт-Петербурге готовится новый законопроект об обманутых дольщиках.