Инвестиционные проекты

Правительство Петербурга подало заявление о расторжении договора с «Главстрой СПб» о реализации проекта застройки 2,2 млн. кв. метров недвижимости в районе Юнтолово. Также Смольный требует с девелопера 55 млн. 433 тыс. 500 рублей неустойки. Формальной причиной является невыполнение инвестором своих обязательств по строительству внутриквартальных сетей. Компания, подконтрольная структурам Олега Дерипаски, получила 455 га в Юнтолово под строительство на аукционе, заплатив 1,007 млрд. рублей. До 2017 в строительство 2,2 млн. кв. метров жилой (в расчете на 60 - 70 тыс. человек) и коммерческой застройки будет вложено 3 млрд. долларов. Первую очередь предполагалось сдать к 2011 году, но помешал кризис. Условиями контракта предусмотрено обязательство инвестора построить и передать городу объекты внутриквартальных сетей. «Главстрой СПб», в свою очередь, основной причиной срыва контрактных работ называет невыполнение городом взятых на себя обязательств по подключению жилищного квартала к внешним городским коммуникациям. Переход к судебной фазе разрешения конфликта, тем не менее, означает, что либо подрядчик должен будет выплатить огромную неустойку, либо уже город должен будет оплатить свой выход из проекта. По информации источников СМИ, близких к администрации, правительство разуверилось в целесообразности финансирования проекта. Судебный иск к «Главстрою» - это отчасти такой оригинальный способ отказа от обязательств вложить более 30 млрд. руб. (а таких денег, по-видимому, в бюджете нет) в социальную и дорожную инфраструктуру Юнтолово, выставив в нелицеприятном свете подрядчика. В случае, если суд докажет правоту компании, данный случай может стать первым прецедентом, когда в целях бюджетной экономии имела место попытка открытого ущемления финансовых интересов девелопера. Известно, что городская казна в настоящий момент переживает не лучшие времена, однако текущий конфликт может стать существенной пробоиной в репутации Смольного. «Главстрою» предстоит доказать, что компания не смогла выполнить условия контракта именно из-за бездействия контрагента, коим является город. При этом обязательства контрагента должны следовать либо из договора, либо из городских нормативных актов. Эксперты отмечают, в части подготовки территории городу действительно пришлось взять на себя избыточное количество обязательств и тогда бюджет мог это позволить. Однако сегодня тенденцией становится ужесточение политики городских властей в отношении инвесторов. В позитивном смысле подобная ситуация может заставить застройщиков соблюдать сроки, которые регулярно затягиваются. Так или иначе, за исходом данного разбирательства будет любопытно последить всем местным игрокам рынка. Помимо этого ООО «Главстрой-СПб» испытывает сложности и на другой крупной площадке – реконструкции Апраксина двора. Реконструкция планировалась девелоперами в том числе при условии сноса части корпусов рынка и нового строительства на их месте, что стало невозможным после проведения в 2011 году историко-культурной экспертизы. Эксперты установили тогда, что практически все торговые корпуса подлежат сохранению. Гендиректор компании Сергей Ветлугин не исключил отказа от данного проекта из-за усложнения работ и увеличения из стоимости.

Комплексное развитие территорий

Девелоперы постепенно утрачивают интерес к проектам комплексного освоения территорий (КОТ). Со стороны операторов строительного рынка растет разочарование «невнятной» политикой властей в части строительства инженерной инфраструктуры и социальных объектов. Так или иначе, это грозит ростом цен на жилье в проектах КОТ и ныне привлекательные для покупателей они могут в будущем столкнуться с дефицитом спроса. На сегодняшний день сложилась практика, когда город выкупал инфраструктуру по себестоимости у девелоперов. Участие бюджетных средств в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) делало проекты КОТ привлекательными для крупных застройщиков и давало возможность устанавливать относительно низкие цены. На нынешней реализации проектов сказывается и макроэкономическая ситуация: банки считают рискованным финансирование долгосрочных проектов на фоне прогнозов второй волны кризиса. По мнению участников рынка, правительству города необходим мониторинга реального строительства проектов КОТ, чтобы к моменту сдачи город уже планировал строительство социальной инфраструктуры. В реальности нередко уже после формального завершения строительства сроки сдачи смещаются из-за запоздалости бюджетных вливаний. На этом фоне застройщики начинают поглядывать в сторону площадок в Ленобласти, где эти вопросы решаются оперативнее. С учетом того, что правительство области недавно обновилось, при отсутствии пробуксовки согласований в ближайшие годы в регион может стать эпицентром строительного бума. Кроме того, количество земельных участков, пригодных для жилищного строительства, в Петербурге ежегодно сокращается. В последние годы доля объектов КОТ в общем объеме проектов постоянно растет и составляет более 100 тыс. кв. м продаваемой площади. В 2005-2006 гг. их доля держалась на уровне 25-30%, в 2010 - 60%, настоящий момент – около 70%. По мнению участников рынка, тенденция рыночной роста доли проектов КОТ оправдана и закономерна, так как точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс. Кроме того, это общемировой тренд и будущее именно за комплексными проектами.

Развитие фонда арендного жилья

Правительство распоряжением N1556-р от 29 августа утвердило перечень мероприятий по учреждению в России системы некоммерческой аренды жилья. Новый механизм будет введен одновременно с окончанием бесплатной приватизации в марте следующего года. Рынок жилищного найма операторы будут создавать в рамках особого налогового режима и льготных займов АИЖК. Данные меры призваны обеспечить приемлемую арендную плату для граждан с невысоким уровнем доходов и долгосрочный доход застройщикам и операторам рынка. Фактически некоммерческая аренда должна стать заменой механизму обеспечения жильем в режиме социального найма, который чрезмерно дорого обходится правительству вследствие регулярных сдвигов сроков окончания льготной приватизации жилья – последний раз в 2010 году. Судя по срокам перечня, все мероприятия по запуску некоммерческой аренды должны быть завершены до окончания 2012 года. По-видимому, нового продления сроков приватизации не будет. Арендное жилье будет находиться в ведении специализированных управляющих компаний. Продать или приватизировать ее будет нельзя. АИЖК будет раздавать льготные кредиты некоммерческим застройщикам под госгарантии. До конца года в правительство должен быть также внесен законопроект с поправками к Гражданскому и Жилищному кодексам, который уточнит само понятие «некоммерческого наема». К тому же сроку Министерство экономики определит порядок выделения земельных участков под строительство арендного жилья и порядок его предоставления нанимателям.

В списке приоритетных направлений для создания фондов арендного жилья находится Ленобласть. АИЖК уже заключило соглашение о намерениях сотрудничества с ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» в сфере обеспечения жильем работников предприятий в Северодвинске. Заинтересованность в проекте также выразил Тихвинский вагоноремонтный завод.