Градостроительная политика

Госстройнадзор Петербурга разрешил строительство «Лахта-центра», а Главэкспертиза согласовала проект – и все это странным образом произошло до проведения общественных слушаний. Проект планировки участка также до сих пор не согласован. Концепция проекта предусматривает строительство офисного центра и научно-образовательного комплекса. Помимо прочего, в здании разместится штаб-квартира ОАО «Газпром нефть». На участке также будут спорткомплекс, медцентр, детский технопарк, выставочные пространства и многофункциональный зал-трансформер, магазины, рестораны и т.д.. Ранее инвесторам, городским властям и градозащитникам удалось достичь компромисса, в результате чего было принято решение о переносе корпоративного офиса с Охты в удаленную от центра зону побережья Финского залива. Вместе с тем, после скандала с проектом 400-метрового «Охта-центра» власти внезапно неожиданно разрешили Газпрому построить в еще боле высокий небоскреб. Окончательное решение было принято практически накануне отставки губернатора Валентины Матвиенко. С этого момента согласование строительства в Лахте продвигалось стремительными темпами: положительное заключение на строительство объекта дали специалисты близлежащих аэропортов. В пылу организационной работы был упущен тот факт, что, собственно, разрешение Госстройнадзора было выдано до завершения проектировки межевания. Другими словами, в данный момент непонятно, на каком участке именно участке будет происходить строительство. По-видимому, все главные решения уже приняты наверху, а с подобными формальностями будут разбираться уже в ходе реализации проекта. В частности выдача разрешения произошла вопреки решению 36-й сессии Комитета всемирного наследия ЮНЕСКО, состоявшейся в Петербурге месяц назад. Тогда, несмотря на все усилия официальных представителей от России по исключению обсуждения Лахта-центра из повестки дня, участники сессии проголосовали за жесткую резолюцию по проекту. Однако проектная документация, которую городские власти и подрядчик обещали передать для оценки ЮНЕСКО на адрес организации так и не поступила. Надо заметить, что общественность пока не выражает протеста против возведения небоскреба, который уже совершенно точно вторгнется в панорамные виды Петербурга. Однако это совсем не значит, что решение о строительстве на пошатнет рейтинг действующего губернатора Георгия Полтавченко. В рамках данной повестки уже наблюдается консолидация оппозиционных депутатов петербургского ЗАКСа (Яблоко и Справедливая Россия) и общественных активистов. Депутаты добиваются рассмотрения проекта в городском парламенте и готовят официальные обращения на имя президента и премьера. На фоне внутриполитической ситуации в России нельзя исключать новой протестной волны и напряженности в связи со строительством – данная тема вполне может быть подхвачена оппозиционным движением. Кроме того, нельзя исключать, что проект Лахта-центра и вовсе может превратиться в долгострой. Как пример - высотки в «Москва-сити». Прибыли Газпрома могут в ближайшие годы сократиться из-за конкуренции со стороны производителей сланцевого газа. В этом случае проект придется либо заморозить, либо достраивать за бюджетные деньги, подобно стадиону на Крестовском острове. Последний сценарий для рейтинга городских властей наименее приемлем, но вполне вероятен.

Рынок недвижимости

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» отметили падение долларовых цен на столичную недвижимость до минимума 2009 года с перспективой дальнейшего снижения сразу на 25%. Подобный сценарий аналитики усматривают в контексте возможного снижения цен на нефть. Сценарий возможен только в случае, падения цен на нефть. Средняя цена московского жилья не опускалась ниже $5 тыс./кв. м с 2009 года. Недавно зафиксированный минимум - $4957. Связано это с тем, что курс доллара существенно подрос. Если не будет каких-то новых скачков, стоимость жилья стабилизируется на нынешнем уровне - $3-5 тыс. за квадратный метр. При негативном сценарии, как отмечается в докладе центра, возможно удешевление жилья на 20-25%. Изменение стоимости барреля нефти на один доллар меняет среднюю цену кв. метра жилья примерно на $60. Ряд экспертов, тем не менее, испытывают относительно данного прогноза высокий скепсис. На падение стоимости московского метра могло повлиять расширение границ столицы. В то же время, нефтяные индексы вряд ли быстро отразятся на московской недвижимости - цена на нефть влияет все-таки с определенным опозданием. Кроме того, на московском рынке сохраняется дефицит предложения. Опрошенные «Коммерсантъ FM» аналитики ждут изменений на рынке недвижимости в сентябре-октябре в связи его традиционным оживлением.

Жилая недвижимость

За период действия проекта «Доступное жилье» (с 2005 г.) в Санкт-Петербурге обеспеченность жильем изменилась несущественно - с 23 до 24 кв. м на жителя. Большинство горожан по-прежнему пытаются решить жилищные проблемы самостоятельно. Доля тех, кому помог проект, крайне мала по сравнению с реальным количеством нуждающихся. Существенно снижает эффективность проекта расчетная цена кв. метра, на сновании которой определяется сумма выплаты. В частности, в Петербурге стоимость жилья на первичном рынке составляет около 80 тыс. рублей за 1 кв. м против 50,8 тыс. рублей, установленных государством. С 2005 г. государство через АИЖК и госбанки стимулирует выдачу долгосрочных ипотечных кредитов населению и развивает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Самые низкие ставки по ипотеке сегодня предлагаются при покупке готового жилья у застройщиков - от 7,15% в рублях по программе АИЖК.

Дорожное строительство

Депутат Госдумы Иван Демченко вы ступил с инициативой введения России технического регламента для строительства автодорог, разработанный по европейскому образцу. По мнению автора законопроекта, российская технология строительства дорог является устаревшей. Строительство ведется по стандартам 70-х гг. В частности, в соответствии с регламентом, в Москве необходимо полностью дороги менять каждые три года, тогда как в Европе на дороги действует гарантия до 50 лет. Нужно также учитывать, что после перехода на европейские стандарты дорожного строительства его стоимость может вырасти на 15%. Хотя стоимость российских дорог уже сейчас выше, чем в Европе и Китае при известном их качестве. Сообщалось, что в ближайшие годы планируется увеличение финансирования дорожного строительства за счет роста акцизов на бензин. В частности, в 2014 году инвестиции в сектор предлагается поднять на 26,7 миллиарда с 447,7 миллиарда рублей. В 2020 году на финансирование дорожной отрасли в дополнение к запланированным 595,3 миллиардам рублей может быть выделено еще 268,4 миллиарда рублей. Ситуация вокруг скорости прокладки и качества российских дорого может измениться с привлечением к строительству отечественных дорог большего числа иностранных компаний.

Вместе с тем, иностранные дорожно-строительные компании на российский рынок в последние годы не стремятся. Среди основных причин выделяются сложная и затянутая во времени система регулирования данного вида деятельности. Привлечение иностранных операторов к строительству российских дорог было одним из пунктов личного поручения Владимира Путина. После этого Росавтодор изучил ограничения в законодательстве РФ, мешающие выполнить указ президента. Исследование показало, что компании, желающие строить дороги с применением новых материалов, должны доказать их пригодность, для чего пройти соответствующую экспертизу. На выдачу заключения у контролирующих организаций как правило уходит не меньше трех месяцев. Становиться подрядчиками при строительстве подобных объектов зарубежным компаниям мешает и законодательство о госзакупках. Работа иностранцев часто стоит дороже при неоспоримых плюсах относительно качества. Тендеры на проектирование и строительство часто проводятся отдельно, что также усложняет задачу, ведь зарубежные (и не только) строители не всегда готовы работать по чужим проектам. Одним словом, иностранцы связывают работы на российских площадках с высокими рисками и низкой рентабельностью.