Строительные материалы

В ближайшие два-три года рост производства и потребления цемента неизбежно замедлится. Вместо истощившегося ресурса низкой базы наращивать объемы придется только за счет масштабных проектов. Темпы роста рынка в 2010 и 2011 году были самыми высокими за последнее десятилетие - 14 и 11% соответственно. Нынешний год для отрасли можно назвать удачным – в связи с большим количеством госзаказов и ростом объемов строительства производители проблем не испытывают. Одним из ключевых факторов, влияющих на рынок, остается ввод новых мощностей. Последним из крупных производств был запущен завод группы «ЛСР» в Ленобласти. В перспективе цементный сектор выглядит сбалансированным, при своевременном вводе всех заявленных заводов и их ожидаемой загрузке на уровне 65-70% от установленной мощности все ожидаемые строительные проекты будут реализованы. В 2012 году ожидается превышение показателей докризисного рекорда 2007 года (60 млн. т). Объем потребления цемента составит не менее 62 млн. т (прирост 9%). На данный момент в ряде регионов даже наблюдается избыток мощностей. Показатель 2007 был самым высоким с 1990 года. Показатели прироста за первые 4 месяца текущего года производства составили 17,6% к показателям 2011 года. Потребление за 4 месяца выросло на 21%. Также надо отметить, что за этот период вырос в 2,5 раза объем импорта - до 900 тыс. т, а экспорт упал. Вместе с тем, риск локального дефицита в некоторых регионах. Но он связан не с нехваткой мощностей, а с узким местом в транспортной составляющей, отсутствием подвижного состава и качественной инфраструктуры. Логистика остается одним из острых вопросов, который ограничивает возможности участников рынка. Среднегодовой темп, скорее всего, будет ниже показателей 2011 года. Цифры позволяют предположить, что среднегодовой темп роста рынка цемента в 2012 году составит 9-10%. В последующие 2-3 года рост не будет превышать 7-8%. На стоимость цемента по-прежнему влияет сезонный характер спроса, а также тарифы монополистов и перевозчиков. В целом в последние 2-3 года наблюдается рост среднегодовой цены. В 2012 году не ожидается серьезного повышения цен, так как среднероссийская цена на цемент с доставкой уже в марте составляла примерно 3900 рублей за тонну. Средняя цена за тонну цемента в Ленинградской области сейчас - 3600 рублей. Сдерживающим фактором для цен, в СЗФО может стать возможность увеличения импортных поставок из Белоруссии, где недавно были введены новые цементные мощности. Появившиеся свободные объемы они намерены направить в Центральный регион России, а российские цементные заводы подвергнутся риску увеличения импорта и. В 2011 году в Петербурге и Ленобласти доля цемента из ближнего зарубежья составила 7%. Прибыль цементных компаний остается единственным реальным источником финансирования отраслевых инвестиционных проектов. Это, в свою очередь, приводит к регулярному повышению цен. Существенное влияние на цены оказывают два фактора: себестоимость цемента и затраты на логистику. Не менее трети себестоимости составляют расходы на энергоносители. В конечной цене транспортная составляющая также составляет не менее трети. Эти факторы во многом зависят от мировых рынков, политических решений и развития естественных монополий. Рост цен до 2020 года прогнозируется на уровне отечественных прогнозов инфляции - 4-6%.

Инвестиционные проекты

ООО «Управляющая компания «Старт девелопмент» получило официальное разрешение на строительство города-спутника «Южный» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Компания «Старт Девелопмент» считается близкой к совладельцу лесопромышленной группы «Илим» Захару Смушкину. Инвестор собирается застроить около 2 тыс. гектаров к югу от Пушкина. На севере границы нового микрорайона пройдут от Киевского шоссе до проектируемой объездной дороги вокруг пушкинского аэродрома, с востока - вокруг Гатчинского шоссе, на юге и западе - вдоль границы Петербурга и области. За 15 лет «Старт девелопмент» намерена построить более 4 млн. кв. метров жилья, обеспечив территорию инженерной инфраструктурой. Общий объем инвестиций, по подсчетам самой компании, составит 176 млрд. рублей. Город, в свою очередь, должен будет построить важные дороги, а также объекты здравоохранения, образования и культуры. Стоит отметить, что проект будет реализован на бывших землях сельхозназначения, которые девелопер выкупил в течение нескольких лет. Изначально предполагалось, что городские власти возьмут на себя расходы по строительству всей инфраструктуры города-спутника. Однако в марте текущего года новый вице-губернатор Сергей Вязалов усомнился в необходимости денежного участия в проекте и попросил пересмотреть планы по многомиллионным инвестициям. Строительство оказалось под угрозой срыва, однако, в отличие от других проектов экс-правительства времен Валентины Матвиенко, город «Южный» все-таки не секвестировали. Не исключено, что отказаться от проекта не позволила поддержка со стороны федеральных властей, включивших «Южный» в перечень федеральных проектов. Хотя городу и удалось урезать собственные вложения. Эксперты оценивают перспективы города-спутника достаточно позитивно. Главное слабое место проекта - вопрос о транспортном обеспечении будущего района, в котором к 2028 году будет проживать более 130 тысяч человек. В случае если единственной транспортной артерией этой территории останется Киевское шоссе (в районе будущего строительства оно расширено до 6-8 полос), то южное направление захлебнется в пробках. В «Старт-Девелопмент» полагают, что город-спутник не будет только спальным районом. Компания в частности планирует создать более 20 тысяч рабочих мест в самом «Южном». По соседству планируется строительство производственной площадки под производства низкой вредности площадью 250 га. По мнению участников рынка, спрос на жилье в подобных проектах растет. В структуре новостроек Санкт-Петербурга и его пригородов доля проектов КОТ уже занимает 39%. Общая площадь жилья в проектах КОТ, выведенного в продажу, составляет на сегодняшний день около 2,2 млн. кв. м. Уже в ближайшие два-три года доля этих проектов в общих объемах продаж может вырасти до 60-65%. Главные плюсы подобных проектов - низкая цена квартир, новая инженерная инфраструктура и социальная однородность.

Зарубежная недвижимость

Российские аналитики подсчитали, что европейская недвижимость может стать источником дохода даже при скромных первоначальных вложениях. Рынки Франции, Великобритании и Германии стабильны, а банки кредитуют желающих. Инвестировать в европейскую недвижимость возможно, даже при относительно небольшом капитале. Для этого надо использовать возможности зарубежной ипотеки. Аналитики отмечают, что так вполне возможно рассчитывать на прибыль 15-20% в год на вложенные средства за счет аренды. В частности, во Франции российский инвестор может при внесении половины стоимости недвижимости получить ипотеку под 7% годовых. Устойчивость французского ипотечного рынка удивляет: 80% всех кредитов выдается по фиксированной ставке, поэтому даже в трудные периоды рынок не пострадал. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70% от стоимости объекта. Срок кредита не ограничен и каждые два года его можно рефинансировать. В Германии при наличии 40% собственного капитала выплаты по кредиту полностью будут покрываться доходом от аренды. Вместе с тем, потенциальным инвесторам нужно помнить о налоге на собственность - в Германии в среднем он составляет 2% от стоимости объекта в год. Поэтому среди немцев аренда жилья популярнее, нежели его покупка. Об этом нужно помнить инвесторам, в планах которых перепродажа объекта. Перед покупкой нужно поинтересоваться, на каких условиях местные банки готовы выдать кредит. Если банк готов профинансировать 80% стоимости объекта, значит, выбранная недвижимость высоколиквидна. Если не более 20% - есть повод задуматься о целесообразности покупки.