Инвестиционные проекты

«Набережная Европы» может стать очередным замороженным инвестиционным проектом в Санкт-Петербурге Подобного варианта развития событий не исключил вице-президент «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский. По его словам, проект не принесет сверхприбылей девелоперу, который в настоящий момент считает социальную значимость его главным достоинством. Инвестор готов отказаться от проекта в том случае, если город найдет 15 млрд. рублей в качестве компенсации за уже реализованные работы. Идею реализации проекта «Набережная Европы» лоббировала команда Валентины Матвиенко. После смены главы исполнительной власти в городе Комитет по экономике достаточно резко высказался по этому поводу. Было отмечено, что проект не отвечает интересам развития города. В комитете предложили передать территорию из федеральной собственности в городскую, а компенсацию инвестору выплатить из городского бюджета. После этого в общественную дискуссию вмешался губернатор Георгий Полтавченко, развеяв слухи о преждевременном закрытии проекта «Набережной Европы». Вместе с тем, в «ВТБ-Девелопмент» критику, по-видимому, восприняли достаточно резко. Решать судьбу «Набережной Европы» осенью предстоит депутатам ЗАКСа. В комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам будет создана рабочая группа по изучению ситуации. Если говорить объективно, то отказ от реализации проекта «Набережная Европы» может стать для Петербурга очередной строительной «ямой» и значительным ухудшением экологической обстановки. К тому же будет неясно, что делать с территорией в дальнейшем. Наряду с этим, есть версия, что в компании «ВТБ-Девелопмент», несмотря на официальные заявления, подумывают о выходе из проекта. По мнению экспертов, продать сразу такой большой объем элитного жилья будет очень сложно. Вполне вероятно, что этот вопрос должен был быть решен по договоренности между ВТБ и администрацией Валентины Матвиенко. Смена сласти в городе могла развеять благоприятную для девелопера конъюнктуру. По имиджевым соображениям просто отказаться от проекта компания вряд ли решится, но может сделать это под мнимым «давлением» городских властей. Последние в свою очередь не будут спешить обострять ситуацию, так как многомиллиардная дыра для городского бюджета в его текущем состоянии будет крайне нежелательной.

Рынок недвижимости

Участники рынка недвижимости в условиях сохранения неопределенной ситуации на рынке с вниманием фиксируют любые сигналы, поступающие из Смольного, Недавнее заявление главы КГА Юлии Киселевой о целесообразности запрета на строительство малогабаритного жилья, несмотря на свой неофициальный характер, продолжает будоражить экспертов. Основной мотив всех расчетов и экстраполяций – оценка возможного влияния на рынок и его перспективы в случае введения вышеназванных ограничений. Если петербургские власти введут ограничения по минимальной площади жилья (25 кв. м) в новостройках, то спрос на первичную недвижимость может упасть на 20-30%. На долю однокомнатных квартир и студий приходится около 70% от всех сделок. Существенная доля из них – малогабаритные. Средняя стоимость квартиры-студии в Петербурге составляет 2,2 млн рублей. В случае ввода ограничений по минимальной площади квартир цена самых дешевых вариантов вырастет до 3,2-3,3 млн. рублей. Подобный рост цены станет существенным фактором для среднестатистического покупателя такого жилья (35% из них – приезжие из регионов). Если их стоимость вырастет, будет потеряна существенная доля покупателей.

Федеральная налоговая служба РФ заявил о специальных подразделений по выявлению граждан, продавших квартиры по заниженной цене. Выявлять налоговых уклонистов налоговики намерены на этапе подачи заявления покупателя квартиры на налоговый вычет. В этом случае инспектор проверит соответствие цены договора среднему уровню рыночных цен и платежные документы - если в них будет указана сумма больше, чем в договоре купли-продажи. Сам договор будет проверяться на наличие информации, позволяющей сделать вывод о занижении суммы сделки. Если сделка покажется налоговикам подозрительной, то инспекторы будут допрашивать покупателя недвижимости, затребовать документы из банка для установления суммы выделенного кредита, а также отчет оценщика по объекту недвижимости. Такой порядок закреплен в Налоговов кодексе. В случае признания цены заниженной, продавец получит налоговые претензии в размере 13% от реальной стоимости квартиры. Это пока что единственная в своем роде инициатива налоговых органов вряд ли сильно скажется на рынке жилья, хотя, безусловно, формализует все сделки с недвижимостью, вытесняя нерыночные механизмы их реализации. Выиграют от этого, в первую очередь, риэлторы, которые со временем будут контролировать значительную долю в сегменте частных сделок.

Третья инстанция арбитража вынесла прецедентное решение, поставив точку в многолетнем споре между Смольным и компанией «Сигма». Суд подтвердил право чиновников штрафовать инвесторов за продажу квартир по предварительным договорам, лишив, таким образом, инвесторов возможности продавать квартиры в обход 214‑ФЗ. Доводы ООО «ТД «Сигма» о том, что 214‑ФЗ применим только к застройщикам (а его партнеры, например подрядчики, могут реализовать жилье по другим схемам), судом были отвергнуты. Позиция арбитражного суда по этому делу актуальна не только для тех компаний, которые работают по предварительным договорам. Некоторые фирмы продолжают заключать инвестиционные договоры с гражданами, ссылаясь на то, что 39‑ФЗ никто не отменял. Если следовать логике суда, такие сделки тоже незаконны, если разрешение на строительство объекта было получено после вступления в силу 214‑ФЗ. Напомним, ООО «ТД «Сигма» заключало предварительные договоры купли-продажи с покупателями квартир на Рыбацком проспекте (дом 17). Прежде административный орган должен был доказывать, что деньги потрачены на стройку. Однако после вступления в силу поправки в 214-ФЗ и внесения изменений в КоАП сам факт привлечения средств стал достаточные для наличия состава правонарушения. В итоге Комитет по строительству, который издал 20 постановлений о привлечении фирмы к ответственности и оштрафовал ее на 500 000 руб. за каждую сделку. В результате суд подтвердил, что в 214-м законе предусмотрены только три способа привлечения средств граждан на строительство жилья: договор долевого участия, покупка квартиры через вступление в ЖСК или путем приобретения жилищных сертификатов. Получив себе в союзники судебный прецедент, правительство Петербурга сможет применять аналогичные санкции к другим нарушителям. В частности, шансы попасть под удар имеют подрядчики, которые перепродают квартиры, полученные в зачет выполненных работ. Это решение имеет шансы оказать заметное влияние на строительный рынок. Фактически, арбитражный суд подтвердил, что инвесторы и подрядчики не вправе продавать квартиры физическим лицам. С одной стороны, это понизит риски дольщиков. С другой стороны, на многих объектах застройщики сами не привлекают средства граждан – это, например, касается освоения участков Министерства обороны, земель научных институтов и т.п. Иными словами, компания, заключившая инвестиционный договор с собственником участка (к примеру, госструктурой), не имеет права напрямую заключать договоры с гражданами.