Неровная поддержка государством ипотеки. В конце предыдущего и начале текущего года эксперты, в том числе и аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с уверенностью прогнозировали: ставки по жилищным кредитам в 2011 году могут побить докризисные рекорды. Зимний отчет агентства сообщал, помимо прочего, что динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и монетарной политики Банка России. Рассчитывалось, что если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам в России достигнут исторического минимума. Аналитики RealtyPress заявляли, что уже летом текущего года средняя ставка по ипотечным предложениям достигнет уровня 11% годовых.
Однако этого не случилось, и 6 июля в ходе встречи премьер-министра РФ Владимира Путин на встрече с главой «Сбербанка России» Германом Грефом были озвучены средние показатели ставок по ипотеке в 11,5-12%. Причем Путин лично призвал главный банк страны снижать ставки по ипотеке. Дословно было сказано следующее: «Нужно стремиться к тому, чтобы средняя ставка снижалась потихоньку, чтобы 8% было в среднем». Напомним, что ранее премьер уже заявлял, что власти будут стараться добиться снижения ставок по итотечным кредитам до 5-6%, и объем выданных ипотечных кредитов в текущем году должен составить 540-580 млрд. руб., чтобы в 2012 году выйти на докризисный показатель.
В свою очередь, Герман Греф уклончиво сослался на инфляцию, а позднее несколько раз заявил о том, что в ближайшем будущем Сбербанк ставки по ипотеке снижать не намерен.
Фактически, мы можем сделать два предварительных вывода: ипотека развивается медленнее, чем должна, и – государство поддерживает развитие ипотеки. Однако, учитывая, что Сбербанк в каком-то смысле также олицетворяет государство, второй вывод представляется преждевременным. Между тем, на момент отказала Сбербанка снижать ставки по ипотеке, именно в Сбербанке было возможно оформление кредита на жилье по самой низкой в России ставке в 8%. Таким образом, подобная несговорчивость была в определенной степени оправданной.
Однако спустя несколько дней ВТБ24, который является вторым по величине розничным банком России, смог себе позволить снизить ставку по одной из ипотечных программ до рекордного значения в 7,5%. Таким образом, один из банков с государственным участием откликнулся на призыв премьер-министра. Однако ставка в 7,5% от ВТБ 24 устанавливается в банке только для тех клиентов, которые решают приобрести недвижимость по партнерским программам банка. Эти условия все же менее выгодны, чем у предыдущего рекордсмена по низким ставкам – программы Сбербанка «888».
Тем временем становится известно, что АИЖК в этом году более не ожидает большого снижения ипотечных ставок, но количество выданных кредитов планируется на уровне 2008 года – приблизительно 640 млрд. руб., то есть еще больше, чем спрогнозировал ранее премьер. Однако чем конкретно государство готово стимулировать выполнение своих прогнозов?
И вот в парламент внесены поправки в закон «Об ипотеке», согласно которым заемщики, оказавшиеся в сложной ситуации, получат право на выкуп залогового жилья со стороны властей: задолженность перед банком будет погашена за счет бюджетных средств, а гражданин получит жилье в рамках программы социального найма.
В проекте закона говорится, что выкуп жилья может финансироваться как из федерального, так и регионального бюджета. В результате сделки имущество переходит на баланс государства, а задолженность заемщика перед банком считается полностью. С этого момента использование жилья его бывшими владельцами переходит в режим так называемого социального найма.
Положительно, принятие подобных поправок могло бы отчасти нейтрализовать тревожные настроения среди населения, которое воспринимает ипотеку как «многолетнюю кабалу». Но полной уверенности в том, что поправки будут приняты в первозданном виде, нет. Когда премьер-министр РФ Владимир Путин поручил Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с банками найти внебюджетные средства для помощи молодым ученым в получении ипотечных кредитов, после запуска пилотного проекта выяснилось следующее. Только ученые, имеющие определенный стаж, и только те из них, кто работает в приоритетных наукоемких направлениях, таких как биотехнология и IT, смогут претендовать на жилье. А программа по выдаче беспроцентной ипотеки молодым семьям Петербурга, о которой заговорили в начале лета, вовсе пропала с информационного горизонта.
Тем временем на рынке ипотеки появляется новый минимум по ставкам – в последней декаде июля «Локо-Банк» снизил минимальную ставку по кредитам на приобретение жилья до 7,15% годовых. Локо-банк, в котором участвует и иностранный капитал, считается «крепким середнячком», действует преимущественно на территории московского региона. Его предложение распространяется на покупку жилья в подмосковном городе-спутнике Новое Ступино. То есть условия программы также ограничивают потенциального заемщика в выборе жилья, как и в случае с новыми программами ВТБ. Однако «Локо-Банк» - не крупный банк с государственным участием и тотальным доверием со стороны населения, а уровень инфляции для него – тот же, что и для остальных (вспомним аргумент Сбербанка по поводу инфляции). Получается, что, теоретически, ставки по ипотеке могли бы достичь среднего уровня в желанные 8% - причем именно как результат действий частных банков.
Статистика также подтверждает, что частные банки проявляют все большую активность. Уменьшение доли Сбербанка на ипотечном рынке стало тенденцией последнего времени: по итогам первого квартала текущего года его доля упала с 44,3 до 35,6%.
Согласно опросу исследовательского холдинга Ромир, данные которого также были опубликованы в июле 2011 года, из хорошо информированных об ипотеке россиян 44% не хотят ею воспользоваться, и менее 10% участников исследования выразили уверенную готовность воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. В большинстве случаев причины нежелания брать ипотеку кроются в неуверенности в завтрашнем дне. На фоне летних событий на мировых рынках и общего замедления посткризисного восстановления экономики эта неуверенность вновь усилится, и рост рынка ипотеки замедлится снова. И сохраняться он будет в большей мере за счет частных банковских инициатив: государственная поддержка пока носит скорее риторический характер. Чтобы потерять характер риторичности, ей следовало бы принять характер конкретных действий в законодательной области, что не так накладно в финансовом смысле и имело бы фундаментальное значение для рынка в целом.