Земельный вопрос

Недавно депутаты Московской областной думы повергли всех в шок, заявив, что в скором времени многодетным семьям региона будут выделяться бесплатные земельные участки под строительство домов. Очевидно, подобная инициатива способна стать потрясением для регионального рынка недвижимости – свободной земли в области не так много. Однако позже стало известно, что доля государства в «бесплатно» выделяемых государством земельных участков для многодетных семей составит не более 25%. При этом именно на плечи новых собственников траты лягут, что в ряде случаев сделает неизбежным выставления земли на продажу. Однако обо всем по порядку. Согласно вступившему в силу 15 июня Закону № 1/158-П (принят постановлением Мособлдумы 26 мая 2011 г.), семьи или одинокие матери (отцы), имеющие троих или более детей в возрасте до 18 лет могут претендовать на выделение в Подмосковье бесплатных земельных участков размером до 15 соток. Начать стоит с того, что земельный участок - это все-таки не полноценная дача, а подведение коммуникаций потребует значительных расходов. Кроме того, дом также придется строить собственнику и стоимость земли в данном случае экономия за счет бесплатной земли составит примерно 1/5 от суммарных затрат. По словам экспертов по недвижимости, в Сергиево-Посадском районе, о котором изначально шла речь в связи с выделением участков, дом на десяти сотках с коммуникациями будет стоить от 1,5-4 млн. руб. При этом стоимость самого участка составит от 0,4-1,0 млн. руб. (25%) Задача найти земельный массив Сергиево-Посадском районе реализуема. 100 га земель сельхозназначения можно приобрести оптом в Сергиево-Посадском районе по цене около 100 долларов за сотку. Еще около полугода понадобится на размежевание и перевод земель в категорию под дачное строительство. После всех этих процедур рыночная стоимость земли составит около 1000 долларов за сотку за розничный земельный участок, а себестоимость такой сотки составит около 500 долларов. Очевидно, что значительное число многодетных семей, получив участок, не смогут позволить себе позволить построить на нем дом. По оценкам компаний рынка недвижимости, не менее половины таких участков будет выставляться на продажу. С одной стороны, продажа участка сама по себе будет серьезной материальной поддержкой для многодетных семей. Рынок же это вряд ли всколыхнет, так как, скорее всего, это явление не станет массовым С другой стороны, власти московской области намерены противостоять это при помощи разного рода административных барьеров: продажа этих льготных участков будет возможна только по согласованию с органами социальной защиты. Есть основания предполагать, что данные согласования будут проходить со скрипом, блокируя тем самым возможность семей распоряжаться своими участками.

Рынок недвижимости (Москва)

В конце июня рабочая группа правительств Москвы и Подмосковья приступила к проработке вариантов расширения границ столицы и созданию столичного федерального округа. Нас волнует каким образом эти изменения затронут столичный рынок недвижимости. Цены на рынке жилья формируются исходя из многих факторов, ключевые из которых – местоположение и транспортная доступность, характеристики квартиры и дома, социальная инфраструктуры, а также престижность и социальное окружение. Говорить о серьезных ценовых колебаниях в самой столице не приходится. А вот в городах, которые будут присоединены к столице цены с большой долей вероятности пойдут вверх. В данном случае на рыночном ценообразовании скажется фактор «московской прописки»: по данным участников рынка, сейчас стоимость кв. метра в новостройке, расположенной в области в 500 метрах за МКАД и аналогичной новостройки, расположенной в 500 метрах, но внутри МКАД, отличается примерно на 10 000 рублей. Также возможно снижение небольшое снижение цен на московских окраинах из-за появления новых конкурирующих территорий и проектов. Если говорить о коттеджных поселках, которые могут войти в черту города, то стоит остановиться на таком важном аспекте, как изменение статуса земли. Не секрет, что многие коттеджные поселки реализованы на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования под дачное строительство. Включение их территорий в городскую черту может повлечь за собой необходимость приведения статуса земли и самой застройки городским нормам.

Долевое строительство

Государственная дума приняла во втором и третьем чтениях поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», уточняющие процедуру банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. Таким образом, базовый закон дополнился параграфом «Банкротство застройщиков». В поправках предлагается установить право преимущественного погашения требований граждан, которые внесли деньги для строительства жилья, по отношению к требованиям других кредиторов. В настоящее время дольщики стоят лишь в конце очереди на возврат средств в случае банкротства застройщика. Предусматривается равный уровень защиты интересов дольщиков независимо от вида договора с застройщиком. Действие положений будущего закона будет распространяться и на застройщиков, привлекавших средства граждан для строительства жилья на основании так называемых предварительных договоров, договоров инвестирования, внесение вкладов в уставные капиталы, выдачи векселей. В случае банкротства застройщика устанавливаются особенности продажи его имущества: незавершенного строительством дома и земельного участка. В этом случае должна быть проведена независимая оценка этого имущества. Важным условием договора купли-продажи такого имущества и имущественных прав является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома, и передаче жилья участникам строительства. Во втором чтении законопроекта был внесен ряд важных поправок. Так, предложено привлекать в качестве лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. При расчете размера компенсации дольщику учитывается ущерб с учетом стоимости помещения на день оценки.

Высотный регламент

Городской суд Санкт-Петербурга разъяснил, что, в соответствии решением о запрете высотного строительства в охранных зонах города, выданные разрешения на строительство высоток остаются незаконными вопреки мнению Смольного. В декабре 2010 года суд удовлетворил заявления лидеров петербургского «Яблока» и движения «Охтинская дуга», просивших признать противоречащими федеральному законодательству законов «О границах зон охраны объектов культурного наследия», о Генплане и о Правилах землепользования и застройки, в той их части, где затрагивается возможность высотного строительства. Суд, таким образом, признал незаконными более 100 разрешений на отклонение от высотного регламента. Верховный суд в ответ на кассацию Смольного также подтвердил, что городские законы были приняты без учета требований федеральных, а городские власти самовольно изменили порядок регулирования данного типа строительства.