Ипотечное кредитование и аренда в жилищном секторе

Президент Дмитрий Медведев поручил правительству создать особые условия для специальной ипотеки. «Нерыночная» ипотека будет предназначена для бюджетников и многодетных семей, получивших земельный участок. Ее также смогут получить врачи, учителя и молодые инженеры. Условия кредита предполагают пониженный первоначальный взнос и ставку. Регулярные проценты должны быть максимально ниже, существенно ниже, чем на рынке, может быть, 5–7%. К 25 февраля будущего года правительство рассмотрит возможности использования средств пенсионных накоплений на цели обеспечения жильем граждан РФ. Попытки ослабить социальную напряженность и оживить жилищное строительство можно понять: большинство нуждающихся в жилье граждан не имеют возможности решить свои жилищные проблемы, а обеспеченность жильем в России почти вдвое ниже, чем в развитых странах. Вместе с тем, предпосылок для жилищного тупика вроде нет: стройматериалы в России в избытке, земли, энергии и воды вполне достаточно. Тем не менее, парадокс налицо: строительная отрасль в кризисе, а граждане остаются без жилья. Данные очередного доклада Росстата о социально-экономическом положении в стране указывают на то, что в этом году восстановить докризисные объемы ввода жилья не удастся. Тем не менее, в правительстве продолжают утверждать, что в 2016 году страна введет около 100 млн. кв. м жилья. Сегодня возможность достижения этого ориентира вызывает большие сомнения у участников рынка, которые не видят необходимых производственных мощностей и подготовленных для строительства земель. Снижение ставки по ипотеке должно произойти за счет государственных гарантий. Максимальный первоначальный взнос по ипотеке для медработников будет не более 10%, заявил президент, так как действующие в России ипотечные стандарты не под силу бюджетникам. Эксперты между тем указывают, что снижение ставок по ипотеке до 6,5–7% не приведет к решению проблемы доступности жилья. Ипотека вбрасывает на рынок деньги: можно вбросить дополнительно и 20%, но одновременно увеличить количество строящегося жилья получится лишь на 5%, а остальное уйдет в рост цен. Также скептически эксперты относятся и к идее госаренды жилья в противовес ипотечному кредитованию. Напомним, ранее с подобной инициативой выступил Минрегион - Виктор Басаргин рассказал, что власти планируют ежегодно выделять по 5 млрд. рублей на создание в стране фонда арендного жилья. В ведомстве считают, что рынок станет полноценным в 2012 году. Аналитики же считают, что арендная модель никогда не составит значительную конкуренцию ипотечной на российском рынке жилья. Так или иначе, покупая квартиру по ипотеке, человек становится собственником актива, который может вырасти в цене и принести прибыль. А в случае с арендой он только тратит деньги на оплату пребывания в жилье. Кроме того, пока сложно сказать, насколько арендная плата будет дешевле ипотечных выплат. Основное декларируемое преимущество посыл арендной программы - небольшие коммунальные платежи и качественное управление самой недвижимостью. Оба пункта пока трудно реализовать в условиях страны. Вместе с тем, одним из мест, где арендная модель может показать хорошие результаты, является Сколково, где многие резиденты будут жить временно. В данном случае предпочтительнее развитие именно арендной модели.

Зарубежные новости

Несмотря на экономические трудности, в большинстве ключевых городов Европы и США цены на жилье в 2012 году будут расти. По данным экспертов, подорожание недвижимости будет наблюдаться в 44% рассматриваемых городов, однако такой же окажется доля городов, где цены на жилье снизятся. В остальных 12% населенных пунктов стоимость существенно не изменится. Также важно отметить тренд роста на мировом рынке интереса к элитной недвижимости - в данном сегменте увеличивается число потенциальных покупателей. Состоятельные люди все чаще расценивают инвестиции в недвижимость как выгодное вложение средств. Для повышения цен необходим рост числа крупных частных инвесторов, в том числе иностранных, ограниченность предложения, экономический подъем. Первый фактор сейчас особенно ярко проявляется в Лондоне и Париже, второй — там же, а также в Москве, Найроби и Куала-Лумпуре, третий — в Пекине. Во всех этих городах ожидается стабильное подорожание. Снижение цен наблюдается, в основном, в Азии. Правительства Китая и Сингапура так принимали меры для сдерживания роста цен. Вместе с тем, рынок все еще развивается неравномерно. Это заметно и в масштабе континента. В Европе - в Женеве и Мадриде ожидается падение цен, а в Москве и Париже - быстрый рост. Ценовая динамика будет отрицательной в таких крупных азиатских городах, как Хошимин, Сингапур, Шанхай, Мумбаи и Гонконг. В Пекине же жилье подорожает на 5–10 %. Нестабильная политическая ситуация в России и некоторых странах Африки и Ближнего Востока также может отрицательно сказаться на рынке недвижимости, заключают эксперты.

Земельный вопрос

В Петербурге произошел, возможно, первый прецедент, когда межевание земельного участка прошло без согласования с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию Петербурга (КЗРиЗ). Сделать это удалось ООО «Диалог» - компании со штатом 15 человек, занимающейся сельхозработами и девелопментом. Предприятие разделило участок площадью 20 га на шесть частей, заплатив за все 60 тыс. рублей, что в несколько раз дешевле средних расценок по рынку. Руководство столкнулись с тем, что в городе определен порядок, когда предприятие вынуждено обращаться за согласованиями в комитет по земельным ресурсам и землеустройству, на межевание участка с приложением схемы межевания. «Хотя федеральным законом (ФЗ от 24.07.2007 г. №221 «О государственном кадастре недвижимости») КЗРиЗ не отводится какая-либо роль в процедуре межевания земельного участка, принадлежащего физическому или юрлицу. В КЗРиЗ подтверждили, что при разделе уже существующих земельных участков в КЗРиЗ обращаться не нужно. Собственник участка обращается в специализированную организацию, которая составляет межевой план по заявлению собственника. План предоставляется в Кадастровую палату. Однако участники рынка утверждают, что без согласования схемы межевания КЗРиЗ ни одна топогеодезическая служба не приступит к выполнению работы. Либо, процесс попросту может затянуться на неопределенное время. Чтобы ускорить процесс, по словам предпринимателей, они вынуждены обращаться в организации, тесно взаимодействующие с комитетом. ООО «Диалог» в данном случае решило действовать в соответствии с федеральным законодательством. «Кадастровая палата» дважды отклонила план кадастрового межевания. Компания обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд и по второму отказу иск ООО «Диалог» был удовлетворен. В Петербурге случаев, когда предприниматели через суд оспаривают решение Кадастровой палаты, единицы. Этими случаями занимается, по его словам, небольшой юридический отдел кадастровой палаты. Несмотря на то, что при комитете нет каких-либо аккредитованных топогеодезических компаний предприниматели предпочитают обращаться к компаниям, у которых налажены отношения с комитетом, и вопрос «решается» уже в отдельном порядке. Прецедент, созданный ООО «Диалог», может изменить схему кадастровой оценки в городе.

Строительные материалы

Китайские власти обратились к российскому Правительству с просьбой об увеличении в течение ближайших 3-5 лет поставок цемента. Китайцы намерены вывести из эксплуатации в 2011-2015 году устаревшие цементные производства общей мощностью порядка 250 млн. тонн. При сохранении текущих темпов строительства. Это приведет в дефициту цемента, который будет покрываться новыми производствами. Естественно, что Китай собирается строить новые заводы, но пока они будут построены и введены в строй пройдёт немало времени. По некоторым данным, кроме Москвы, представители КНР обратились также к ряду азиатских столиц, а также некоторым государства Латинской Америки. Однако относительно договоренностей с ними информации нет. По непроверенным данным, начиная с 2012 года, Россия будет составлять порядка 5 млн. тонн цемента в год. Механизм организации поставок пока неизвестен. Также, по слухам, КНР обратилась к российской стороне с просьбой создать в ряде регионов РФ, где есть соответствующие ресурсы, цементные заводы, которые будут принадлежать китайским компаниям. Что касается переговоров по поставкам цемента в КНР, то они, по некоторым данным, должны завершиться уже в январе подписанием соглашения. Детальные договоренности будут подписаны позже, когда стороны определятся с конкретным вариантом поставок цемента.